看好期房以后，交完訂金，什么時候交首付款，月供是什么時候開始？

我的回答是：

1. 先查看開發商是否取得了商品房預售資格；從面積、樓層、朝向、戶型等方面挑選自己中意的房屋，問清楚是否具備購買資格；

2. 需要通過銀行貸款先查征信；算好房款支付方式，
   
3. 簽定合同，交首付款；
   
4. 等待開發商通知與銀行簽定貸款合同和抵押合同；
   
5. 等銀行放款通知，開始月供。
   

01

交訂金前，先做好二項工作

（1）開發商是否取得商品房預售許可證

預售許可證以棟為單位發放，自己挑選的滿意的房源，一定要確認它所在的樓棟已發了預售許可證；

（2）挑選的房源，一定要將它在樓層平面圖中的位置與實物進行比對

該套房源處于中間戶還是邊戶，一梯幾戶，是否南北通透，樓層、朝向和戶型怎樣，都要搞清楚。

我所在的城市行政主管部門規定，開發商自取得商品房預售許可證之后10日內，必須開盤。

從交付訂金、取得預售資格到開盤、挑選合適的房源、下定金，從現實的情況看，大致10天左右。

（3）問清楚，自己是否具備購房資格

有的地方出臺了限購政策，一定要將政策的規定了解清楚。

02

算好房款支付方式

為了便于說明，下面給出一個案例。

2019年，小張和小王夫妻倆生育了二胎。夫妻目前所住的這套房子建筑面積為88平方米，有了小寶后，夫妻倆決定再購買一套面積更大一點的房子。

經過在市場跑盤，夫妻倆終于看中了一個大型樓盤中的一套建筑面積為130平米的房子。

售樓小姐告訴夫妻倆：打完折以后，該套住房售價為119.6萬元，單價為9200元/平方米。

夫妻倆盤算了一下房款的支付方式：先支付47.84萬元，即40%的房款，余下通過公積金和商業貸款支付。

經事后了解，夫妻倆對房款的支付方式是這樣打算的：

（1）當地公積金中心有規定，如第一套房已用過公積金貸款，貸款必須已全部還清，且第二套住房的首付款比例不得低于房屋總價的40%；

（2）夫妻倆均在機關事業單位上班，都有公積金，按照政策規定，公積金貸款的最高上限35萬元；

（3）公積金貸款年利率為3.25%，商業貸款的年利率為基準利率4.9%上浮15%即5.635%，夫妻每月公積金收入合計4800元。經測算，貸款期限為10年，公積金每月需償還3420元，商貸每月償還3931元，合計7351元。

夫妻倆認為，此預算在承受范圍內。

從上例可知，事先把房款的支付方式計算好，看是否在自己力所能及的范圍內，非常重要；同時，為下一步簽訂正式合同時，便于及時確定支付方式。

（4）對銀行貸款審批條件的了解

銀行對貸款審批主要集中在收入證明、銀行流水和征信報告。

一般情況下，如果夫妻收入低于月供支出的50%，銀行可能會認為有風險；

銀行一般會要求申請貸款的客戶打印銀行流水的時間長度為半年；

征信報告非常重要，如果征信有問題，貸款很難獲得銀行的批準。因此，在沒有繳納定金之前，先把征信報告打印出來，看看有沒有不良記錄。

03

簽定合同，交付首付款

（1）查看了預售許可證，對想購買的房屋有了非常詳細的咨詢，交了訂金，對銀行的貸款審批有了大致了解，測算了房款支付方式，這個時候，就可以與開發商簽定正式合同了。

（2）合同中約定的房款支付方式，前面已經進行了測算，按照預先計算好的方式進行填寫就行了。

（3）合同簽定以后，就開始交首付款。

04

簽定貸款合同和抵押合同

（1）簽定了預售合同，交了首付款，開發商就會整理好材料提交給銀行，等待銀行的通知，辦理公積金和商業貸款手續。一般情況下，這中間相隔1個月左右。這段時間，開發商需將批量的材料進行整理，銀行要審查材料，看是否滿足貸款條件。

（2）在辦理貸款手續時，選擇哪家銀行作為貸款機構，可以參照之前打印銀行流水的那家銀行，因為，家庭收入和支出的主卡可能就是銀行流水的銀行卡，下次償還月供時，能保證有足夠的收入沖抵商貸的月供。

05

等銀行放款通知，開始月供

比較順利的情況下，商業貸款的發放要比公積金貸款提前20天左右，整個貸款時間基本在30—45天左右就可以完成。

貸款審批下來后，銀行會確定一個扣款日，這個扣款日就是客戶開始月供的時間。

06

結語

交付訂金之前，最好先了解清楚房源的具體情況，比如戶型、朝向、樓層、面積等；

如果中意了，就查看預售證，再交付訂金；

后續的事情就按照想好的房款支付方式、銀行貸款審批條件、簽定合同、交首付款、辦理公積金和商業貸款手續的流程就行了。

江南文蘊的世界，希望得到您持續的關注。

剛買的期房，首付已交，貸款辦理看合同約定的時間。辦理按揭貸款需要提供的資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協議書正本。

3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

5、開發商的收款帳號1份。貸款手續：首先，到銀行了解相關情況；辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款；然后接受銀行的審查，并確定貸款額度；接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險；辦理產權抵押登記和公證；最后剩下的就是銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

你好！我是安叔，很高興認識你！

第一次開盤，適不適合馬上買，這個要具體問題具體分析！

第一、把握形勢，要知道當下及未來房地產價格的趨勢，如果現在市場平穩、改策沒有打壓，沒有出現大打折或大漲價的現象，房價大概率是會平穩有序發展下去，此時買入，既可享受前開發商的紅利（首開一般價格會有優勢、而且各種優惠折扣、福利不少），而且也可以盡早入住，早買早收益。如果市場不平穩，有樓盤打折扣甩買或大幅漲價，必然會引來政策的干預，要么打壓、要么刺激救市，這時盡量觀望下。

第二、一般開發商首開房源價格上雖有優勢，但開售的房源，要么位置不好、要么樓層不佳或者面積非主流，真正好的房源肯定留在后面賣個好價錢！如果你不在意這些，當然可以盡早入手；如果在意，還是待后面理想的房源開售再買吧！

第三、要看開發商資質及樓盤品質，有的開發商資金緊張，拿地就預售，所有的東西都是紙上談兵，能不能兌現兩說，所以，等它產品做得差不多再出手，不論是樓層、位置、面積段更好，而且爛尾的可能性小，唯一就是價格可能會小貴點。但相比房子的總價，多出線的比例也不會大，畢竟房子更好，升值潛力更大！