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　　1、爭議雙方直接協商是目前解決房地產爭議的最常見途徑 針對房產交易過程中自身權利受到侵害的情況，購房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問題并商議解決辦法。

　　2、求助于消費者協會商品房購銷產生爭議 解決過程中單個購房者與開發商相比處于弱勢，購房者可將商品房購銷糾紛投訴于當地消費者協會，求助消費者協會對相關商品房購銷糾紛的買賣雙方進行調解、處理問題。

　　3、向政府主管部門申請申請調解處理 針對所購商品房存在的與購房合同不符、施工質量、延期交付、物業管理、虛假廣告、收費等問題，購房者可向包括地方建設委員會、規劃委員會、房管局、工商管理等相關政府主管部門投訴并申請調解、處理。

　　4、向仲裁委員會申請仲裁 房地產交易過程中出現的法律規定應由行政機關處理的行政爭議之外的糾紛，如購房合同的履行等問題，購房者可依據購房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協議向約定的仲裁委員會申請，仲裁委員會的仲裁結果對雙方當事人均具有法律約束力。

　　5、通過法院司法途徑 購房者通過協商、調解無法解決的房地產爭議問題，可通過司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關問題。

隨著農村地區城市化建設的快速推進，近年來，因拆遷利益引發的農村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。本文討論的背景為，涉案農村房屋買賣發上于上世紀九十年代，且買賣雙方存在親屬關系，并未簽訂書面買賣合同，買受人實際占有、使用并控制爭議房屋，并主張因親屬關系并無購房款支付收據。本文分析上述事實背景下，事實農村房屋買賣協議是否成立的認定原則，并提出農村房屋買賣注意事項。

一、事實農村房屋買賣合同的成立

1.事實農村房屋買賣合同成立的要件

《中華人民共和國合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二條規定：“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同”。由此，是否簽訂書面合同并非判斷爭議雙方之間是否形成合同法律關系的絕對標準。

雙方未簽訂書面協議情況下，是否存在事實上的買賣合同關系，應當結合爭議雙方實施行為時的意思表示以及雙方是否實際履行爭議房屋買賣合同權利義務來考量，具體包括買受人付款情況、房屋實際交付使用情況、土地使用證交付情況、以及雙方對相關事實的認知。其中付款情況以及爭議房屋交付使用情況為基礎事實要件。

2.舉證責任

依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（“《民訴法解釋》”）第九十條以及第九十一條規定，買受人作為主張法律關系存在的一方，應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任。具體到本爭議背景下，其核心證明責任在于購房款的支付。

雖然原則上“否認無需舉證”，但并不代表出賣人主張房屋買賣合同關系不存在無需舉證。法律關系是否存在取決于上述四方面事實要件的成立與否，尤其是付款以及交房。對于付款，買受人之舉證責任大于出賣人。然而，本爭議背景下，買受人實際占有使用并控制爭議房屋，即表示，買受人已初步舉證證明房屋的交付。該種情形下，就房屋交付事實要件的舉證責任已經轉移，出賣人主張并未基于買賣交付房屋，而系借用或者委托管理的，其應當承擔舉證責任。

3.證明標準

由于案涉糾紛并無書面協議，極可能雙方舉證無法完全還原客觀事實，而法官不能拒絕裁判，應當以證據能夠證明的案件事實為依據依法作出裁判。對此，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條規定，“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力，并對證明力較大的證據予以確認。”《民訴法解釋》第一百零八條規定，“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，認為待證事實真偽不明的，應當認定該事實不存在。”

買受人主張成立農村房屋買賣合同關系，其應當舉證證明基礎要件事實的存在具有高度可能性，出賣人主張不成立，應當充分舉證證明買受人實際占用、控制爭議房屋的權利依據，以對抗買受人之舉證。最終，裁判人員將結合雙方舉證情況，綜合判斷買受人之舉證是否達到高度可能性，從而認定事實房屋買賣合同是否成立。

雖然舉證以及證明標準相對清晰，然司法實踐中，該類糾紛的裁判結果具有較大的不可預期性。一方面，法官運用邏輯推理和日常經驗法則對雙方證據進行判斷時，由于經驗法則并無客觀標準可尋，不同裁判人員基于各自的背景所形成的經驗不同，基于相同證據對事實的認定中，亦存在較大偏差。另一方面，不同案件細節有所不同，用以佐證基本事實存在的細節可能影響裁判人員心證的形成。

二、農村房屋買賣注意事項

1.簽署書面協議并進行權利確認

未明確權利義務關系，建議買賣雙方簽署書面協議，并邀請村委會或村里老人見證。根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）政府審核，由縣級人民政府批準，對于非同一集體經濟組織內部成員之間買賣房屋的，應經過縣級土地管理部門進行權利確認。

2.留存相應證據

于買受人而言，在購買農村房屋時，除需簽訂規范的書面買賣合同外，還應當要求出賣人就收到購房款出具收款憑證，并及時要求出賣人交付土地使用權證等權屬證明文件。

于出賣人而言，如出借房屋或者委托親朋好友管理，應明確該意思表示，并通過書面協議或者錄音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦應當留存對房屋有控制權的證據，避免被認定為基于買賣的交付。

謝謝邀請：根據目前國家法律法規，規定農村土地歸農村集體所有，只要你不是農村戶口，不是你現在買房子的村里的本村村民，都不受法律保護，沒辦法辦理農村房屋產權證，（北京有一個經典案例十幾年前花了幾十萬買了一個院子，由于現在拆遷賠償數額可觀，原房主在法院起訴以農村房屋不能自私買賣，不受法律保護為由，起訴法院申請合同無效要回院子，沒辦法法院根據法律條文只能原房主勝訴，退還購房款適當賠償利息什么的，對買房者來說吃了一個大大的啞巴虧）。如果你真想買農村的房子（你父母在老家的話）建議你回你的老家買，這樣用你父母的名義買本村的，村委會給你出證明，帶著戶口本，身份證，本人就可以辦理證件了，希望能幫助到你，

謝謝邀請。

農村的房子可以買賣，但是有很多限制。最主要的是身份的限制，同一集體經濟組織的村民，可以買賣本集體內的農村房屋。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。 農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

如果是城鎮居民去購買農村的房屋，是無效的。農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。筆者曾接觸過一個案件，有個城鎮居民戶口的人，想去農村買一個老房子，他委托那個村里的一個人去購買，并與那個人簽訂了協議，約定那個人以自己的名義購買同村的老房子，然后再過戶到城鎮居民的名下。農村戶口的人想賺一筆中間費，很快與同村的農民簽訂了買賣合同，第一筆錢20萬元由城鎮居民支付，之后他反悔了；農村戶口的人卡在中間，自己湊錢把尾款付掉，把房子過戶到自己名下。后面城市戶口的人起訴要求確認他跟農村戶口的人簽訂的協議無效，并要求返還20萬元及利息損失，從道德層面看，那人有點不信用，但從法律角度講，這種協議確實無效。協議無效，因協議取得的財產就得各自返還。那個農村戶口的人虧大了。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！?img src="http://p3.pstatp.com/large/1e06100076065371d83cd" web_uri="1e06100076065371d83cd" img_width="500" img_height="312" fold="0" onerror="javascript:errorimg.call(this);" >

目前法院受理的涉及農村私有房屋買賣糾紛案件基本情況：

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時間。

3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續。

4、從訴訟的起因看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5、從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

我國法律規定在農村應該享受房屋買賣權利的條件：

在農村宅基地的房屋，《土地管理法》規定：一戶只享受一宅。按照法律規定，在農村應該享受房屋買賣權利的人，一、必須是本村的村民。二、這個人在村里沒有住宅。再一個是本村的居民因為結婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋;同時規定賣房的人不得再申請宅基地。另外對于不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個特殊規定：一是在外面當兵的現役軍人也可以在村里沒有居住的情況下可以購買;二是退離休的干部、職工，回原籍落戶的，在農村確無房居住的，也可以申請宅基地;其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規定的。否則其他人不得在農村購買宅基地。

農村房屋買賣引發的動遷款賠償糾紛，屬于民事案件中比較復雜的，涉及主體多，時間跨度久，法律方面又不完善。要解決您提到的這個問題，需要多個角度一一分析。

在具體解答前，需要先明確，農村房屋的特殊性，農村房屋建在宅基地上，宅基地的所有權屬于集體經濟組織，宅基地的使用權屬于農戶，是一種特殊的用益物權。宅基地上的房屋的所有權屬于農戶，即宅基地的使用權、所有權和房屋的所有權有可能對應不同的主體。宅基地只能特定的主體即集體經濟組織的成員享有。目前，宅基地的使用權只能在本集體經濟組織的成員間進行買賣，交換。

下面我們具體分析：

首先，我們以出賣方為原點分析。

如果出賣方的身份是城市居民，但在農村有農房，將這個房屋出賣了。

如果賣給另一個城市居民，那么雙方的買賣合同無效（這種情況少見）；如果出賣給老家的本村村民，村民具有使用宅基地的資格，故買賣合同有效。

如果出賣方的身份是農村居民，將宅基地的房屋賣給了城市居民或其他經濟組織的成員，合同無效。將房屋賣給了本集體經濟組織的成員，則合同有效。

其次，我們以合同的效力為原點分析。

根據上述交易雙方的不同身份，會分為有效的合同和無效的合同。

對有效的合同，即使拆遷了，動遷補償款也屬于買受方的了，和出賣人無關。 實踐中，有的農房最后經過幾手買賣，但不管怎么流轉，只要最后一個買房人具備本村集體經濟組織成員的資格，則農房買賣合同對最后買受人就是有效的，動遷賠償款也屬于最后的買受人。

但對于無效合同遇到動遷賠償時，處理比較麻煩。各地也不一樣。也分兩種情況。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。 但是，我也見過有的地方，法院直接判決購房人自行拆除房屋，將宅基地交還出賣方，確實是比較慘了！

關于農村宅基地上房屋的買賣，我的意見是，有宅基地的要珍惜國家給予的福利，不到萬不得已，千萬不要賣了，要買房的，也要注意風險，盡量不去買，免得損失無法預估！

希望以上解答對您有所幫助！