能買。購買后居住權不解除，只有所有權，沒有居住權，只有居住權滅失條件成就時，才享有居住權。

您好！

題主這個問題，問得非常好。

因為居住權和所有權之間具有相對獨立性，所以，確實會產生題主提到的這種可能：買了房子，發現這套房子還有個居住權，別人還能在房子里住，肯定會讓人很糟心。

• 如果從“理論”上回答題主問題，買二手房“避雷”的方式，就是一定要親自在不動產登記中心查詢清楚，房子有沒有辦理過居住權登記。
• 如果從“敷衍”角度回答題主問題，只能說：再等等，看看有沒有關于居住權的配套司法解釋。

先說說居住權的概念

居住權和所有權屬于不同的權利類型：

第二百四十條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

居住權屬于“用益物權”：

第三百二十三條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

通過規定上的對比可以看出：房屋所有權人，跟房屋居住權人，完全不是一回事。沒有產權，一樣有可能有居住權。

所以，就產生了題主的疑問：萬一買了一套二手房，發現里面還有個能合法居住的“外人”，怎么辦？

從理論上，如何“避雷”？

那么， 作為買家來講，如何知道這套房是不是設置了居住權？

第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

從上述法條可以看出，當買家在購買二手房的時候，要經由不動產登記中心。而居住權，是必須要在不動產登記中心登記之后才算設立——因此，從理論上，購房的時候，買家是能夠獲取這套房子是否存在居住權信息的。

注意，上面用了個詞語：“從理論上”。客觀講，《民法典》中關于“居住權”的規定，還是原則性偏多，現實操作中肯定出現多種情況。

所以，也如開篇敷衍的結論，只能說：再看看后續是不是會出臺關于居住權的解釋吧。

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不動產證的產權人具有居住權和使用權，沒有產權人的允許其它人是不能居住的，所以不動產證的產權人決定其房屋使用狀況。

新頒布實施的民法典，對房屋居住權問題，已經十分明確，設立了居住權的房子，無論是屬于原有房東，還是準備轉手買賣，都不能改變設定的居住權歸屬。也就是說，哪怕房子所有權已經變更，新房東依然不能搬入居住，不能趕走已獲得居住權的原居住人。

現在買二手房不用考慮居住權的規定，《民法典》在2021年1月1日起施行，現在有效的民法上還不存在居住權。

居住權是用益物權，立法的初衷考慮到老人再婚是很大的考量。居住權和房屋租賃權存在交疊將來怎么解決，是司法解釋需要說清楚的問題。按照最高人民法院的立法計劃，2021年要完成49部司法解釋出臺。毫無疑問，會有居住權的有關司法解釋。

不過，現在買房雖然還不用考慮居住權，但防患于未然總是好的。在購買二手房時，針對租賃權、居住權等用益物權，特別增設幾個條款予以約定，加設違約責任條款等，作到有備無患。

居住權的真正來臨，因立法不完善還需要時間，通過正常渠道交易二手房，其交易環境是安全的，盡可以放心進行二手房買賣。

有居住權的房子不能賣，因為他只有居住權，還沒有使用全力，也就是不能買賣