這個問題實際上帶有一定的普遍性，很多人買二手房時，認為必須找中介，因為自己不知道如何與賣家進行交易，擔心有風險，其實大可不必。任何交易都可能存在風險，房產(chǎn)中介也不一定都靠譜。事實上，房產(chǎn)中介市場魚目混雜，坑人的中介也不少，關(guān)鍵還是要自己把握。只要做足功課，購房人完全可以直接與賣方進行交易。

二手房交易可能存在的風險

對于購房人而言，二手房交易中最常見的風險有以下幾種：

一是交了定金首付后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)不能交易，定金被坑。多數(shù)情況屬于房產(chǎn)處于不可交易狀態(tài)，比如被抵押、查封、凍結(jié)等。

二是付清全部價款之后，但賣方不配合辦理過戶手續(xù)。

三是買房后沒有及時過戶，在需要過戶時，賣方卻坐地起價，要求買方加價，否則不予配合過戶。這類情況大多發(fā)生在產(chǎn)權(quán)證不足兩年的二手房，或者處于凍結(jié)交易期的安置房、回遷房、經(jīng)濟適用房等。

四是實際入住時才發(fā)現(xiàn)，原房主存在歷史欠費，如欠交物業(yè)費、熱力費等費用。

五是房產(chǎn)交易完成后，突然冒出一個長租住戶，拒不騰房，購房人因此陷入無法入住和漫長維權(quán)的囧地。

六是交易合同對交房條件約定不明確，雙方在交房時對室內(nèi)裝修及物品的歸屬產(chǎn)生歧義。

七是入住后發(fā)現(xiàn)原房主戶口未遷出，影響落戶與就學(xué)。

八是交易完成后，原房主的家庭成員以共有產(chǎn)權(quán)人的身份提出異議，引起訴訟糾紛。

九是在不知情的情況下買到兇宅。

如何規(guī)避二手房的交易風險

為了避免出現(xiàn)上述風險，在進行二手房買賣時，無論是否通過房產(chǎn)中介，都必須有針對性的做足功課，這樣才能最大限度地保護自身的利益。購房人主要應(yīng)注意做好以下幾項工作：

1、看好房源后，一定要邀請賣方親臨不動產(chǎn)登記中心進行查冊，確認房源處于可交易狀態(tài)，不存在抵押、查封、凍結(jié)等情況。查冊后盡快簽約并辦理交易手續(xù)，防止房源狀態(tài)發(fā)生變化。

2、房屋買賣合同一定要與產(chǎn)權(quán)證上的全部登記產(chǎn)權(quán)人本人簽署，并應(yīng)核驗簽約人的身份證件。

3、要親臨房源現(xiàn)場走訪鄰居、物業(yè)，了解房源是否存在異常情況，北方地區(qū)還要了解供熱情況，是否存在歷史欠費等。

4、與賣方直接簽訂的房屋買賣合同（不是交易網(wǎng)簽合同）務(wù)必要內(nèi)容詳細，至少應(yīng)包括以下事項：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人、成交價款、支付方式及時間、交房時間、交房條件、辦理過戶手續(xù)期限、物業(yè)交割、欠費清繳、戶口遷移、不存在長租的承諾、違約責任等。這是日后維權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

5、交易資金最好由銀行監(jiān)管，或者在交易時，在遞交的材料審核無誤后，現(xiàn)場轉(zhuǎn)賬。需要注意的是，辦理過戶手續(xù)分兩個階段，需要賣方兩次簽字，第一次是網(wǎng)簽交易合同時，第二次是交易審核通過后辦證時。

切記！不可將交易資金交由房產(chǎn)中介存管，因為一旦房產(chǎn)中介不及時將款項轉(zhuǎn)給賣方，買方可能還要承擔違約責任。

6、盡量不買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子，或者處于限售期的房子。對于產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房子，如果買了也要及時過戶，不要為了省稅而拖延過戶，為日后辦理手續(xù)留下隱患。

7、辦理過戶手續(xù)后，應(yīng)及時辦理專項維修資金的更名，需要買賣雙方簽個專項維修資金過戶協(xié)議，然后攜帶產(chǎn)權(quán)證到小區(qū)的專項維修資金賬戶管理銀行辦理更名，更名之后就可以正常使用該房產(chǎn)名下分戶賬上的余額了（如果有的話）。

8、房產(chǎn)交割時，應(yīng)及時核查各項費用，主要是物業(yè)費、熱力費、車位管理費、公攤費等欠費情況，并及時清繳。及時到派出所核查戶籍遷出情況。

總之，只要準備充分，即使不通過中介也可以順利完成二手房交易。

這個要看題主有沒有在中介的看房單簽字，如果簽字后私下內(nèi)和房東成交，這種也算違規(guī)，中介有權(quán)要求相應(yīng)的中介費用。

這種私下成交單就是中介所說的"逃單"，中介會了避免這種現(xiàn)象，在邀客戶免費看房前，都會讓客戶先簽一個看房帶看單，這個帶看帶如果客戶不簽字確認，中介人員一般是不會帶客戶看房的。

上面的是第一步，客戶簽看房帶看單后，帶看單上面有相應(yīng)的約束機制，內(nèi)容大意是，中介提供免費帶看服務(wù)，如果客戶在帶看后，私人和房東簽約就屬于客戶違約，中介有權(quán)要求索要中介費的（這個時效性一般是3個月）除非在中介看房3個月以后，這個時效性一過，中介帶看房的這個期限一過，這時候如果客戶能找到房東直接面談簽字，理論上是可以的。

說簡單點，中介看房前如果在看房書簽過字，客戶如果耍小聰明，后續(xù)找到房東私下簽約來逃中介費，這種中介一般都有專門的法律顧問，會被直接起訴的，所以不管從道德層面還是法律層面，不建議在看房帶看單簽字后耍小聰明。（讓中介留下話柄）

如果題主不利用中介掌握的資源和信息，單獨能找到房東走二手房買賣交易，也行，不過二手房交易，中介買賣房考慮問題相對全面，能夠規(guī)避一定的風險，個人根據(jù)情況靈活選擇即可。

在買房時中介主要提供兩類服務(wù)：進行房源對接（帶看，直到買賣雙方認可愿意進行交易為止）和進行買賣交易（走購房流程）。個人認為全套服務(wù)價格太貴了，前面的帶看服務(wù)完全可以自己買兩包煙給保安或者想辦法進小區(qū)的群里面，只要能和想賣房子的業(yè)主建立聯(lián)系，這問題就解決了，然后后續(xù)的交易流程因為風險比較大，中途出錯時間成本也大，建議找個中介解決，這樣的話中介費用通常只要兩三千塊錢就可以解決了。

不通過中介買房其實也很簡單，中介不屬于國家機構(gòu)，原始只是提供信息途徑，后來發(fā)展才逐漸有了網(wǎng)簽，擔保，代理等權(quán)限，說白了，用中介用的是資源豐富，用的是專業(yè)和安全，不用也完全沒問題，下面介紹一下自己買房途徑:

1.新房，就是到新樓盤，找開發(fā)商售樓處直接購買，分期房和現(xiàn)房，期房查看五證，主要看預(yù)售許可證，如果開發(fā)商不熟，就到網(wǎng)上或?qū)I(yè)機構(gòu)查詢，預(yù)售許可證真實存在，一般就可以放心購買，現(xiàn)房看商品房銷售許可證，同理查詢后購買。

2.二手房，不依托中介就只能自己找房源，找鎖定小區(qū)，最好不是單一小區(qū)，因為就算是中介平臺，單一成熟小區(qū)的房源也不會太多，選幾個相似小區(qū)，以便尋找房源。

然后確定小區(qū)房價，先是網(wǎng)絡(luò)，到各大二手房房產(chǎn)網(wǎng)站綜合測算做出心里預(yù)估，但這只是初步測算，一般實際價格會高于這個數(shù)，但一般不會超過百分之十五，然后就去附近中介詢價，中介的報價會高于實際成交價，但一般不會高于百分之五。

接著就是尋找房源了，搜索網(wǎng)站，很多網(wǎng)站都會有房東直接發(fā)布的信息，通過位置篩選出自己需要的房源。找社區(qū)服務(wù)站詢問，很多業(yè)主也愿意把出售信息告訴物業(yè)，通過詢問可以獲得。看房途中會看到公告欄張貼的售房信息，其中有中介假冒的，但也有真實的。社區(qū)中休閑的老人，看到社區(qū)中打麻將下棋聊天的叔叔阿姨可以攀談，她們會知道誰家在賣房，敲門拜訪即可。如果有認識的朋友在附近居住可以拜托他們尋找。通過這些途徑一般都能找到房源。

最后就是成交了，找到房源看好后，第一時間查看房本，核對房主身份證，無誤后可以交訂金，手寫收條，收條注明房本地址，訂金用途，雙方身份信息，最好注明如果房屋有問題訂金可退，金額不超過成交價百分之二十。接著就是自行到建委網(wǎng)站下載自行成交合同，約定首付時間和金額等具體信息，雙方簽署后到登記大廳進行房屋核驗和購房資格審查，通過后到建委網(wǎng)簽，網(wǎng)簽后根據(jù)需要可以雙方一起到銀行申請貸款，審批后到建委進行繳稅過戶，最后雙方到物業(yè)進行物業(yè)交接。

買二手房應(yīng)該通過中介購買，因為賣方傾向于通過中介出售二手房，而買方通過中介購買則能夠獲取豐富的房源信息。對于二手房，房屋本身的價值較高，中介費是由買方而非賣方承擔，且通過中介出售風險相對要低得多，所以絕大部分賣方為了保險起見都會選擇通過中介出售自己的房屋。不通過中介的風險：1.產(chǎn)權(quán)糾紛2.房款糾紛3.物業(yè)糾紛

簡單啊，一般銀行都能做資金監(jiān)管，把錢放在銀行，等房產(chǎn)證過完戶，銀行就會把錢打給對方的。

住建局等住房監(jiān)管部門工作量激增，居民買賣房屋時間拉長，要付出更多精力查找房源，了解程序，辦手續(xù)，跑銀行貸款，這是最直觀的后果。

好處是，可以剩下一筆數(shù)額不小的中介費。

在二手房買賣的過程中，很多房源是通過周邊的資源獲取到的，房源看了覺得不錯，跟房東商量好自己走剩下的二手房售后手續(xù)，而在這個手續(xù)操作的過程中，對于熟悉的人來說就相對簡單，而首次操作就比較復(fù)雜，注意的問題點比較多。

二手房的交易是一個比較復(fù)雜的事情，而我們面對這樣復(fù)雜的事情之前，我們首先要對房子的交易要有所認識。

二手房的交易流程，手續(xù)辦理。二手房購買的時候需要注意的問題點？圍繞著這兩個問題，我們一起深入的為你一一解答。

一：二手房的交易流程辦理手續(xù)。

二手房的交易流程對買家還是賣家，我們自己都要對這個流程有所認識，乙方制止雙方雙雙入坑或者是由一方來騙取我們。

1.簽署合同。

二手房買賣的過程中我們必須要簽訂合同，而簽署合同的時候，我們盡量去找到律師，做一份正規(guī)的合同，以保證我們買賣雙方的利益所在，也同時受到律師的保護當中。

簽署合同的時候，在合同上面寫清楚定金支付多少錢，在什么時間段過戶還有首付付款的日期，如果雙方有一方違約的，要進行怎么樣的賠償，我們都要寫得清清楚楚。

2.銀行按揭。

簽署買賣合同之后，我們在3~7個工作日內(nèi)把資料準備好，進行銀行按揭。

賣方的資料：身份證，戶口本，結(jié)婚證，房產(chǎn)證銀行卡。

買家的資料：身份證戶口本，結(jié)婚證收入證明，銀行流水，征信報告，無房證明。

簽署銀行按揭合同的時候，首先要確認支持的貸款金額和貸款年限，根據(jù)自己的能力來選擇等額本息和等額本金其中的一種還款方式。

3.交稅過戶

繳稅過戶之前我們要了解每個城市的最新政策政策會影響到我們交稅的多少和過戶的時間的。

有部分地區(qū)可以做陰陽合同的，我們就可以選擇做印染合同，這樣可以為我們節(jié)省不少的稅費，原本房子我們出售100萬的，但是這邊的地稅評估只能到60萬，我們就寫60萬，可以為我們節(jié)省不少的契稅和個人所得稅。

交稅的網(wǎng)簽合同我們?nèi)サ椒抗芩抢?，把自己相關(guān)的資料拿出來給工作人員，讓其幫忙打網(wǎng)簽合同，注意就是剛剛提到價格的問題。

交稅和客戶都是在同一個地方進行的，我們打完稅之后就可以馬上過戶了。

4.銀行抵押

房屋在過戶的時候，已經(jīng)把原有的房產(chǎn)證交給了房管局，而現(xiàn)在新出的房產(chǎn)證我們拿到之后，交給銀行去做資料。

一般銀行通常都是有分押證和不押證的，如果要押證件，一年之后就可以取回來了，不需要壓證件的，我們在抵押資料做完之后，馬上就可以取回來了。

根據(jù)不同的銀行，我們所抵押的方式也不一樣，我們聽從銀行的意見即可。

……

二手房交易的過程中，我們最注重的就是這四大核心點，集中交稅，過戶這個步驟為重要，沒有過戶成功都不可能確定房子是我們的，我們在這個交易的過程中一定要拿到相對應(yīng)的回執(zhí)單。

二：二手房購買的過程中需要注意的問題的。

二手房交易的過程中，我們需要注意的問題點所在這些細節(jié)上的東西會影響到我們整個交易流程是否順暢。

1.產(chǎn)權(quán)問題。

二手房交易的過程中，我們首先確認產(chǎn)權(quán)是屬于共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，如果是屬于共同財產(chǎn)的話，我們需要叫另外共有財產(chǎn)的人過來一起簽署合同。

還有在簽署合同的時候，我們必須要進行房屋查檔，確認房子是否處于查封狀態(tài)，這是保證我們交易過程中的第1步。

2.贖樓問題。

二手房交易的過程中，如果賣家的房子還有欠款沒有還清，我們需要注意點事，我們的首付不要直接給到賣家這邊去，直接贖樓，這很容易導(dǎo)致我們的金錢不見被跑掉的現(xiàn)象也是常見的。

我們的首付要做好資金監(jiān)管，而在主樓這方面也讓賣家自己去尋找擔保公司來幫忙贖樓，這是對我們買賣雙方起到了一種保障性的作用。

3.家私電器交接。

在整個交易流程之后，我們的家私電器在之前談約好的，我們要確認好家私電器的型號和有沒有被更換掉的問題。

有需要去物業(yè)那里更名更名的時候，并把之前的所有物業(yè)費，其他的天然氣費電費全部結(jié)清。

4.戶口遷出的問題。

在房子交易完成之后，我們要要求原先的業(yè)主把戶口遷出來，我們才可以把戶口重新的遷進去。

戶口關(guān)聯(lián)到我們自己以后小孩子在周邊上學(xué)教育的問題，這也是最關(guān)鍵的一點。

……

二手房交易的過程中，我們重點注意這些細節(jié)上的問題，因為這些任何一個問題都導(dǎo)致我們后面的手續(xù)，或者是給我們自己的生活帶來不便的，也要求業(yè)主務(wù)必配合我們這些操作。

三：總結(jié)

二手房的交易我們支持，跑手續(xù)是一點問題都沒有的，我們主要是自己要了解清楚政策，還有交稅費這些問題所在，政策和稅費會影響到我們，過戶時間和支出的比例相差非常之大。建議還是找一個中介公司代辦比較好點，價錢也不是很貴，幾千塊錢我們找一個律師出一份合同也差不多是一個費用的，中介公司還幫我們手續(xù)跑完了。

如果真的要自己跑手續(xù)的話，我們就注意上面提到的幾點細節(jié)點，就是事關(guān)重要任何一點出了問題，我們手續(xù)還有后續(xù)，自己居住和配套使用方面都會受到牽連。

我是有房產(chǎn)點意思，熟知房產(chǎn)交易售后流程，一手房買賣房產(chǎn)專業(yè)知識等一系列房產(chǎn)問題，歡迎大家留言探討