個人以為商業(yè)地產(chǎn)更有價值。。。中國龐大的拉動內(nèi)需計劃，真正涉及到得是服務業(yè)，既零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等。只要運作公司把項目經(jīng)營好，買鋪位的錢會成倍增長，同時還有高額的租金回報；而住宅不然，住宅房地產(chǎn)市場正處在一個調整期，現(xiàn)在房價已經(jīng)觸底，已經(jīng)沒有大多的上行空間，但是保值。不像商業(yè)地產(chǎn)投資風險大。。。建議買商鋪和開發(fā)商簽返租合同可以保證收入。

用房產(chǎn)的投資方式去投資商鋪明顯是不明智的，因為房產(chǎn)的投資是看市值的漲幅，而商鋪的投資價值在于回報率！也就是說你用房地產(chǎn)漲跌的思維去投資商鋪，那么最終的結果可能會不盡人意！我在幾年前買了兩套商鋪，一套上海的，一套蘇州的！而我身邊的小伙伴也多多少少參與過商鋪的投資，所以可以給你一些所謂的建議！！！

其實投資商鋪就看兩點，第一就是地段，第二就是回報率！簡單的說好地段的商鋪回報率都是比較高的，也就是說回報率高的商鋪基本也處于的是一個黃金地段！因此你啥都不用多考慮，就考慮這兩點足夠了，因為這也是決定你商鋪投資是否合格和成功的重要因素！！而其他要注意的是：

• 盡量買一二線城市的黃金地段商鋪，雖然價格高，但是能保證租售比和發(fā)展前景！

• 盡量買一樓沿街的商鋪，并且還能做重餐飲的，因為現(xiàn)在電商唯一不能取代的就是消費體驗類！

• 買商鋪盡量不要買商城類的，如果一定要買，請買有大品牌支撐的！因為商城里的商鋪基本都靠著品牌力量和宣傳吸引人流，如果碰上了普通開發(fā)商和沒有雄厚實力的，基本都會變?yōu)楣沓牵?/p>

• 不要買包租形式或者租金分成形式的商鋪，里面貓膩太多！

• 盡量買靠自己近的，因為商鋪的雜事比較多，遠的話來來回回很不方便！

• 盡量買新鋪子別買老鋪子，老鋪子發(fā)展前景已經(jīng)定型，但是價格卻很高，回報率相抵較低！

• 沒有7%個點年回報率的商鋪不考慮，不能以每月租金抵扣每月貸款的商鋪不考慮，連這兩點都做不到，還想指望以后有什么發(fā)展空間？

從目前的情況來看，電商對于商鋪的沖擊是非常大的！但是好的商鋪確是還是有投資的價值，只不過現(xiàn)在商鋪的投資門檻非常高！7%以上的回報率商鋪基本起步價都是200-300萬的，好的甚至上千萬，優(yōu)質的商鋪人家都是直租不賣的！因此沒有7%的及格線，真心不如投資理財！總之，投資是一項看未來的舉措，今天電商沖擊了實體，誰又能保證未來10年里實體不會卷土重來呢？？因此有資金配置1-2套優(yōu)質商鋪總沒錯！！

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投資商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)會更穩(wěn)定，一個商業(yè)地產(chǎn)的投資價值主要從地理位置，人流聚集，商業(yè)用途，周邊配套，發(fā)展前景等多方面去考量

商業(yè)地產(chǎn)，是指利用商鋪經(jīng)營生意，實現(xiàn)收益的物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)有三個主體，一是開發(fā)商，二是運營商，三是業(yè)主。開發(fā)商是指投資土地并進行建設的企業(yè)，運營商就是如“萬達”一樣的，負責招商，日常運營的企業(yè)。業(yè)主是指經(jīng)營商鋪生意的個體戶或企業(yè)。

這時候，你所指的投資是什么樣的投資？是投資開發(fā)一塊商業(yè)用地，還是投資購買商鋪？還是象萬達一樣投資做運營商。

開發(fā)商業(yè)用地現(xiàn)在不太好做了，由于要擁有土地的所有權，商業(yè)地產(chǎn)被電商沖擊后已經(jīng)發(fā)生了質變，有些地方的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過剩。

運營商需要大資本，但還是有機會的，例如現(xiàn)在的倉儲式購物中心，如上海最近很流行的COSTA,采用的就是會員制。其核心要義就是會員價，先交會員費用，把零售消費的資金集結到一起來，然后有了訂單就有了可以談價格的籌碼，采購成本下降，銷售價也可以降下來，這種屬于破壞式的業(yè)態(tài)。在經(jīng)濟下行的過程中，人們?yōu)榱耸″X，會很流行。

對于投資商鋪，現(xiàn)在不是說黃金地段了，現(xiàn)在需要的是綜合體和地鐵換乘商業(yè)中心。很多商業(yè)街的商鋪很蕭條了。

人氣決定了商業(yè)價值。靠小商鋪自身的運營能力是不足以撐起流量的。

所以，靠山吃山，要學會地鐵邊上和綜合體尋找機會。

從投資業(yè)態(tài)來說，目前商業(yè)模式中，連鎖和加盟是很重要的模式。

直接說答案吧，我覺得5%的商鋪是不值得投資的！我自己有兩套商鋪，每套的回報率都在7%以上，并且身邊的小伙伴們也都有商鋪的投資，所以我們一致認為合格的商鋪必須有7%以上的回報率，并且每個月的租金能夠覆蓋掉50%首付所需要的每月貸款，這樣的商鋪才有投資價值！！

目前的電商沖擊非常嚴重，可以說一鋪養(yǎng)三代的情況已經(jīng)很少了！但是好的商鋪一鋪養(yǎng)一代還是沒有問題的！其次商鋪的價值就是在于租金回報率，因為商鋪的升值空間不大，不像住房，而且出售商鋪所需要的稅費相當高，以至于商鋪根本不能靠著市值來盈利！那么地段和回報率就是衡量商鋪好壞的最重要指標！！

說下投資商鋪其他注意的事項：

1.盡量買一樓沿街的商鋪！

2.不要買舊鋪，要買新鋪，往往只有新鋪才能夠達到7%的回報率，舊鋪的購入成本太高！

3.要買能夠重餐飲的商鋪，目前唯一可以對抗電商的只有消費類，服務類和餐飲類商鋪，這將直接決定你出租的效率！

4.不要買包租形式的商鋪，貓膩太多！

5.買商鋪就看地段，別看性價比！！

最后總結下，商鋪是一個長線投資，你說十幾年前誰都不知道電商會打敗實體，那么你又怎么能肯定未來10年實體不會卷土重來呢？像日本這樣的發(fā)達城市不就是實體干掉電商了嘛，所以投資看的就是未來，如果滿足7%的回報率，那么我覺得再有資金和條件的前提下是可以配置商鋪投資的！但是你說一個僅有5%回報率的商鋪，連普通的理財都跑不贏，你真都不如把錢投資理財，至少到時候還能變現(xiàn)方便一些，還能免去打理商鋪的一些煩惱！！

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