開發(fā)商和物業(yè)管理公司要求所在地的房屋管理局投訴，如果涉及到亂收費(fèi)的問題可以像所在地的發(fā)改委下面的物價(jià)局投訴，舉報(bào)電話12358.

題主是想這樣問:小區(qū)物業(yè)公司的管理和服務(wù)特別差，該怎么辦？

物業(yè)和物業(yè)公司是兩個(gè)不同的概念，好多人都不太注意去區(qū)分的，或許是口頭上的習(xí)慣吧。

題主提的問題好模糊呢？“特別差”的含義好廣泛的，物業(yè)公司的服務(wù)和管理到底差到什么程度？哪方面差？如清潔方面？保安方面？還是其它等方面都差？小區(qū)滿地垃圾？車輛亂停亂放？電梯壞了不及時(shí)叫維保公司過來及時(shí)維修？都沒有具體去說明呀！

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，也就是指物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)的公共服務(wù)。業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。

那物業(yè)公司沒有履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)不到位，侵害了業(yè)主權(quán)益，怎樣辦？

1，若小區(qū)沒有成立業(yè)主委會(huì)員的，業(yè)主們可收集有力的證據(jù)聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)、街道辦及市房局物業(yè)科遞交書面材料證據(jù)進(jìn)行投訴。由這些部門出面和物業(yè)公司溝通，調(diào)解，讓物業(yè)公司去改進(jìn)工作。

2，已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主個(gè)人可向業(yè)委會(huì)反映，但要有力的證據(jù)哦，通過業(yè)主委員會(huì)督促物業(yè)公司限期整改。若物業(yè)公司仍不接受，業(yè)主委員可通過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)去解聘物業(yè)公司。


。

3，可收集物業(yè)公司服務(wù)差的證據(jù)，向法院進(jìn)行起訴。【最高人民法院司法解釋】第三條: 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

建議還未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)應(yīng)該盡快去成立，因?yàn)榉缮蠘I(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利執(zhí)行機(jī)構(gòu)。《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主委員會(huì)合法地位，明確了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)選聘物業(yè)及簽訂物業(yè)管理合同；日常監(jiān)督物業(yè)服務(wù)。或啟動(dòng)合法程序召開業(yè)主大會(huì)決議通過解聘和選聘大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)公司。

若物業(yè)公司真正還想繼續(xù)為小區(qū)服務(wù)，那是愿意接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的，這也是必須的，相對(duì)來說，小區(qū)若成立了一個(gè)負(fù)責(zé)任且無私奉獻(xiàn)、愿意全心全意去為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)，那該小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)和管理一般都不會(huì)太差的。當(dāng)然除開那些業(yè)主委員會(huì)合謀物業(yè)公司共同去侵害業(yè)主們利益的小區(qū)。

沒用的，都被收買了！

1.如果是向小區(qū)基層的物業(yè)人員反映，一直沒有反映效果的話，建議找領(lǐng)導(dǎo)或者上司，或者更高級(jí)別的管理層，直到有合理的回復(fù)為止。

2.建議找其他住戶共同合伙去找相關(guān)人于解決，直到解決為止。

3.如果物業(yè)管理層都不處理，建議向新聞社報(bào)道,向電視臺(tái)廣播。把這種不合理的事件宣傳出去。

4.如果宣傳出去了，還是不處理，建議打12315消費(fèi)者舉報(bào)電話去投訴處理。

5.如果以上種種手段都不能處理，建議采取法律手段來維護(hù)自身權(quán)益。

可以向以下部門舉報(bào)：

①社區(qū)。

②市級(jí)物業(yè)管理部門。

③市級(jí)住建局的物管科。

④市長熱線。

⑤如果舉報(bào)沒有效果，可以成立業(yè)委會(huì)解聘物業(yè)公司。

⑥如果無法成立業(yè)委會(huì)的，可以搜集證據(jù)起訴物業(yè)公司（如圖）。

對(duì)于物業(yè)的投訴，可以向當(dāng)?shù)氐淖》抗芾聿块T進(jìn)行投訴，即當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

在很多小區(qū)都會(huì)有物業(yè)進(jìn)行服務(wù)，但是我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生一些糾紛。那么，當(dāng)我們產(chǎn)生糾紛之后，應(yīng)該找誰來進(jìn)行處理呢?一、業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的規(guī)定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。二、由第三人調(diào)解一般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。三、投訴業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條，向其所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。四、提起訴訟或提交仲裁機(jī)關(guān)仲裁業(yè)主通過以上方式仍無法解決糾紛時(shí)，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟或?qū)⒓m紛提請(qǐng)有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)即物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會(huì)進(jìn)行裁決以解決糾紛。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。

小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)的直接找業(yè)委會(huì)反映，解決不了的到區(qū)縣房管中心物業(yè)科投訴。如果是消防、違建、電梯、水質(zhì)、價(jià)格等問題，可分別向當(dāng)?shù)叵溃枪埽|(zhì)監(jiān)，衛(wèi)計(jì)，價(jià)格主管部門投訴，因?yàn)楦鶕?jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》各省市都應(yīng)有物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則供查詢 。系列問題分部門投訴，解決時(shí)會(huì)來的快些。希望