很多酒店式公寓、LOFT公寓，很多情況下相同地段，商業性住宅與商品房住宅，價格能相差1/3，甚至一半。為啥呢以前我聽到的解釋是水電煤氣費用，沒有戶口，40年產權，交易成本稅費高。其實還有一個關鍵拆遷補償不同

關于拆遷補償問題，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定的補償安置方式上看不大，都是貨幣補償和產權調換這兩種方式，但在拆遷評估的評估方法上存在差異。

商品房普通住宅一般采用市場比較法進行估價，按同一地段的市場價格核定。商業住宅由于缺乏同一區域位置出售的可比照案例，多采用現行收益法進行估價，也就是按租金收益計算到期為止的全部折現。這就很嚇人了，租金要是經濟形勢不好還要跌，租金收益拆遷的時候還要折現。

與這段話類似，也很嚇人“權利續期不同”這是最關鍵的。《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

注意，住宅土地使用權70年，期滿自動續期，連審批都不用，實質就是永久使用權，搞這么復雜為的是繞開憲法里的土地公有制。買的土地使用權名義上是70年，實際上是永久的，就算地上房屋壽命一般30-50年，爛了也是自己的一堆材料，由全體業主決議是否維修重建。

而非住宅用地就坑爹了，目前對于工商業地產是，“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”也就是40年期限屆滿后，政府就要依法收回土地了，這是當時土地使用權出讓合同約定好的，除非重新續訂土地使用權，重新按地價買一次地，否則面臨的就是政府的強拆。”

“記住，房子是消費品，并不值錢，房子就是鋼筋水泥的結構混合物，買入后就要折舊的，住建部副部長仇保興曾公開表示，“中國住房使用壽命只能持續25至30年。”但土地是永恒的，是具有保值功能。住宅，只有住宅用地的建設用地使用權可以自動無限續期（目前唯一存疑的就是續期交不交費 。幾乎可以肯定的是，開征房產稅后基本不交或象征性交手續費，因為征收成本極高）。商品房住宅的土地其實就是變相的土地所有權。

再送一句話給大家：凡是你不理解的價格差異背后都有你不了解的相關信息。

你好，很高興為你解答

我是一名有著六年從業經驗的房產經紀人，站著我的視角、給你說一下住宅和公寓居住屬性的體驗方面的差別:

第一:水電氣

水電氣和住宅不一樣，住宅是民用水電氣、而公寓都是商業，所以你使用同樣的水電氣，但是費用卻要多一倍，我覺得是不劃算的; 而且部分商業用房還沒有天然氣，做飯啥的只能用電，極不方便。

第二:環境

大多數公寓都是獨棟或者只有一兩棟，根本沒啥小區環境可言，綠化幾乎沒有、最多給你種兩棵樹啥的，小孩子根本沒有玩兒的地方，你自己平時也沒有個散步的地方。所以你為了住，更要注意。

第三:優點

公寓的優點就是總結低，而且一般都在交通樞紐重要位置上面，相對而言出租、和你自己出行還是比較方便的。如果沒有其他要求確實可以入手，反正你不要考慮二次交易，投資。

結語:

最后總結一下:反正商業用房的優缺點你都知道，包括二次交易稅費高、難這些你都明白，但是要買的話一定要搞清楚，所在地規劃、及未來交通等。

以上為個人經驗總結，希望能夠幫到你。

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商住公寓可以出租給公司，寫字樓，可用來經商做商鋪。而住宅絕對不可以。

感謝邀請回答這個問題，對于商住房也就是我們通常所說的公寓和loft，曾經我也寫過好幾篇文章，簡單介紹過他們之間的區別。那么買商住房應該注意哪些呢？他與那個普通的商品住宅有什么區別？借此機會簡單談談我的觀察。

商住房也是商品房的一種，只是說它是商業地產性質與普通住宅差別很大

第一、首先在產權年限上一般是40年或50年，住宅是70年產權年限。地產性質不同就決定了他們所包含的內容也不一樣，一般商業地產它僅僅只能滿足辦公、經商等需求，我國開發商創造性的思維將商業地產經過改造后具備了某些居住的特性，這就是所謂的商住房。

第二、商住房只是部分具備了居住特性，與普通住宅還是有差別的。其中水、電、暖氣、物業費等都會按照商業標準來走（也有部分省份開始實現商住房與普通住宅水電暖氣同價的情況），而且大多數的商住房是不能使用天然氣的，也就是單氣！其收費自然也比普通住宅收費要高。商住房最大的一個特點就是不能落戶，跟普通住宅的最大區別在這兒，不能享受學區等待遇。

第三、商住房要付50%以上的首付，只能走商業貸款且最多10年（不同地方不同規定）。高首付，不能使用公積金貸款只能使用商業貸款這點是要注意的，而且契稅點比較高3%（住宅90平米一下大多數是1%）貸款年限有限。后期出售的時候所需要繳納的賦稅也是比較高的，基本占據了自己所得收入的40%左右，比如：100萬的房產以150萬出售，那么需要繳納的賦稅就差不多是50*0.4=20萬左右。

購買商住房應該注意哪些呢？幾點愚見

第一、從單純的住來講還是可以購買的，而且有些城市推出的loft戶型，也是很劃算的。身邊就有很多這樣的朋友，因為剛畢業沒多少年，手里沒多少積蓄要想拿出足夠的資金來購買一套普通住宅肯定是不夠的。但是購買這些商住房甚至loft的是完全而滿足自己的住房需求的，在大城市當中購買商住房已經從越來越成為上班族和剛需的一種過渡選擇。

第二、購買商住房也就意味著未來要么是自住自用，要么是出租，想要通過出售賺取差價，個人勸你不要買。房產投資獲得收益的途徑有兩種：出售賺取差價和收取租金。而對于商住房來說基本只有一條路就是出租！！所以購買商住房的話一定要挑選一些地理位置優越，交通便利，周邊資源配套相對比較集中的區域。這樣的話，未來出租的話，收取的租金收益會更高一些。

綜上，商品房其實就是一種商業地產的一種形式，因為本身其價格相對便宜的原因，吸引了越來越多在大城市工作的上班族的青睞。但是這種房產只能滿足住的屬性，并不具備落戶、子女享受周邊教育啊等方面的一些權益，購買商住房的朋友一定要注意了解到這點，根據自己的實際需求，再選擇是否購買。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

1、商住房的土地使用40年或50年，而普通住宅的土地使用年限是70年，根據《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

2、商住房作為商業用地，可以用于公司注冊，但商住房一般是不可以落戶的，子女入學會受到影響，而普通住宅則是可以落戶的。

3、商住房屬于商業用地，所以商住房的一切收費都是按照商業大樓的收費標準，不僅是商業用水，商業用電，物業費也會以商用標準收取。大家都應該知道商用水電費都要比民用水電費貴很多，基本上是普通住房的2倍。

4、商住房一般都在喧鬧的商業區，靠近馬路，因此不能擁有一個相對安靜的環境，再加上商住房可以辦公可以住人還可做商鋪，所以難免人員流動量大，人口密集，人員也復雜，居住舒適度大大降低的同時存在不少安全隱患；而普通住宅一般比較安靜，舒適度也會高很多（政策性住房除外）。

5、商住房一般戶型都比較小，總房價款要便宜很多，而普通住宅一般沒有太小的戶型，單價也會比商住房貴，所以總房款一般會高些。

6、商住房一般是沒有小區綠化的，而現在的普通住宅小區一般綠化都會做得很好，也有公共活動區域。

7、商住房的首付比例一般為50%，且購買商住房還貸期限較短，最長不得超過十年且貸款利率為普通住宅的1倍；而普通住宅的首付一般為30%。

8、商住房在轉手時，稅種要多好幾項，商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅，因此會愿意接手的人會比較少，而普通住宅的轉讓市場則大很多。

謝謝邀請，先來普及以下土地性質，分別有：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。

商住房和住宅有以下不同點：

1、土地性質不同

題目中讀起來就知道住宅和商住樓的不同了，“商住”的土地性質為商業用地或綜合用地，“商住”指的是：同時具有商業和居住用途性質的土地，常見的就是樓下幾層為商業用途，其他樓層用來居住。“住宅”則是純住宅，不能用來辦公。

2、產權不同

商業用地為40年產權，綜合用地為50年產權，所以呢，商住樓的產權年限為40年或50年，而住宅用地則是人們熟悉的70年產權。產權到期后，無論是商住房還是住宅，國家都會收回土地，到期后住宅會自動延續，而商住樓則暫時沒有明確的規定，也不能聽信“謠言”。

3、生活成本不同

商住樓按照商水商電來算，每個月會多出百來塊，一年下來的差距也有千把塊，可以從下圖直觀看出差距，從生活成本來看，商住樓要比住宅高。

一、定義不同商住房顧名思義就是既可以居住也可以作為用房的房產，例如商住公寓。住宅房是指提供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。商品房包括商用商品房和住宅用商品房。

二、產權年限不同因為商住樓屬于經營性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規定，只能擁有50年的土地使用權，土地使用年限屆滿之后可以向國家申請延長。純住宅70年產權，繳納一定費用，到期后自動續期。

三、相關稅費的差異普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

四、貸款條件的限制購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產權為同一人。