小產權房的土地一般屬于集體土地，所以無法辦理一般意義的房產證。購買小產權房的人主要是看中房價便宜，至于房屋質量，小區環境等就要看開發商的良心怎么樣了。但是購買小產權房最大的問題是買賣行為不受法律保護，一旦后期發生糾紛合同會被法院認定無效，平時還好說一旦遇到拆遷發生糾紛的概率會很大，所以建議謹慎購買。即便購買也建議購買那些有可能被國家征收變為國有土地范圍內的小產權房。

小產權房現在是國家不承認的，這樣的投資有風險，有的中介為了房源的成交會放出小產權房多久后會轉正的虛無縹緲的消息，這種消息是不能參考的，這樣的小產權雖然價格便宜，但沒任何法律保障

可以出售，需要去公正處公正，再去房地產開發商那里去做變更

買房似乎是每個家庭都繞不過去的坎，擁有一套屬于自己的住房，幾乎成了眾多百姓一生追求的目標，因為，一套房還完貸款差不多也該退休了。有些運氣差一點的，可能退休了貸款也沒還完。因此，買房的時候，那是相當的慎重，經常會糾結于是買二手房，還是買新房。從筆者個人的觀點來說，是不大喜歡二手房的，因為二手房的情況太復雜，需要防范的地方也多，操心勞神，遠不如買新房省心。

話說二手房的情況也確實復雜的很，比如，從房齡上講，有三四十年以上的老破小，也有不足五年的次新房。得益于投資客的炒房熱，很多二手房實際上就是從未使用過的新房，甚至毛坯的也不在少數。因此，籠統地評價二手房本身的利弊顯然有些困難，但是，在二手房買賣過程中，所承受的風險是大體相當的，所需要的流程和注意事項也是一樣的，因而，歸納總結二手房的一些特點以及需要注意的風險，還是很有意義的。

二手房有哪些特點？

二手房由于建造的年代不同，差異很大。從特征上，我們可以大致把二手房劃分為四類：一是房齡在30年以上的房屋；二是房齡在20～30年的房屋；三是房齡在5～20年的房屋；四是房齡在5年以下的房屋。

01、房齡在30年以上的二手房

這類房屋大體上是在1990年之前建造的。其中，絕大部分屬于房改房性質，即由原來單位的公房通過房改轉變為私產的。此類房屋一般具有以下特點：

1、房屋格局比較老舊，客廳小，多為暗廳，也有很多沒有客廳。

2、房屋結構性能差，多數為磚混結構，預制樓板，陽臺安全性差。

3、房屋各類管線均為明設，沒有專門的管道井。所以，通常是在樓道內外，各種管線星羅棋布，維修起來比較困難。

4、樓房均為開放式，沒有圍墻，有的連單元門都沒有，安全性差。

5、樓棟間距一般比較小，周邊只有簡單綠化，停車比較困難。

6、生活配套、公共交通一般比較方便。有一些能靠上好學位。

7、基本上沒有物業管理，有的是由社區派人打掃衛生、清運垃圾。只收很少的衛生費。

這類房子的用地性質基本上屬于劃撥土地，老實說，如果不是資金特別困難，或者為了學位，購買的價值不是很大，尤其是超過40年房齡的。

02、房齡在20～30年的二手房

這個房齡的房子主要以商品房、經適房、安置房、解困房等為主。主要建造于1990年～2000年之間，這部分房屋的主要特點是：

1、戶型結構設計已大為改善，基本上與現在的主流戶型接近。

2、小區多數已經開始封閉或者半封閉，有簡單的綠化。

3、房屋仍以磚混結構居多，預制樓板為主。采用管道井設計的不多，管線還是以明設為主。

4、物業管理以街道、社區管理為主，物業收費較低，一般0.15～0.50元。

5、停車難是通病。

6、位置、及配套一般沒問題。

這類房子比較適合新市民，房價要便宜一些。但應注意的是，這類房子很多是單證的，即只有房產證，而沒有土地證。只有在實行不動產統一登記之后轉讓過的，才會有不動產權證。

03、房齡在5～20年的二手房

這部分房屋主要以商品房為主，也有一些經適房、安置房。主要特點是：

1、小區比較正規了，基本都是封閉小區，開始注重綠化和景觀了，環境一般都比較好。

2、戶型結構與現在的主流戶型大體相同。基本上以現澆樓板為主，根據樓層高度一般采用框混或框架結構，結構性能比較好。

3、生活配套基本成熟。早期的小區車位的配備比例較少，停車也很難。

4、基本由專門的物業公司管理，物業收費0.50～2.5元不等。

這類房屋是比較適合購買的二手房，價格一般適中，比新建商品房便宜很多。也有不少只有房產證，沒有土地證。而在近五年轉讓過的，一般是已經換發了不動產權證。

04、房齡在5年以下的二手房

這部分房屋主要是投資客、炒房客轉讓的房屋，有很多是沒有入住的，毛坯房也不在少數，實際上與新房的現房差別不大。這類房屋的主要特點是：

1、與新建商品房差別不大。

2、價格比新建商品房略便宜。

3、物業費比較高，基本都在2.0～3.0元。

4、小區車位一般相對充足，一般在1：1以上。

這一類是可以考慮但需謹慎購買的二手房，因為這一類風險較大。有很多可能尚未取得房屋權屬證書，或者持證不滿兩年需要繳納增值稅（含城建稅及教育費附加），按行業慣例，一般二手房的所有交易稅費都由買方來承擔。所以，購買時需要仔細甄別。

買二手房應注意哪些風險？

二手房情況雖然復雜，但購買二手房也有利的方面，例如，買二手房一般不需要進行大的裝修，像定制的衣柜、壁櫥等都能夠利用，可以節省開支和裝修時間。而且，價格方面也會比新房便宜（價格到掛的屬于極端的例子）。但是，買二手房由于信息不對稱，風險也要大很多，因此，買賣二手房應特別謹慎。常見的風險有以下幾方面：

01、產權歸屬不明導致的風險

二手房的產權歸屬比較復雜，很多情況下，很難從權屬證書上判斷實際產權人。可能存在的產權糾紛主要有兩種：

1、由于我國婚姻法規定，婚后夫妻收入在沒有特別約定的情況下，屬于夫妻共同財產。因此，就會存在房產證雖然只登記了一個人的名字，但實際上屬于夫妻共同財產。如果交易時，未經另一方同意，就可能出現產權爭議。

2、由于房地產調控政策等原因，存在著大量借名買房的情況，也就是房屋權屬證書登記的產權人并非實際的產權人。如果與名義產權人進行了交易，可能就會陷入司法訴訟當中。

為了避免出現這類糾紛，在交易時最好是夫妻同時在場，或者由登記的產權人做出書面承諾。

02、房屋不可交易的風險

有些朋友沒有經驗，在購買二手房時未做認真的產權調查，便匆忙交付定金，簽訂合同，甚至支付首付款。結果，由于房屋處于不可交易狀態，而導致定金無法退還。以下幾種房屋不可以購買：

1、被人民法院查封、凍結的涉案房屋。

2、被產權人設立抵押權的房屋（按揭抵押權給銀行的除外）。

3、由于限售原因被凍結的房屋。

4、尚未完成不動產登記的房屋。

5、存在產權糾紛已辦理異議登記的房屋。

6、簽訂有長租合同的房屋。

因此，在購買前，買方必須與產權人前往不動產登記中心進行查證，確保房屋處于可交易狀態。

03、付款后房屋不能及時過戶的風險

購買二手房最大的風險在于買方付了全款后，賣方反悔，不配合過戶，或不按時騰房，弄不好可能錢房兩空。

主要表現有以下幾種：

1、買方為了節省交易稅，購買房屋后沒有及時過戶，而是約定在一定時間后再辦理過戶手續，結果由于房價大漲，賣方反悔，不配合過戶。

2、買方倉促支付全款失去了主動權，賣方不配合辦理過戶手續。

3、賣方以銀行貸款未到賬為由不配合辦理過戶手續。

所以，在簽訂房屋買賣合同時，訂立詳細的合同條款很重要，雙方應就辦理過戶的時限以及違約責任加一明確。最好是在付款后及時過戶。同時，交易資金最好采取銀行監管。

04、房屋交易后遺留問題的風險

購買二手房，可能還會面臨一些遺留問題，如果未在合同條款中加以約定，并在過戶后交割清楚，也可能給自己帶來麻煩和損失。主要包括以下幾方面：

1、戶口遷移問題。很多時候，在簽訂二手房買賣合同時，買方很容易忽略了對賣方戶口遷出的時間限制條款，結果等到自己遷戶口時才發現落不了戶。

2、住房維修專項資金過戶問題。這是經常被遺忘的、又是非常重要的一件事。很多朋友并不清楚買二手房在完成房屋過戶手續之后，還需要辦理專項維修資金分戶賬的更名。結果導致日后無法使用原房主名下的專項維修資金。

3、歷史欠費的清繳問題。通常二手房交割時，買方比較注意水、電、氣費的結算，往往忽略了一些較大的費用的清算。例如，供熱費、車位管理費、物業費等，實際入住時或者臨到需要時，才發現原房主欠下了多年的費用未交。

4、房屋存在致命缺陷。由于事前未做盡職調查，入住后才發現房屋墻體或屋面嚴重滲水，或者配電負荷不足，或者隱蔽的管線損壞等，無形之中增加了購房成本。或者房屋發生過刑事案件未被告知等。

為了避免上述情況發生，除了在合同條款中必須明確之外，必須事前走訪小區物業或者左鄰右舍，了解清楚，并由賣方對第4項做出書面承諾。

05、落入中介圈套的風險

多數情況下，買賣二手房都是通過房產中介完成交易的。但是，由于房產中介市場魚目混雜，黑中介坑人事件屢見不鮮。因此，選擇房產中介很重要，不可輕信中介人員的忽悠，要眼見為實，不見兔子不撒鷹。主要應注意以下幾點：

1、不輕易交定金，要在充分掌握交易房屋資料，并實地查看房屋后，再簽定協議支付定金，以防落入定金陷阱。

2、交易款項不要通過房產中介轉賬，防止被截留挪用。交易資金必須通過交易監管賬戶進行轉賬。

3、簽訂合同要與全部產權人面對面，不可由房產中介代辦。

4、辦理按揭手續要親自隨同中介一同辦理，不可全權委托給中介。

所以，通過房產中介買房，盡量選擇有實力的連鎖機構，這樣可以減少風險。如果能夠直接找到房源，也可以直接與賣方自行到房產交易中心辦理交易及過戶手續，這樣可以節省一筆可觀的中介費。

關于買賣雙方自行交易二手房的注意事項及流程，可參閱筆者主頁的相關問答內容。

1.一方違約風險。在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網簽、貸款、過戶等手續，甚至轉手另賣的情況非常多。2.原購商品房有問題，導致無法辦理房產證。在所購房產為未取得房產證的商品房的情況下，如果該商品房項目手續有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產證，更沒法把房子過戶給新的買方。3.有貸款的房子，如原賣方不按時歸還貸款的風險。如果購買的二手房有貸款，過戶前應先還清貸款。如果簽約時明知過戶時間會比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時歸還貸款，可能導致銀行收房。4.賣方的其它債務和糾紛引發的風險。在簽約付款至房產過戶這段期間，如果賣方有債務等其它糾紛引起訴訟，債權人或相關權利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發生這樣的情況，直接導致房產不能辦理過戶手續，甚至有被法院執行錢房兩空的風險。5.政策變化風險。這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經常發生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因為新政的出現，導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導致稅費數額發生變化，雙方對增加的稅費承擔產生爭議。

　　建議不要購買。　　購買個人二手房應該注意以下幾點：　　

1、房屋手續是否齊全 （房產證，土地證，個別地區還有契稅證）　　

2、產權是否明晰無糾紛（是否有離婚析產，繼承，共有權人）　　

3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）　　

4、土地情況是否清晰 ，　　

5、市政規劃是否影響 ，　　

6、房屋是否合法 ，（不要有違規搭建等，無法辦理過戶）。　　

7、單位房屋是否侵權 ，　　

8、水電氣暖物業費用是否拖欠，戶口遷移 ，　　

9、中介公司是否違規 ，　　

10、合同約定是否明確 。