車位的分類包括以下幾種：

一、地上車位分類：

1、經(jīng)過建設規(guī)劃報批，可以按照約定由開發(fā)商處置的，這個一般在開始的售樓合同里面約定了，一般的業(yè)主也不會看到，就是看到了也沒往心里去；業(yè)主稀里糊涂簽了房屋買賣合同以后就是承諾了其所有權屬于開發(fā)商所有的，也就是說可以賣給業(yè)主，但并不能夠辦理產(chǎn)權證書，只是一種長期的租賃關系，但是也有法院判例判定此類車位收益歸全體業(yè)主。

2、車位沒經(jīng)過規(guī)劃報批，開發(fā)商為了增加收益臨時設立的停車位，這種停車位的收益應該屬于全體業(yè)主。

二、地下車位分類：

1、產(chǎn)權屬于人防辦，一般也是由開發(fā)商簽訂長期使用權協(xié)議出租給業(yè)主了；

2、車位經(jīng)過正規(guī)規(guī)劃報批，購買后產(chǎn)權屬于業(yè)主專有。

至于依據(jù)，現(xiàn)在國家沒有一個明確的車位歸屬權的依據(jù)，我只能從各個法律、條例等多個文件中給你說一下，但是都說的不十分明確：

1、《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

2、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》里面有關于有車位的解釋，但是沒有地下配建車位的具體解釋。

3、關于地下車位的：

《人民防空法》規(guī)定縣級以上人民政府應當將人民防空建設納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。如果屬于人防工程的，國家隊人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

這也就說明了為什么現(xiàn)在好多小區(qū)的開發(fā)商愿意建地下車位，有一定的優(yōu)惠，平時收益權也歸開發(fā)商。

關于人防車位所有權：我國的人民防空工作的性質、人民防空機構的架構設置就已經(jīng)決定了人民防空的所有權性質，即屬于國家所有的國防資產(chǎn)，而不屬于全體業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內的地下車庫一般不占用業(yè)主的公共用地，當其面積也未作為公用面積予以分攤，并不認為地下車庫屬于業(yè)主共有。這也就說明了為什么有部分地下車位是有產(chǎn)權的。

最后說一下開發(fā)商是否有權銷售地下車位，滿足以下條件之一的開發(fā)商無權出售：

(1) 開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內;

(2) 開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內；

(3)小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車庫作為公共配套設施的功能，比如人防工程。

如果沒有上述情況，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權，有權出售該地下車庫。

有產(chǎn)權車位與沒產(chǎn)權車位的區(qū)別：

1、有產(chǎn)權的車位產(chǎn)權年限一般為70年，無產(chǎn)權的車位只有使用權20年。

2、有產(chǎn)權車位可以交易，無產(chǎn)權車位只能出讓使用權。

其實不光地下車位，應該包括小區(qū)的地上車位，現(xiàn)在的法律條文，沒有一個徹底明白的明確說法，只能綜合考慮各種法律法規(guī)以及條例來整理分析，相信過上三五年民法典能制定完成，屆時關于車位的權屬問題，應該會有一個明確的解釋及規(guī)定。

車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權轉讓協(xié)議》。

常見的不能辦出產(chǎn)權證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬于不能辦出產(chǎn)權證的車位，因為是全體業(yè)主共有。因此該類車位不可以購買產(chǎn)權但可以租賃。另一種是人防車位。

人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設的，根據(jù)有關規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。此外，建設部相關條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權。

那人防車位可不可以進行租賃呢？根據(jù)目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:

觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產(chǎn)權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協(xié)議，該協(xié)議也是無效的。

觀點二、按照“誰投資誰受益”的原則交由開發(fā)商開發(fā)管理的，開發(fā)商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。

因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰(zhàn)爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償征用的可能性。

最后，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

如有錯漏請樓下補充謝謝。

國家的，物業(yè)無權出租出售，物業(yè)一直在犯法！

小區(qū)地上是車位肯定歸業(yè)主共有使用權的，地上車庫肯定是開發(fā)商賣給誰歸誰的。因為地上車庫是正式建筑，是計算了建筑密度容積率的有正規(guī)建筑面積的。車位沒計算建筑面積是按規(guī)劃指標要求是必須要滿足小區(qū)使用的，所以屬于小區(qū)全體業(yè)主的。

要知道、《物權法》第六章規(guī)定：建筑區(qū)劃內總共分為業(yè)主“專有與業(yè)主共有”兩個部分，并無第三部分權屬。凡不能辦理產(chǎn)權證的并無土地使用權，因為它的土地使用權以及建設成本已經(jīng)被專有部分承擔，該產(chǎn)權本身歸屬于房屋（即業(yè)主專有部分）。凡專有部分以外的均屬于業(yè)主共有部分。否則屬于違章建筑，具體請見《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條和第三條。

商品房地下的地下室近幾年備受業(yè)主的關注。主要是因為相關地下車庫歸業(yè)主所有的相關報道頻出。那么商品房的地下室歸屬問題糾結如何判斷呢？

對于商品房的地下室來說其實是有三種性質，一種是車庫，一種是倉儲另外一種是人防工程。這其中滿足辦理產(chǎn)權條件的只有車庫和倉儲，對于人防工程是沒有產(chǎn)權的。

但是今年辦理的不動產(chǎn)證的實際情況來說，老J所處的地區(qū)地面正負零以下得部分目前是不能辦理產(chǎn)權的。也就是說，地下部分的房產(chǎn)就沒有辦理不動產(chǎn)證的可能性。

現(xiàn)在每個小區(qū)地下都有相應的配套車庫。開發(fā)商也把車庫作為了賣點，增加項目的利潤。但是現(xiàn)在的業(yè)主法律維權意識很強，對于地下室的歸屬權也開始了爭奪。同時國內也有相關的審判案例可供我們參考和分析的。

下面我們就分情況來說地下室的歸屬情況吧：

地下人防工程：對于人防來說是現(xiàn)在小區(qū)建設的必備配套。如果小區(qū)沒有建設的話是要繳納易地建設費的。而人防工程的建設費用是由開發(fā)商出的，而人防工程在和平時期是當作車庫用的，因此停車收益開發(fā)商自然就拿走了。

這里對于人防工程的歸屬有幾種說法，第一種是歸人防辦的。第二種是誰出資誰受益的也就是開發(fā)商的。但是，根據(jù)相關案例來說，這部分人防車庫的建設費用很可能是攤在了業(yè)主的房價到中，如果是這樣那么就說明出資方式全體業(yè)主，所以歸屬權和收益權就歸全體業(yè)主所有。

地下車庫和倉儲：這兩種形式的地下室其實和人防的性質一樣，開發(fā)商出資建設的，但是很可能成本被攤在了業(yè)主身上。在審判的過程中如果開發(fā)商不能提供相關的證明就會判給業(yè)主。

因此，商品房地下車庫的歸屬權判斷就要取決開發(fā)商是否分攤了建設成本給業(yè)主。