是標準的以租代征現象，為法律所禁止的，如企業沒有農用地轉建設用地手續，系違法占地，建筑為違章建筑。

農村村民自家承包地以租代征違法嗎？

農村村民自家承包的土地，采取以租代征的做法是一種不合理的行為。土地是農民賴以生存的根本條件，是農民的飯碗，國家一項十分注意保護農民的土地。農民失去了土地，就意味著失去了生活的根本來源。眼下雖然很多農民不再依賴土地，那是因為單獨依賴土地，已經滿足不了農民生活的需求，但土地依然是農民的命脈。
國家建設需要土地，必須采取征用的方法，一次性對農民進行賠償。這樣農民失去土地以后，可以用這筆補償款，從事其他行業。如果以租代征的方法，農民得不到應有的賠償，對農民的利益就是一種很大的侵害。農民失地以后，如果得到了應有的賠償，一是可以用這筆錢從事其他行業。二是可以用這筆賠償款，購買養老保險金。這樣對以后的生活就會有可靠的保障。如果采取以租代征的方法，農民永遠得不到這筆賠償金，以后的生活就無法得到保障。
所以國家在建設征用土地時，都采取了一次性征用的方法，把該給農民補償的，一次性補償給農民。這樣農民可以利用這些錢，改行做其他的行業。很多人利用這筆錢，到城里做買賣、做工、搞運輸等等。這樣農民今后的生活，就有了保障。同時農民可以用這筆錢，購買失地農民養老保險。現在被征地的農民基本都是這種做法。農民的土地被征用以后，手里拿了一大筆賠償金， 自由選擇職業，購買養老保險，很多農民，已經走上了致富的路子。
如果農民的土地被征用，征用賠償款不是一次性到位，每年給點租金。那樣農民還是像過去種地一個樣子。農民不僅失去了土地，而且永遠也不會走出貧困。這樣一來，你不僅沒有致富，相反依賴生存的土地也失去了，對今后的生活壓力就會更大。但國家在征用土地時，基本沒有采用以租代征的方式，一般都是一次性。采取以租代征的方式，都不是國家正規征用土地。因此農民遇到土地被征用時，一定要了解征地的用途，了解土地征用的相關文件，了解土地是否是國家征用。如果是不合理的征用，或者非法征地，農民可以依法拒絕。

這是明顯的以租代征，根據《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

　前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經批準后或鄉鎮（村）公共設施建設方可使用本集體經濟組織的土地，也就是說其他任何形式占有農民集體土地進行非農業建設均為非法行為，從而租賃農民集體土地的合同也因違反法律強制性的規定而無效。同時，《農村土地承包法》第十七條也明確規定“承包方要維持土地的農業用途，不得用于非農業建設”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護。去國土部門舉報吧

以租代征從理論上來說，沒有發生所有權的更換，還是屬于村集體的，假設要登記，肯定還是登記在集體名下。從現實來看，因為以租代征實際上已經發生權屬和用途的改變，屬于爭議地塊，從目前各地經驗來看，又不太可能登記。至于如何處理，一是繼續補辦相關手續，二是沒法補辦手續的情況下，維持現有用途，繼續簽訂租賃合同，如對方不繼續合作，應該對土地復墾及相關設施進行補償。

在我國各地農村，“以租代征”已成為一種普遍的土地違法形式。不少地方政府打著“以租代征好處多”的幌子將村民的農用地轉為了建設用地，嚴重違背了國家耕地保護政策和農民的自身權益。今天在明律師就給大家講一講什么是“以租代征”、農民朋友們碰到“以租代征”這種事應該怎么辦。

什么是“以租代征”

所謂“以租代征”，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模，租期往往還很長，以至于跟征地沒什么區別。“以租代征”的實質是規避法定的農用地轉用和土地征收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。從這簡單的幾句話，聰明的網友一定能看出來，在土地價格節節攀升的今天，這種方式背后蘊含著驚人的利潤。

表面上看，“以租代征”好像是“一箭三雕”、三方共贏的事情：對于租地的企業來說，繞過了繁復的土地征收手續，加快了企業自身發展；對于主導“以租代征”的地方政府來說，似乎地方的財政收入得到大幅提高，地方GDP總量也不斷上升，官員得到了自己想要的政績；對于出租土地的農民而言，似乎解決了面朝黃土背朝天的生活，出租土地掙錢，生活得到改善。

但是必須明確的是，“以租代征”在現有法律規定下是違法行為！所以這種“三方共贏”的局面是脆弱的，一不小心項目就徹底崩潰。崩潰以后，地方政府還好說，企業很可能血本無歸，農民朋友們更是可能財地兩失！在這三方主體中，最不能承受這種損失的就是農民朋友們了，因為土地是農民的根本，項目被叫停以后，土地肯定是要復耕的。復耕費用往往不低，這肯定是需要農民來承擔的，甚至可能已經對土地造成了永久損害難以復耕，那農民就失去了安身立命的根本。

所以農民朋友們一定要擦亮眼睛，準確識別“以租代征”。宋玉成律師總結了“以租代征”的六種形式供大家參考：（1）用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地；（2）基層政府直接租賃農村集體土地；（3）基層政府轉租農村集體土地；（4）基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；（5）村自行出租自己的承包地；（6）村委會租用農戶的承包地搞非農建設。

遭遇“以租代征”怎么辦

根據國土資源部《關于堅決制止“以租代征”違法違規用地行為的緊急通知》（國土資發〔2005〕166號）“對擅自通過出讓、轉讓或者出租等方式將農民集體土地用于非農建設的單位和個人，應依據《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規定追究法律責任；非法批準‘以租代征’用地項目的國家機關工作人員，依照《土地管理法》第七十八條追究法律責任。”

《違反土地管理規定行為處分辦法》第6條規定，批準以“以租代征”等方式擅自占用農用地進行非農業建設的，對有關責任人員給予記過或者記大過處分；情節較重的，給予降級或者撤職處分；情節嚴重的，給予開除處分。

通過法條以及上文的分析，我們可以明確，“以租代征”是嚴重的土地違法行為，那么已經遇到的農民應當如何維權呢？如果尚未簽訂土地租賃合同，廣大農民朋友一定要擦亮眼睛，避免被眼前的蠅頭小利所誘惑，堅決拒絕簽訂這類租地協議。如果已經和有關政府部門簽訂了所謂的土地租賃合同，此時因該合同違背法律法規的強制性規定，應屬無效合同。農民可以向人民法院起訴確認該土地租賃合同無效，并要求政府部門返還土地。

如果政府部門強行占地，農民則可以依據《行政訴訟法》第12條第7款的規定，依法向人民法院提起行政訴訟，請求相關政府部門返還土地。（《行政訴訟法》第12條第7款規定：人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（七）認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包經營權、農村土地經營權的。）

在明律師最后要提示的是，對于老百姓而言，面對這種違法占用土地的行為要注意做到以下3點：首先在占地補償不合理時無論如何都不要在相關協議上簽字；其次要及時的留存對日后維權有利的證據，比如地上附著物、青苗現狀的證明等，也就是照片、錄像；再次讓對方出示相關的法律依據和審批手續，以證明其占地行為的合法性，并明確誰是占地行為的主體。

總之，我們必須要從源頭上遏制這種違法用地現象，而不是土地被占用多年后才想起來彌補。及時咨詢專業律師，向當地自然資源部門、上級地方政府申請違法行為查處等途徑積極維護自己的土地權益，才能爭取將“以租代征”行為的損害后果降至最低。

以租代征土地是不是合法的

“以租代征”就是指通常情況下，如果需要進行農用地轉用的，需依法經過土地征收程序，并辦妥農用地轉用相關審批手續，而“以租代征”則是規避了法定的征收轉用程序，以簽訂“租賃”合同的方式從農民手中獲取土地，并直接將農用地投入市場作為非農業用地使用。這里征收方可通過“租賃”形式逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。

以租代征這種用地方式自始至終是不符合土地管理相關法律制度要求的，既侵犯農民合法權益，也不符合法律規定要求的“租地協議”。

根據《中華人民共和國土地管理法》第三十六條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

又根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規定，違反法律法規強制性規定的合同為無效。

面臨“以租代征”怎么辦？

國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31號)“未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為。”

國土資源部《關于堅決制止“以租代征”違法違規用地行為的緊急通知》(國土資發[2005]166號)“對擅自通過出讓、轉讓或者出租等方式將農民集體土地用于非農建設的單位和個人，應依據《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規定追究法律責任；非法批準“以租代征”用地項目的國家機關工作人員，依照《土地管理法》第七十八條追究法律責任。”

出現 “以租代征” 土地違法問題，農民朋友們可以：

1.向國土資源部門舉報，由國土資源部門依法制止、查處，舉報電話：12336；

2.向當地人民法院起訴，解除土地租賃合同，退還租用土地。

律師建議

為了眼前的小利而放棄未來巨大的土地升值空間和發展紅利，并不明智，土地作為最為寶貴的財富，任何形式的使用都應當嚴格遵照法律的規定，任何與法律相違背的土地使用行為都是對合法征收政策的背離，理應被禁止。

在明律師在此給大家提個醒，遇到土地征收、土地出租等“好事”，不要急著簽字。第一要認清流轉性質，多上網查閱相關政策法規；第二要經得起誘惑，提高防忽悠意識，增強學法能力；最后，當利益受損時，要及時止損，積極尋求合理有效的辦法，比如法律救濟咨詢、專項維權代理，盡可能地將損失降到最低。