商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱"賣樓花"。商品房現售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。

現售制意思：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房銷售的形式包括商品房現售和商品房預售，以預售形式居多。

　　開發商的房子有你說的幾種狀態。　　

一、房子能不能預售？不符合條件的，當然不能；　　

二、房子是不是開發商，自己留著用？留用的，就是不對外賣的。　　

三、房子不可售的，那是被（法院等機關）查封的。　　

四、辦理了抵押登記的，出賣前，需得到抵押權人的同意。

五、已售，當然是指這個房子已經賣出了。

預售，就是你買的是期房，還沒竣工的。現售，就是你買的是現樓。3、商品房買賣合同一般是指房地產開發企業即出賣人將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發商和消費者權利義務的依據。4、商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。

1，商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發商企業與購房者約定，購房合同交付定金或者預付款，在未來一定時間之后取的現房的房產交易。購房者買的是期房。

商品房預售相對風險較大，在購房者與開放商簽訂購房合同之后到擁有現房這段時間之內，購房者無法實際獲得商品房的所有權及使用權。在這段時間之內可能出現某種原因導致商品房無法建成或者交付，或者建成的商品房存在各種質量問題。

比如：由于開發商后期開發資金不足或者資金鏈斷裂引起的爛尾樓，建筑質量問題造成的房屋地基塌陷、主體開裂等等。

2，商品房現售是指房地產開發商將竣工驗收合格的商品房賣給購房者，并且購房者支付房款。

購房者在支付房款之前看到的是現實存在的房子，可以直觀的對房子進行考察，查看。在支付房款之后，擁有房子的所有權和使用權。相對風險較小。

總之，國內目前的新房銷售主要采取的是商品房預售，現售的項目相對較少，為了保證安全，最好選擇一些大型的，有知名度的開放商，風險會相對降低一些。另外隨著國內各大中城市慢慢進入存量房時代，買賣二手房成為“現房銷售”的主要模式，而一般情況向新房的位置一般相對較為偏僻，配套不夠完善，所以購房者也可以多考慮一下，購買一套二手房也許是一個更好的選擇。

現售證就是商品房銷售許可證。

開發商想要取得銷售許可證，就需要滿足以下條件，開發商具有相關的企業資質證書和營業執照，已經取得了使用土地的批準文件和取得土地使用權證書，并且持有建筑工程開工許可證和建設工程規劃許可證。商品房已經竣工驗收，也就是商品房能用了，具備供水，供熱，燃氣，供電的條件，而且，物業管理方案已經落實。