您好:我是威海房產小靈通，我來回答您的問題，您的貸款利率是基準利率上浮了15%，已經都上浮這么多了，近幾年來看利率又肯定會下行，所以選擇LPR比較劃算，至于說您問的提前還款，沒有劃算不劃算一說，就看您有沒有投資計劃，有沒有能用到錢的地方，如果有盡量別還了，房貸才多少錢的利息？你在從銀行抵押貸款，你在看看多少利息[靈光一閃]，所以還款一定要看自己，是不是沒有任何計劃，錢就是放在銀行存著，如果這樣就還了吧！反正銀行存錢的利息肯定沒有你貸款的高[呲牙]，還有就是您說的等額本金貸款，什么時候還合算，首付說一下等額本金的還款方式，本金每個月還得是固定的，您那遞減的是利息，所以您什么時候還，都沒有合適不合適，希望對您有所一些幫助。有關房產問題，可以多關注關注我[來看我][來看我][來看我]

有這個錢沒必要一次性還，當然你錢夠多就可以，畢竟你還年輕錢可以用的地方很多，比如投資之類的，要明白錢生錢的道理，當然分期還利息會高，但是20年錢得貶值成什么樣我們都不知道，比如0幾年的時候，工資幾百一千，現在工資常見3000到6000，而且物價也貴了，相對來說慢慢還好點

如果有閑置資金可以提前還掉，畢竟有利息。如果資金有其他用途，而且收益超過利息可以暫時不提前還，畢竟銀行利息還是很低的。

最近，一位多年不見的老同學找到我，說要咨詢買房的事。準備賣掉他爸給的老房子，換一套新房，手上積蓄不多，問我怎么做房貸。

我寫了三句話給他。

1.首付能少盡量少，貸款能多貸盡量多。

2.一定要選擇等額本息還款法，拒絕等額本金。

3.如果銀行能答應你借款30年，絕不選擇29年。

然而我給他的三條建議，最后他們一家商量后，一條也沒有采納。

他傾盡雙方家庭所能，把首付提高到了60%。為了節省賬面上的利息支出，最后選擇了還款壓力逐月遞減的等額本金還款法。

同樣為了節省賬面上的利息，他最后咬咬牙，選擇10年還清貸款，畢竟10年還清和30年還清，利息可以差上好幾十萬。

當他跟我說明一切后，我整個人頓時墜入了黑暗。

房貸怎么還這個問題，一直是購房者之間爭論最多的話題，即使你告訴他們原委，他們依然會在這道迷幻的數學題面前相信自己的判斷，吃夠啞巴虧。

那么今天用數據說話，帶你再去深入剖析一次房貸背后的秘密。

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傳統思維的罪惡

首先我們要搞懂，貸款從哪兒貸。是銀行，那么銀行的本質是什么？

官方的解釋是，依法成立的經營貨幣信貸業務的金融機構。

這個解答太抽象，簡單來說，銀行就是窮人為富人服務的機構——窮人千萬百計地把錢存進來，富人想著千方百計把錢貸出去。

富人源源會不斷地用窮人的錢賺更多的錢，尤其是房地產，你會看到，10年前富人拿著窮人的錢去買了房，10年后待房子漲了好幾倍后，又賣給了窮人。

那這到底是為什么呢？歸根結底，窮人看到的是靜態的錢，而富人看到的是流動的時間。

中華的優良傳統告訴我們，不到萬不得已千萬不要向別人借錢，也告訴我們不到萬不得已千萬不要被別人占了小便宜。

那么傳統思維的引導下，更多的購房者將房貸視為一生的拖累。

一些人的人生目標甚至是多賺錢，早日把房貸還清。而且做房貸的時候，希望盡量少付利息，早日無債一身輕。

然而這個世界是很殘酷的，「二八定律」適應于任何場景。

大眾化思維一定會成為被剝削的族群，這時候老祖宗留下來的美德反而讓你成為了挨宰的老實人了，這就是資本的本質。

那么，房貸為什么是能多貸盡量多貸呢？

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處女貸

首先，可以確定的是，房貸是目前中國金融市場上能找到的利率最低的優質貸款產品。

目前銀行的基準利率是4.9%，意味著你貸款100萬，一年的利息僅僅是4.9萬元，市面上其他類型的個人貸款利率大概都在6%以上。

如果你有公積金名額，那就更劃算了，大部分城市能做到3.25%。

我記得2015年的時候，樓市為了去庫存，銀行甚至能批出來7折的商貸。簡直是白送給你錢，讓你發家致富。

然而依然有很多人懼怕貸款，以為銀行不安好心，在故意掏空自己的腰包。

當然這種好事情只能用于首套房置業，目前的政策二套和三套都會大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「首次貸」。

而且你要明白，無論你有多少錢，即使能全款買下房子，也要千萬百計地把這筆優惠的錢從銀行里弄出來。

至于為什么明明可以全款，為何硬要負債給人家利息，這個后面再講。

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選擇

第二步就是還款方式的選擇。這個是本文的重點。

國外房貸的還款方式有很多，在我們這里只有兩種，一種是等額本金，另一種是等額本息。

等額本金法就是每個月你要固定還一定數額的本金，然后在這個基礎上，加上你每個月應還的利息，前期還款額較高，后期因本金減少，月供也會快速降低。

而等額本息法是采用的浮動本金，即每個月的月供恒定不變，前期還的都是利息，后面還的都是本金。

如果理解不夠，再簡化一下，等額本金就是逐月遞減還款，傾向于前期還款；等額本息則是每月等額，傾向于后期還款。

兩者的區別就是利息總額、月供不同，例如你貸款100萬元，基準4.9%利率，等額本金要比等額本息少支付17.3萬元利息，但開始的月供要比等額本息多支付1500多元。

你簽貸款協議的時候，為什么銀行客戶經理都推薦你采用等額本息法呢？

其中最重要的原因就是等額本金法前期的高還款額很多客戶承受不起，為了能盡量的促成最多的貸款協議，他們喜歡這樣做罷了。

等額本息法還有一個很重要的問題，有些讀者會經常問到。

因為當你用等額本息法開始還房貸的時候，你會驚訝地發現，本息結構極其不合理，例如100萬的房貸，月供5300元，利息就高達4000多，本金才1200元，簡直是資本主義的剝削。

所以很多人就在想，是不是可以提前償還本金來降低所支出的利息？

例如房貸本金100萬，利息91萬，如果我前3年每年提前多還10萬，利息會不會從90萬變成60萬？

很明確的告訴你，這個想法是錯的。首先你提前還錢，依然改變不了本息還款結構，只是加快了還款周期，利息還是那么多的利息，提前還款沒占到一點好處。

而且很重要的是，即使你剛開始每個月償還4000多的利息并不算虧，因為按照你房貸100萬，利率4.9%來說，一年本應該就支付4萬9千多的利息，本息結構真是數字的幻象而已。

所以你要做的就是貸最多的錢，還最長的時間，按步就班，切勿急躁。

在這點上，也詮釋了傾向于后期還錢的，等額本息還款法的科學意義——「時間」。

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時間

時間就是金錢，這句話很俗套。但從宏觀經濟概念出發，隨著時間流逝，貨幣超發，你的收入一定會增加，而欠的錢的成本一定會減少。

今年是2019年，試想一下十年前2009年，物價是多少，房價是多少，你的工資又是多少。

我們回到2009年的北京，當時的市人均工資是4000元，房價是1.2萬/平米，如果買一套80平米的剛需房，總價96萬元，貸款60萬元，年利率4.9%的話，每個月的月供是3000元。4000的工資，3000的房貸，那時候的購房者，生活一定不會幸福。

但是10年以后呢？2019年北京的平均工資已經漲到了9000元，而且現在賺錢的機會遠多于過去，9000元只是保守數字。這時候你會發現，還款容易了很多。

而這不是最重要的，重要的是，北京房價從1.2萬/平米漲到了6萬元/平米，驚不驚喜，意不意外？

無形中你的固定資產翻了5倍，賺了384萬。當然你可以把房子賣掉換一套更大的，也可以把房賣掉去環游世界。

而通貨膨脹就更好理解了。大環境下，央行會繼續降準，錢會持續貶值，通脹不可避免，而你從銀行里借到的錢也是貶值的狀態。

今年你借了100萬，10年以后，可能這100萬只值50萬。

所以別看你30年的房貸利息大，扣除通貨膨脹率后，你會發現它是一個讓你驚喜的數值。

至于那些能全款買房的人，不妨把錢分散投資到理財產品中，或者債券基金等等，怎么也能對沖掉房貸利率產生的利息。

至于怎么做資本的流動性分散投資，我以后會在房產研習社中做詳細教程。

除此以外，盡可能把時間拉長還錢的另一個重要原因是要重視金錢的「流動性價值」。怎么理解？

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流動性

如果你選擇10年還清貸款，到時候就很可能陷入「流動性陷阱」——你現在30歲貸款，10年后你才40歲，正是人生中事業和收入的巔峰期。

這時候你生二胎或把父母接過來住，必須得換一套更大的房子，卻發現手頭上沒有足夠的現金流，如果這時候市場情況不好，你就只能折價以房換房，虧出十幾萬也是可能的事情。

或者市場馬上會來一波大行情，例如2015年的北京前夕，利率7折，首付20%，這么好的投資機會，你卻苦于沒錢買房，白白錯過了絕佳的機會。如果你不去提前10年還錢，把錢用于購買新的房產，就不會因為這點兒利息錯失幾百萬的收益了。

除此之外，還有遇到家人突發重病的情況，急需用錢，而這時候的你手里只有房子，根本無法及時變現，這時候你會發現，現金流就是最好的資產，可以幫助你抵御風險。

最后再說幾句。

如果你想玩房產投資的游戲，就一定要打破固有的大眾化思維，去重新認識錢，定義錢的意義。這個世界就是這樣，大大方方敢從銀行里貸款購買資產的人相對會越來越富，而那些老老實實，只敢把錢存到銀行的人反而相對會越來越窮。

投資反人性，要跟著20%的人的方法走，一旦你學會用時間衡量金錢的價值，你就會認為負債是一件很光榮的事情。

當然這個負債是資產債，而不是消費債，如果你把錢借出來都享樂了，時間肯定不會饒過你的。

手中有閑錢，該不該還貸？我認為現在這個時候還是手中有現金比較好，原因如下：

保持資本流動性

有一定理財知識的人群，都會傾向于保持資本的流動性，因為天有不測風云，政策時時變，有可能下一刻就急需用錢，一般房貸來說，是在開始還房貸的時候，流動性最緊張，當過了兩三年后，資金相對開始充裕，有一定空間（因為貨幣時間價值）。而且手上有錢，啥都不愁。

保持資產負債比

保持良好的資產負債比，有利于自身資產的健康成長，而且還能開闊資金的眼界，提高自身知識廣度，對個人發展有好處。

保持投資的持續性

長期處于投資的狀態，有利于自身接收外部信息，對各種新聞會有不一樣的靈敏度，接收到特定新聞能舉一反三，提高活躍度。而且人生中需要挑戰，才不會被社會拋棄

希望能解答你的疑惑，可以關注我，每天了解更多金融理財知識。

哪的看多少錢了，多了可以一次性付清房款，有錢任性。