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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)流程_開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)流程是怎樣的呢?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)流程_開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)流程是怎樣的呢?

在線咨詢 時(shí)間: 2022-06-13 23:46:09
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這個(gè)問(wèn)題我是比較有發(fā)言權(quán)的。因?yàn)榍扒昂蠛蟛僮鬟^(guò)幾個(gè)項(xiàng)目的多次開(kāi)盤(pán)了。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天是不是要交首付,這個(gè)不一定,根據(jù)各個(gè)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)策略以及推盤(pán)的房源量來(lái)決定的

這個(gè)問(wèn)題我是比較有發(fā)言權(quán)的。因?yàn)榍扒昂蠛蟛僮鬟^(guò)幾個(gè)項(xiàng)目的多次開(kāi)盤(pán)了。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天是不是要交首付,這個(gè)不一定,根據(jù)各個(gè)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)策略以及推盤(pán)的房源量來(lái)決定的。但是一般的開(kāi)盤(pán)都不會(huì)再開(kāi)盤(pán)當(dāng)天收款的,如果收款也只是收取定金。

因?yàn)樵陂_(kāi)盤(pán)當(dāng)天,客戶量較多,沒(méi)有辦法確認(rèn)客戶的首付比例,所以就只收取定金,然后簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議,在認(rèn)購(gòu)協(xié)議里約定時(shí)間來(lái)分批次辦理的。

當(dāng)然也有的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推盤(pán)的房源數(shù)量很少,那么也會(huì)現(xiàn)場(chǎng)收取首付的。

開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)收取首付,主要還是有幾個(gè)難點(diǎn)不容易操作。

第一、就是客戶對(duì)于首付款要有一個(gè)籌款的時(shí)間。因?yàn)榫唧w選擇哪一套房沒(méi)能事先確定,現(xiàn)場(chǎng)才進(jìn)行選房,每一套房的總價(jià)不一樣,所以首付額度也不一樣,客戶沒(méi)有籌款時(shí)間,所以一般選擇開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)不收取。

第二、開(kāi)盤(pán)收首付的話無(wú)法計(jì)算。雖然目前我們執(zhí)行的都是銀行的基礎(chǔ)性比例,比如說(shuō)首套房首付40%,但是由于每一個(gè)客戶的情況不一樣,銀行面簽審批的時(shí)候,給與的額度是不一樣的,所以會(huì)造成先收了40%,但是后期銀行面簽要求增加額度或者審核不通過(guò)的情況,為了減少工作的麻煩,所以一般的都會(huì)在開(kāi)盤(pán)只交定金,隨后客戶銀行面簽后,確定了額度再支付首付款。

開(kāi)盤(pán)選房是怎樣的一個(gè)流程?

那么對(duì)于開(kāi)盤(pán)選房的一般流程來(lái)說(shuō)主要分為線上選房和線下選房。

線上選房。目前很多城市要求是線上搖號(hào),所以必須采用線上電腦系統(tǒng)操作,先搖號(hào),確定選房資格和選房的順序,有了選房的資格后,確定順序了,可以按照順序在手機(jī)端進(jìn)行選房操作,如果手機(jī)上選房成功了,那么就是支付定金程序了。這個(gè)在這里不多說(shuō),一般的如果是采用線上選房的項(xiàng)目,都會(huì)有很多的操作流程示意圖在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示,另外您的置業(yè)顧問(wèn)也會(huì)給每一位客戶進(jìn)行模擬講解。

線下選房。我們這里著重說(shuō)一下線下選房。采用線下選房,一般的有這么幾個(gè)步驟:

1、認(rèn)籌排號(hào)。在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行認(rèn)籌排號(hào),決定您的選房次序,這個(gè)時(shí)候一般的要繳納一定數(shù)額的認(rèn)籌金,售樓處會(huì)通知具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

2、選房簽到。開(kāi)盤(pán)選房當(dāng)日持認(rèn)籌排號(hào)手續(xù)進(jìn)行簽到,然后進(jìn)入等候區(qū)。

3、開(kāi)盤(pán)儀式。開(kāi)發(fā)商舉行的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng),也相當(dāng)于開(kāi)場(chǎng)白吧,有的有合作單位站臺(tái),開(kāi)發(fā)商致辭等等。

4、按照主持人叫號(hào)進(jìn)入選房區(qū)進(jìn)行選房,在選房的時(shí)候往往是同時(shí)進(jìn)3-10組客戶,每一組只有3分鐘時(shí)間進(jìn)行選擇。這里一般的采用撕號(hào)或者畫(huà)號(hào)的方式,目前采用較多的是撕號(hào)方式。記住這里一定是封閉的區(qū)域,只有叫到號(hào)的選房者才能進(jìn)入的,其他的客戶都在等候區(qū)看節(jié)目呢,而這兩個(gè)區(qū)域有嚴(yán)格的把關(guān)的。

5、如果選定了房源,那么進(jìn)入財(cái)務(wù)區(qū),繳納定金,這里有些是把認(rèn)籌金的收據(jù)換成定金收據(jù),也有的是補(bǔ)齊定金等。

6、簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議。交完款之后,就要簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議,確定房號(hào)、房?jī)r(jià)、購(gòu)房者信息等內(nèi)容填寫(xiě),最后會(huì)要求你簽字并按手印或者印章。

7、離場(chǎng)。持認(rèn)購(gòu)協(xié)議、定金收據(jù)離場(chǎng)。有些開(kāi)發(fā)商為了讓客戶盡快離場(chǎng),會(huì)采取送禮品的方式,促使客戶不逗留并離場(chǎng)。

8、按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定時(shí)間,前往售樓處補(bǔ)款、簽約。

當(dāng)然,這個(gè)流程可能也有些有所差異,但是基本變化不大,所以如果對(duì)開(kāi)盤(pán)選房流程還有什么問(wèn)題,你一定要看開(kāi)發(fā)商出示的選房流程示意圖及文字性內(nèi)容,不清楚的要提前咨詢你的置業(yè)顧問(wèn),因?yàn)橹脴I(yè)顧問(wèn)往往是一人負(fù)責(zé)多個(gè)客戶的,對(duì)你來(lái)說(shuō)就是專屬的,所以多問(wèn),問(wèn)清楚,問(wèn)仔細(xì),以免現(xiàn)場(chǎng)著急出差錯(cuò)。

對(duì)于開(kāi)盤(pán)選房,給與購(gòu)房者的幾點(diǎn)建議:

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),我個(gè)人的建議是不要拘泥于開(kāi)盤(pán)選房的流程形式,而是要有所準(zhǔn)備和防忽悠的定力,主要有以下加點(diǎn):

第一、對(duì)于選房,一般都是看好了單個(gè)的戶型,那么自己一定要做好幾個(gè)備選樓層。比如你看好的是十三樓,但是到你選房的時(shí)候,十三樓沒(méi)有了怎么辦,別慌,事先做好幾個(gè)備選的,比如我選擇一個(gè)13樓、一個(gè)15樓、一個(gè)11樓,進(jìn)場(chǎng)后如果一個(gè)樓層沒(méi)有了,我們可以有自己準(zhǔn)備的另外的選擇,以免到時(shí)由于時(shí)間短,人多而盲目選擇。

第二、選房現(xiàn)場(chǎng)保持理性。一般的選房現(xiàn)場(chǎng)由于人多,而開(kāi)發(fā)商的工作人員更會(huì)以極高的熱情和嗓門(mén)催促你選房、別的客戶選好后,各種叫好聲、恭賀聲、掌聲促使你潛意識(shí)的趨于感性,著急,所以在這個(gè)時(shí)候一定要冷靜選擇,不要受外界的干擾。

第三、注意選房時(shí)間。因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)選房客戶較多,一定要提前到場(chǎng),以免錯(cuò)過(guò)自己的叫號(hào)時(shí)間,另外選房時(shí)一般都是有時(shí)間限定的,常規(guī)操作是3分鐘,所以要注意自己的時(shí)間,以免超時(shí)被請(qǐng)出去。


好了以上是對(duì)于本問(wèn)題的回答,如果您還有什么疑問(wèn)或者不同的意見(jiàn),可以留言我們一起討論,如果您覺(jué)得我的回答對(duì)您有用,歡迎給個(gè)贊。

各地預(yù)售規(guī)定不同,如果是出地面能賣(mài)的話那么最快要半年。

如果是要多層結(jié)頂高層三分之二的話再加3個(gè)月。以上只是理論,一般一年內(nèi)能夠上市的話就已經(jīng)是很快的,只有一些大牌開(kāi)發(fā)商有實(shí)力怎么做。

開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售部的工作基本上是屬于執(zhí)行階段,根據(jù)策劃部的要求做的一些執(zhí)行而已,但是不知道你們銷(xiāo)售部是不是有專門(mén)策劃部,如果沒(méi)有,那就是你們需要做策劃的活,其中包括很多,很繁雜的內(nèi)容啊。

比如:

1,需要做開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的:需要找慶典公司一起商議開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)布置和流程。物料準(zhǔn)備一定要齊全;

2,不需要做開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的:前期需要進(jìn)行認(rèn)籌,到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一定要集中解籌,就是,前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶交齊首付款,當(dāng)天需要財(cái)務(wù)的跟蹤,你們客戶資料情況一定要整理好,開(kāi)盤(pán)前期的銷(xiāo)售說(shuō)辭一定要適時(shí)更新,宣傳單頁(yè)一定要及時(shí)大面積鋪開(kāi)。

買(mǎi)房的基本流程就是買(mǎi)房前期的準(zhǔn)備工作——選房看房——認(rèn)購(gòu)簽約——辦理貸款——收房驗(yàn)房——裝修入住——產(chǎn)權(quán)證的辦理。

第一步:買(mǎi)房前的準(zhǔn)備工作 中國(guó)人重家,買(mǎi)房能夠給人一個(gè)安全溫暖的家,在購(gòu)買(mǎi)新房前要思索的問(wèn)題就是我為什么要買(mǎi)房,為什么會(huì)選擇新房呢?購(gòu)買(mǎi)新房的好處有哪些呢?新房的好處:a、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般對(duì)新房的外觀都頗為講究、新穎,具有現(xiàn)代感;在戶型設(shè)計(jì)上注重通透、私密性,布局合理,同時(shí)房型可選擇的余地較大。b、 新房貸款較方便。新房一般戶型面積較大,小戶型產(chǎn)品較為稀缺,由此也造成總價(jià)自然不菲。c、 新房在前期可能存在物業(yè)管理不到位等問(wèn)題,但多數(shù)新房物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施較成熟,綠化、保安等方面較完善,但管理費(fèi)用也相對(duì)較高。買(mǎi)房要做好哪些心理準(zhǔn)備? 1、對(duì)樓盤(pán)價(jià)格及買(mǎi)房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。在購(gòu)房前需對(duì)樓盤(pán)價(jià)格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是能承受的房屋總價(jià)是多少,根據(jù)該總價(jià),你可以換算出你有能力購(gòu)買(mǎi)的房屋的均價(jià)和面積,并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。根據(jù)房?jī)r(jià)及交通需求也可以大概規(guī)劃好自己的選房區(qū)域。(1)如果是自住,應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮,在同一水平線上,再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房?jī)r(jià)升值的因素。(2)如果是投資或自住兼投資,建議優(yōu)先考慮樓盤(pán)的地段和環(huán)境及樓盤(pán)本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類(lèi)型)。同時(shí),由于目前國(guó)家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為,因此,在購(gòu)置新房前最好對(duì)如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi),主要為:如果房屋辦證未滿五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營(yíng)業(yè)稅(評(píng)估價(jià)*建筑面積*5.85%)和房屋評(píng)估價(jià)1%的個(gè)人所得稅。2、經(jīng)濟(jì)能力的測(cè)算 買(mǎi)新房是一件高興的事情,也是件大事,關(guān)系到個(gè)人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活,因此,買(mǎi)房前的資金準(zhǔn)備非常重要。從下定了決心到買(mǎi)著了滿意的住房,可不是一件容易的過(guò)程。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄,而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗。買(mǎi)房前的資金準(zhǔn)備中“房?jī)r(jià)”是重要組成部分,但需明確的是,買(mǎi)房所涉及的費(fèi)用不僅為房?jī)r(jià),如果買(mǎi)房前只注重房?jī)r(jià)而忽略其他問(wèn)題,往往會(huì)造成整個(gè)購(gòu)房預(yù)算的超支,甚至達(dá)到買(mǎi)得起而住不起的尷尬境地。第二步:選房看房 挑選房源最好不要固定在一個(gè)地段,要變換各種思路選擇置業(yè)地點(diǎn)。在選擇房源的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)在能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資。到現(xiàn)場(chǎng)去看看房子 1、 首先要考察開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的項(xiàng)目是否五證具全,只有擁有五證的項(xiàng)目才是合法的銷(xiāo)售項(xiàng)目。如果您看的是現(xiàn)房,還要向開(kāi)發(fā)商索取兩書(shū)。到底是哪五證,又是哪兩書(shū)呢?詳情請(qǐng)參考:商品房銷(xiāo)售應(yīng)具備哪“五證”? 2、 考察項(xiàng)目的周遍大環(huán)境,包括人文環(huán)境如何:生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全:交通狀況如何:有沒(méi)有娛樂(lè)、體育休閑場(chǎng)所:有沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施:附近有無(wú)工廠等。3、 如果是期房,您要對(duì)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證。看看開(kāi)發(fā)商以前是否還開(kāi)發(fā)過(guò)其他的項(xiàng)目,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的結(jié)果如何:看看工地的場(chǎng)容場(chǎng)貌,現(xiàn)場(chǎng)施工管理是否井然有序,結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量;考察售樓處的布置以及銷(xiāo)售人員的素質(zhì);考察樣板間等等(如果是銷(xiāo)售代理售房,則應(yīng)對(duì)代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解)。4、 如果是現(xiàn)房,您還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。第三步:認(rèn)購(gòu)簽約 在簽合同之前,需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格。一切檢查完畢后,還需要交納一定數(shù)額的定金。如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握,可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。

(一)開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下,開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作,從這項(xiàng)工作起,整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要,將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。

(二)可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步

開(kāi)發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景,需要進(jìn)行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng),銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行,那么即使開(kāi)發(fā)商不同意,這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行,則不出意外,這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前,在我國(guó)忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對(duì)待。

(三)申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步,也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó),由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),拿到土地才是最關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件,有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢(qián)。因此,在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上,從原土地使用者(即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門(mén)備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

(四)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模,設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì),具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū),委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì),然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料,報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

(五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

(六)籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡,如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng),一旦投資失敗,將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻,對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

(七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標(biāo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商,以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

(八)施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步,也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線,并到建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)發(fā)證后,才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開(kāi)發(fā)商只控制最后的管理權(quán),即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后,還需要通過(guò)由城市建設(shè)行政主管部門(mén)主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過(guò)驗(yàn)收,就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(九)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第九步,是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。如果開(kāi)發(fā)商符合政府主管部門(mén)的預(yù)售條件,開(kāi)發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí),進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與手段、確定銷(xiāo)售方式、制定銷(xiāo)售合同、準(zhǔn)備銷(xiāo)售宣傳資料、培訓(xùn)銷(xiāo)售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽(tīng)的名字,在商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售,必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn),取得銷(xiāo)售許可證。

(十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一步,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)。

再次預(yù)祝大家工作順利!!

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