是標(biāo)準(zhǔn)的以租代征現(xiàn)象，為法律所禁止的，如企業(yè)沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)，系違法占地，建筑為違章建筑。

《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的批準(zhǔn)權(quán)限。這對規(guī)范土地征用，切實(shí)保護(hù)耕地，合理用地，具有重要的意義。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實(shí)施條例》第21條的規(guī)定，征地批準(zhǔn)權(quán)限如下：

1、國家建設(shè)征用耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。“其他土地2000畝以上”是包括一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)征用耕地1000畝以下和其他土地1000畝以上合計(jì)為2000畝以上。

2、征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。“其他土地10畝以下”包括一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)征用耕地3畝以下和其他土地10畝以下，合計(jì)為3畝以上10畝以下。”

3、省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

4、征用直轄市行政區(qū)域的土地，由直轄市人民政府批準(zhǔn)，直轄市的區(qū)人民政府和縣人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由直轄市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

對于省級(jí)或以下政府部門，如果“以租代征”屬實(shí)，不管采取什么措施什么形式，都屬于嚴(yán)重違反國家現(xiàn)行土地使用政策的行為，更別說采取了過激措施了。建議為保護(hù)個(gè)人土地，收集證據(jù)，然后向上一級(jí)國土資源管理部門舉報(bào)。

感謝您關(guān)注農(nóng)地圈：東方花雪

現(xiàn)在很多地方的因征地價(jià)格高！在不違反土地政策的情況下！好多項(xiàng)目都會(huì)選擇征地！比如綠化、大面積種植經(jīng)濟(jì)作物等等！都是已租地為主！大題租地分為兩種，一種是私對私，意思就是私人從群眾手中直接租地；一種是公對私，意思是企業(yè)委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行租地！但是不論是哪一種都會(huì)與農(nóng)戶簽訂租地協(xié)議！租地合同最長不得超過30年，如果在合同期限內(nèi)那么你想要回來就得按照合同予以賠償，如果過了合同期限那么地就是你的！不存在要不要回來之說！希望對你有用。

修路占了耕地，以租代征合不合法？

這種行為是不合法的。

國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)〔2006〕31號(hào)）

六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

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以租代征是一種嚴(yán)重的違法占地行為。所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。

一段時(shí)間以來，一些地方為了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盲目搞建設(shè)，加快上項(xiàng)目，一些企業(yè)急于擴(kuò)大生產(chǎn)，于國家關(guān)于土地使用的法律法規(guī)于不顧，有的是政府出面與農(nóng)民簽訂租地協(xié)議，有的是企業(yè)私自租用農(nóng)民土地，然后在集體土地上建設(shè)廠房、住宅，這是一種嚴(yán)重違法的行為。

為此，國土資源部還專門下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》，這是一則規(guī)范用地行為的政府通告，要求嚴(yán)格查處、立即禁止以租代征違法行為。

事實(shí)上很多以租代征的違法問題得到了糾正，拆除違法建筑，恢復(fù)耕地原貌。有的是結(jié)合實(shí)際補(bǔ)辦征收用地手續(xù)。

你說的被公家改為商用地應(yīng)該是補(bǔ)辦用地手續(xù)的一種，但必須經(jīng)過原土地所有者、承包經(jīng)營者的同意，并按照規(guī)定給予合理補(bǔ)償后方可進(jìn)行。如沒有按照相關(guān)程序進(jìn)行，又涉嫌違反的土地征收、出讓的相關(guān)規(guī)定。

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在我國各地農(nóng)村，“以租代征”已成為一種普遍的土地違法形式。不少地方政府打著“以租代征好處多”的幌子將村民的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為了建設(shè)用地，嚴(yán)重違背了國家耕地保護(hù)政策和農(nóng)民的自身權(quán)益。今天在明律師就給大家講一講什么是“以租代征”、農(nóng)民朋友們碰到“以租代征”這種事應(yīng)該怎么辦。

什么是“以租代征”

所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，租期往往還很長，以至于跟征地沒什么區(qū)別。“以租代征”的實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。從這簡單的幾句話，聰明的網(wǎng)友一定能看出來，在土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的今天，這種方式背后蘊(yùn)含著驚人的利潤。

表面上看，“以租代征”好像是“一箭三雕”、三方共贏的事情：對于租地的企業(yè)來說，繞過了繁復(fù)的土地征收手續(xù)，加快了企業(yè)自身發(fā)展；對于主導(dǎo)“以租代征”的地方政府來說，似乎地方的財(cái)政收入得到大幅提高，地方GDP總量也不斷上升，官員得到了自己想要的政績；對于出租土地的農(nóng)民而言，似乎解決了面朝黃土背朝天的生活，出租土地掙錢，生活得到改善。

但是必須明確的是，“以租代征”在現(xiàn)有法律規(guī)定下是違法行為！所以這種“三方共贏”的局面是脆弱的，一不小心項(xiàng)目就徹底崩潰。崩潰以后，地方政府還好說，企業(yè)很可能血本無歸，農(nóng)民朋友們更是可能財(cái)?shù)貎墒В≡谶@三方主體中，最不能承受這種損失的就是農(nóng)民朋友們了，因?yàn)橥恋厥寝r(nóng)民的根本，項(xiàng)目被叫停以后，土地肯定是要復(fù)耕的。復(fù)耕費(fèi)用往往不低，這肯定是需要農(nóng)民來承擔(dān)的，甚至可能已經(jīng)對土地造成了永久損害難以復(fù)耕，那農(nóng)民就失去了安身立命的根本。

所以農(nóng)民朋友們一定要擦亮眼睛，準(zhǔn)確識(shí)別“以租代征”。宋玉成律師總結(jié)了“以租代征”的六種形式供大家參考：（1）用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；（2）基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；（3）基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；（4）基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；（5）村自行出租自己的承包地；（6）村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

遭遇“以租代征”怎么辦

根據(jù)國土資源部《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》（國土資發(fā)〔2005〕166號(hào)）“對擅自通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等方式將農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)依據(jù)《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規(guī)定追究法律責(zé)任；非法批準(zhǔn)‘以租代征’用地項(xiàng)目的國家機(jī)關(guān)工作人員，依照《土地管理法》第七十八條追究法律責(zé)任。”

《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第6條規(guī)定，批準(zhǔn)以“以租代征”等方式擅自占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，對有關(guān)責(zé)任人員給予記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。

通過法條以及上文的分析，我們可以明確，“以租代征”是嚴(yán)重的土地違法行為，那么已經(jīng)遇到的農(nóng)民應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)呢？如果尚未簽訂土地租賃合同，廣大農(nóng)民朋友一定要擦亮眼睛，避免被眼前的蠅頭小利所誘惑，堅(jiān)決拒絕簽訂這類租地協(xié)議。如果已經(jīng)和有關(guān)政府部門簽訂了所謂的土地租賃合同，此時(shí)因該合同違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。農(nóng)民可以向人民法院起訴確認(rèn)該土地租賃合同無效，并要求政府部門返還土地。

如果政府部門強(qiáng)行占地，農(nóng)民則可以依據(jù)《行政訴訟法》第12條第7款的規(guī)定，依法向人民法院提起行政訴訟，請求相關(guān)政府部門返還土地。（《行政訴訟法》第12條第7款規(guī)定：人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的。）

在明律師最后要提示的是，對于老百姓而言，面對這種違法占用土地的行為要注意做到以下3點(diǎn)：首先在占地補(bǔ)償不合理時(shí)無論如何都不要在相關(guān)協(xié)議上簽字；其次要及時(shí)的留存對日后維權(quán)有利的證據(jù)，比如地上附著物、青苗現(xiàn)狀的證明等，也就是照片、錄像；再次讓對方出示相關(guān)的法律依據(jù)和審批手續(xù)，以證明其占地行為的合法性，并明確誰是占地行為的主體。

總之，我們必須要從源頭上遏制這種違法用地現(xiàn)象，而不是土地被占用多年后才想起來彌補(bǔ)。及時(shí)咨詢專業(yè)律師，向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門、上級(jí)地方政府申請違法行為查處等途徑積極維護(hù)自己的土地權(quán)益，才能爭取將“以租代征”行為的損害后果降至最低。

農(nóng)村村民自家承包地以租代征違法嗎？

農(nóng)村村民自家承包的土地，采取以租代征的做法是一種不合理的行為。土地是農(nóng)民賴以生存的根本條件，是農(nóng)民的飯碗，國家一項(xiàng)十分注意保護(hù)農(nóng)民的土地。農(nóng)民失去了土地，就意味著失去了生活的根本來源。眼下雖然很多農(nóng)民不再依賴土地，那是因?yàn)閱为?dú)依賴土地，已經(jīng)滿足不了農(nóng)民生活的需求，但土地依然是農(nóng)民的命脈。
國家建設(shè)需要土地，必須采取征用的方法，一次性對農(nóng)民進(jìn)行賠償。這樣農(nóng)民失去土地以后，可以用這筆補(bǔ)償款，從事其他行業(yè)。如果以租代征的方法，農(nóng)民得不到應(yīng)有的賠償，對農(nóng)民的利益就是一種很大的侵害。農(nóng)民失地以后，如果得到了應(yīng)有的賠償，一是可以用這筆錢從事其他行業(yè)。二是可以用這筆賠償款，購買養(yǎng)老保險(xiǎn)金。這樣對以后的生活就會(huì)有可靠的保障。如果采取以租代征的方法，農(nóng)民永遠(yuǎn)得不到這筆賠償金，以后的生活就無法得到保障。
所以國家在建設(shè)征用土地時(shí)，都采取了一次性征用的方法，把該給農(nóng)民補(bǔ)償?shù)模淮涡匝a(bǔ)償給農(nóng)民。這樣農(nóng)民可以利用這些錢，改行做其他的行業(yè)。很多人利用這筆錢，到城里做買賣、做工、搞運(yùn)輸?shù)鹊取＿@樣農(nóng)民今后的生活，就有了保障。同時(shí)農(nóng)民可以用這筆錢，購買失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)。現(xiàn)在被征地的農(nóng)民基本都是這種做法。農(nóng)民的土地被征用以后，手里拿了一大筆賠償金， 自由選擇職業(yè)，購買養(yǎng)老保險(xiǎn)，很多農(nóng)民，已經(jīng)走上了致富的路子。
如果農(nóng)民的土地被征用，征用賠償款不是一次性到位，每年給點(diǎn)租金。那樣農(nóng)民還是像過去種地一個(gè)樣子。農(nóng)民不僅失去了土地，而且永遠(yuǎn)也不會(huì)走出貧困。這樣一來，你不僅沒有致富，相反依賴生存的土地也失去了，對今后的生活壓力就會(huì)更大。但國家在征用土地時(shí)，基本沒有采用以租代征的方式，一般都是一次性。采取以租代征的方式，都不是國家正規(guī)征用土地。因此農(nóng)民遇到土地被征用時(shí)，一定要了解征地的用途，了解土地征用的相關(guān)文件，了解土地是否是國家征用。如果是不合理的征用，或者非法征地，農(nóng)民可以依法拒絕。

以租代征本來就是地方政府違規(guī)別名，國家已經(jīng)嚴(yán)令禁止。