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■拆遷維權有套路；高額補償有妙招

基于我國行政法律法規現行規定，違法建筑按照行政強制法規定的程序依法予以拆除，未對違法建筑內的合法財產造成損害的，行政機關完全不負有補償賠償的義務。但如果行政機關違反行政強制法的規定，對已經被認定為違法建筑的建筑強制拆除的，則屬于違法強拆。行政機關對違法建筑內的合法財產造成損害的，負有完全的賠償責任，對違法建筑本身則不負有賠償責任。倘若由于歷史原因，被違法強制拆除的建筑普遍沒有用地、規劃、建房手續或證件的，政府部門基于公平合理和尊重歷史的原因發文可以參照征收集體土地時地上附著物的補償標準進行賠償的，則被強拆人可以據此參照征收集體土地時地上附著物的補償標準得到相應的賠償。

二、編者評析

違法建筑被違法強制拆除的，該強拆行政行為雖然違法，但由于被強拆人對違法建筑不享有合法的權益，因此屬于行政行為違法，但未對行政相對人的合法權益造成損害的情形，故被強拆人不能根據國家賠償法的規定得到相應的賠償。如果由于歷史原因或政策原因，導致在征收拆遷范圍的大量建筑沒有用地、規劃、建設手續或證件的，出于尊重歷史，公平合理的原則，以及違法建筑建設人無違法之主觀故意的考慮，被違法強拆人可以參照征收集體土地時地上附著物的補償標準取得相應的賠償。

看到過這種情況，住平房時家家人多房少，又沒有嚴格的城管規化，特別是孩子大了結婚住房大多是加蓋自建的，所以城市改造動遷時只要有單獨戶口居住的，按歷史遺留，同樣的給予了安值和補償。而另有為得安值補償趕建的是按違建無償拆除了，我覺得還是比較人性化的，所以說違建是否會有補償還是要看形成的歷史原因和具體的情況及當地界定依據了。

您好，很高興回答您的問題，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

由此可見，被認定為違建并罰款后不會再獲得補償款，但這并不意味著“違法建筑”不能獲得補償，因為大多數被認定為違法建筑的房屋其實并非違建，只是由于歷史原因或者其他的原因導致沒有辦理相關手續，如果拆遷方以這些原因認定房屋為違法建筑，被拆遷人一定要警惕，具體來說有以下幾種情況：

1.房屋是2008年以前建造的

2.具有建筑合法性審批權限的政府部門同意的

3.1986年之前建造的農村房屋

4.在農村生產中的農村承包地

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

從上述法條可以看出，拆遷人在拆除違章建筑時依法不給予補償，并不意味著對拆除違章建筑使用的材料也不給予補償。

在拆遷補償中，要注意區分違章建筑和建筑范圍內的土地使用權。違章建筑按照有無土地適用權的標準基本上可以分為兩類：一類是取得土地使用權的違章建筑，一類是未取得土地使用權的違章建筑。

然而違章建筑若出現在征地拆遷中，綜合違章建筑的認定考量因素和處理原則，可以作如下處理：

1、第一種情況不屬于違章建筑的范疇，屬于因歷史原因合法建造的房屋，可依《物權法》第30條取得物權，應當完全納入拆遷征收補償范圍。

2、第二種情況屬于在當事人無違法主觀認識下客觀上形成的存量違章建筑，如果自具體認定和處理時間節點往前計算在處罰時效內，按第《行政處罰法》第44條處理;如果在處罰時效之外，就應按照《行政處罰法》第29條而不予追究，基于已經穩定的社會關系，應當完全納入拆遷征收補償范圍。

3、第三種情況造成的存量違章建筑，當事人與政府均有過錯。由于政府在行政管理關系中的地位處于強勢地位，其過錯程度也應高一些。在對該等存量違章建筑進行處理時，應當納入拆遷征收補償范圍予以適當補償，比例可以考慮在標準賠償額的70%以上。

4、第四種情況是在政府默許的狀態下造成的違章建筑。對于政府應積極履責之行政行為，2年內采取以罰代拆、以罰代管等措施或者不作為也應推定為政府默許，其原因在于：①過錯責任原則;②一事不再罰原則;對于這個情形造成的違章建筑，如果在處罰時效內，當事人應承擔政府默許的舉證責任，自然應當完全納入拆遷征收補償范圍;如果在處罰時效之外，即為超過追究時效的存量違章建筑，理應按照第一種情況完全納入拆遷征收補償范圍。

5、第五種情況系通過受讓取得他人的違章建筑。對于該種情形的違章建筑具體認定和處理期間應從時間節點溯及至違章建筑的原占有人的“建成”之時。如果該違章建筑在處罰時效之內，應給予現違章建筑占有人以受讓對價補償，以填平補償當事人的直接損失，使當事人遭受的損失降至最低;如果在處罰時效之外，也應按照第一種情況完全納入拆遷征收補償范圍。

6、第六種情況為棚戶區。應本著實事求是的原則，采取適當補償為宜。

7、第七種情況系政府征收時違法吊銷當事人證照造成事實上的違章建筑。當事人可以根據《行政訴訟法》第45條等規定要求補償及賠償。

如果違章建筑具有合法的土地使用權，即使在拆遷時不就拆除違章建筑本身補償違章建筑人，也必須考慮土地使用權對違章建筑人的財產利益。

無證房拆遷征收時候的是否給予補償，這個話題可謂老生常談。一到拆遷或征收時，大多數拆遷部門就先問“有房產證嗎？”沒有就是違建，不按照有證房屋給予補償。有的老百姓爭來爭去，最后拆遷方給了都很少的建房材料款，有的直接什么都不給。所以無證房屋真的是違建不給拆遷補償嗎？北京英淇律師事務所告訴您答案是否定的，即無證房在拆遷或者征收時未必不給賠償，要分清情況，有的無證房應該和有證房屋一樣得到合理的補償待遇。

由于歷史原因，沒有辦理房產證、土地證或因為當地特殊原因無法辦理相關的權屬證明，這在大部分城市及農村現階段普通存在，就包括一線城市這類房屋也很多。計劃經濟年代，房屋要單位分配，而家庭人口眾多，單位也沒有能力全部分房。因此在70年代、80年代時候，好多人家為了解決住房困難，在單位分的房屋院子內自己建房，甚至有的單位還給員工在院子里蓋房，那時政府不鼓勵，但是也沒有禁止，畢竟自建房也是給相關部門分擔了一部分分房壓力。

頭幾年一部很火的電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》里就有因自建房鄰居產生矛盾這一劇情。在農村也大量存在，村民建房想審批，卻沒有審批部門的這樣的情況。大隊直接說你蓋吧，你自己的宅基地。這些都是歷史遺留問題，不能“一刀切”認定為違法建設。

參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定我們來看：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”該規定也明確，拆遷方在征收前進行調查，認定處理，認定為合法建筑的應該給予補償，充分說明無證房不能直接等于違法建筑不予補償。

北京英淇律師所孫曼麗律師曾代理過這樣一個案件，某地征收補償方案中明確規定無證房一律不予補償，這樣的征收行為就是存在違法之處的，后高級人民法院直接判決征收決定違法，要求征收部門對無證房認真調查處理。

其實在2005年建設部《城市房屋拆遷工作規程》就有關于無證房要考慮歷史因素問題，不能“一刀切”認定違建不給補償。我們上級政府還是很正視歷史及尊重歷史的，也是充分考慮到被拆遷人的利益。不認定無證房拆遷待遇，往往都是拆遷公司為了自身利益，扭曲政策。

綜上法律規定無證房屋并不是如拆遷人員所述就一定是違建，在做征收拆遷決定之前，相關部門就要對征收區域涉及的房屋進行摸底調查，要考慮無證房蓋房的時間、建造時的相關規定以及是否存在相關部門不作為等因素來綜合確定相應的安置補償方案。總的原則在建房時候并未違反法律規定，雖然沒有權屬證明，但是應當符合拆遷安置補償的標準給予補償，而不應該區別對待。

兩個時間點要求記一下，城市里無證房的時間點一般原則是在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建房基本可以認定合法建筑。

農村房屋一般是在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前來認定建筑物的合法性。

提示這兩個時間點不是絕對，只是個原則及保底時間問題，我接觸案件有的地方政策認定2013年前建筑都認定為合法性。

希望這篇文章能解決您對無證房拆遷補償問題的困惑，如有其它不解問題，可以留言或者來電探討。

附相關法規依據： 1、《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十四條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 2、建設部《城市房屋拆遷工作規程》 第八條在取得拆遷許可前，拆遷人應當對拆遷范圍內房屋情況進行摸底，區分有產權證與無產權證房屋。 對于未取得房產證但能夠證明該房屋是合法擁有的，由所在地房地產管理部門確認后，依法補償；對于手續不全或者無產權產籍的房屋，應當經有關部門進行合法性認定后，依據相關法律法規處理；對于存在產權或者使用權（承租權）爭議的，應當通過民事訴訟后，按照訴訟結果依法補償。 第十一條《城市規劃法》實施后，未取得規劃許可證或違反規劃許可證規定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據《城市規劃法》及地方城市規劃實施條例規定處理。《城市規劃法》實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門充分考慮歷史情況，依據所在省、自治區、直轄市人民政府規定處理。