土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。所謂“出讓”是指一次性收取一定年限內的地價款。我國法律規定土地使用權出讓的最高年限是：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅游、娛樂用40年；（5）綜合或者其他用地50年。法律特征有：法律關系的主體身份具有特定性、雙方的基本權利與義務明確、客體是一定年限的國有土地使用權、土地使用權出讓是要式法律行為。出讓方式有：拍賣出讓國有土地使用權、招標出讓國有土地使用權、掛牌出讓、協議出讓。

土地使用權出讓的方式有：

1拍賣出讓，是出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為;

2.招標出讓，由招標小組經過開標、評標，最后擇優確定中標者;

3.掛牌出讓，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為;

4.協議出讓，主要適用于工業項目、市政公益事業項目。

土地使用權出讓（land user granting）是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規劃區內的集體土地須經依法征用轉為國有土地后,土地使用權才能出讓。土地使用權出讓有招標、拍賣和協議轉讓三種方式。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣三種方式：

一、協議出讓土地使用權是指土地使用者在用地申請經有關部門批準后，與土地行政主管部門協商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權。這種方式經常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要適用于工業項目和國家鼓勵產業的項目用地。協議出讓金的確定不是競爭的結果，而是談判的結果。

二、招標出讓土地使用權是政府對某塊土地有了明確的開發意圖和規劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現政府開發計劃的開發者而采取的一種方式，這種方式要求在規定的期限內，符合規定的單位和個人以書面形式提出開發愿望，經政府選擇后，確定將土地使用權出讓給某個開發者。在這種方式中，投標者有多個，有一定程度的競爭機制。政府選擇中標者時，不但考慮投標價，而且考慮投標者對實施這塊土地開發是否有利。

三、拍賣土地使用權是指政府對某塊土地有了明確的規劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權的土地公開叫價競投，按“出價最高者得”的原則確定受讓人的一種方式。這種方式主要用于競爭激烈的某類或某塊用地。