其實，這里面包括了租賃合同的轉租、租賃期限、買賣不破租賃、固定租金等相關法律問題。下面逐一討論一下，希望對大家有參考價值。

當承租人想與出租人簽訂租賃合同時，首先要確定該房屋的證據手續是否齊全，比如房產證、購房合同、房產共有人的身份證復印件都要讓房主備齊；然后，雙方應該親自驗收房屋，做好交接工作，一定將房屋設施設備有效性、安全性、操作性能在合同內寫清楚。

房屋驗收達到自己的預期目的，即可與出租人簽訂租賃合同。該租賃合同最好使用正規公共租賃平臺版本，詳細記載租賃期間的權利義務，租賃期限越長越應該具體明確各方權利義務。以防止后續發生糾紛各方都會扯皮，打官司無事實法律依據。

民法典實施后，產權可以與居住權分離，讓承租人居住權更有保障。產權人如果想長期租賃該房屋，就應該按照法律規定與承租人簽訂租賃合同，約定各方權利義務，明確責任十分關鍵。租賃期限最長不能超過20年，雙方最好做租賃合同公證。

因為長時間租賃容易引發糾紛，各方雞毛蒜皮小事兒都會引發訴訟，必須做好公證，防止雙方任意反悔。比如租賃期間租金變化問題，一定約定清楚是采用一次性固定租金，還是隨時間持續變化按照市場規律搞浮動租金等，必須寫清楚。

租賃期限內，承租人想轉給次承租人居住，與原房主如何辦理手續，是否準許承租人自行決定轉租等一系列問題，必須寫在租賃合同內。如果約定不清楚，承租人的權利受到影響，自然不能保障次承租人的權利。沒有約定的前提下，一般轉租行為需要出租人同意，對承租人顯然不利。

在租賃期限內，如果產權人（房主）將房產變賣，需要提前通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。而當承租人表示放棄購買房屋時，房主自然有權選擇其他購買人完成產權交易，但是買賣不破租賃仍然有效。即房產雖然變更為新的房主所有，但是租賃合同在有效期內仍然需要繼續履行。

買賣不破租賃在民法典規定中有個例外，就是房主的近親屬或共有人想購買該房屋的，承租人的優先購買權是無法對抗的。包括房主申請法院拍賣房產時，應該提前五日通知承租人，承租人沒有參與拍賣程序的，視為放棄優先購買權。如果房主未通知承租人賣掉了房產，承租人只能提出賠償請求，不能對抗買受人的購買行為。除非有證據證明雙方惡意串通，損害他人利益或有其他違法行為。

像租金這種問題在整個租賃合同履行期限內都是非常關鍵的條款，必須清楚明確的寫在租賃合同內，寫的越詳細越好。尤其是長期租賃合同，必須明確租金繳納方式、期限、變更條件等。比如固定租金模式，就必須明確租賃期限內租金永遠不改變，每期只能繳納1500元租金，無論租賃市場怎么變化，雙方均不得變更，也不得反悔。否則，違約方必須返還守約方所有前期租金并賠償損失，雙方合同仍然需要繼續履行。

長期租賃合同必須做好公證，因為這里不確定因素太多了，發生糾紛的幾率很大，只有清楚約定各方權利義務，才是長遠租賃合同的有力保障。不然，雙方發生糾紛，很快就會解除租賃合同，甚至起訴到法院也無法達到預期效果。雙方之間一旦發生糾紛，除非能協商解決，否則只能按照租賃合同約定執行。

住房是民生大事，這次會表決通過了，新中國首部民法典正式問世，中國民法制度迎來了民法典時代，肯定會給我們的日常生活帶來巨大的影響和變化。

其中很大的一個亮點，就是增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

我覺得這是歷史的進步，首先是對房子是用來住的不是用來炒的這個定位的進一步落實，更加尊重房子的居住屬性，更加強調房子的居住功能。最最重要的是后邊的“權”字上，這種權益的加持實際上是對老百姓們的居住尊嚴的尊重。

我相信，今后在對住房上的權益將變得更加有利于百姓。包括以房養老，包括租購并舉的住房制度，包括70年產權到期后續期，包括一切對住的人的尊重。

就比如說，現在可能很多房子是閑置的，無論是城市還是鄉村，將來在一定條件下，讓這些閑置的房子得以利用，充分發揮房子的使用價值，做到物盡其用，人盡其才。

這樣炒房者少了，市民有房住了，農民收入也提高了，可以說是構建和諧社會不可忽視的重要過程。

所以說，未來在保障性住房、租房市場以及鄉村土地如何入市方面會有更大的突破，這是歷史的必然，更是以民為本的必然。

總結下來，“居住權”入法將分別在以下幾方面對我們的生活帶來巨大改變。

1、對于完善住房保障體系將起到重要推動作用。居住權制度在實現“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度優勢，真正體現了對人的居住權益的尊重。

2、對于豐富百姓多樣化的居住形式起到積極影響。這樣的話，各方面將得到完善和發展，哪怕是租房也會有保障，所以，將來不是所有人都一定非要擠著去走買房這一條路了。

3、保護弱勢群體，讓居住權益有法可依。在現實中，離婚案件的弱勢一方、孤寡老人等群體經常面臨住房需求無法得到滿足，“居住權”入法，讓這種權益有法可依，必然會對婚姻家庭、繼承等領域法律制度的變革。

如果有居住權，也是物權法的規定內容，民法通則里什么時候有過居住權這三個字。物權法里沒有規定居住權，所以大陸是沒有居住權這個概念的。在中國，你是沒有房屋土地的所有權的，或者說中國的房屋所有權是用益物權而不是完整的所有權。如果是拆遷公司強拆，你可以去民事法院起訴他們，要求他們排除妨害。如果是政府強拆的行政行為，那就呵呵了，依照規定你應該配合完成執法，然后去復議，復議失敗再上訴到行政法院. 居住權，用益物權的一種，指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。未成年的子女享有父母房屋的居住權，已滿18周歲的成年子女則不享有父母房屋居住權。

民法典關于居住權的規定，目前尚不確定的地方很多，靜待相關司法解釋出臺。