一、中介二手房交易主要流程如下所示：

　　1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；

　　2、賣方處理好相關事宜；

　　3、雙方按當地房管局的要求前往房產交易所辦理交易申請。

　　4、成功遞件并取得房產交易所收件回執，然后就可以進行付按約定首期房款。

　　5、相關手續辦妥后，就可以支付房款余款，當日交付房屋。

　　6、賣方協助買方完成其他相關事宜的過戶手續。

　　二、中介二手房交易的費用主要有：

　　1、二手房房費（不包括辦理銀行按揭的二手房）；

　　2、買房人應繳納稅費：契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）；交易費：3元/平方米。

　　3、賣房人應繳納稅費：交易費：3元/平方米；個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或者房款的1%；營業稅：差價*5.5%。

▲ 二手房交易流程圖

我們常說錢是萬惡之源，那么作為我們每個人幾乎都會經歷的買房這個大宗交易來說，可謂是風險極高了，因為涉及的錢款數額很大，動輒就是“六個錢包”，所以如何規避好錢的風險，也是我們每個人都必須思考的問題，今天陳家二鍋頭就來試著給各位探究一二。

第1則

房款

有關于錢的風險，其中占大頭的莫過于房款了。由于二手房交易流程多、耗時長，所以現在的交易流程中，都是采用的分階段支付房款，從上面的流程圖上可以看到，這個階段是分為兩個：

定金

在簽署《房屋交易文件》時，為了擔保此買賣合同的履行，一般會由買方預付部分房款，我們稱為定金，并約定：付定金的一方如果沒有履行合同約定，則無權要求返還定金；收定金的一方不履行合同約定，則要雙倍返還定金。在我國擔保法規定下，定金的支付不能超過主合同標底總金額的20%，如果大于20%，超過的部分人民法院不予支持。

那么，只要我們在簽署《房屋交易文件》時，支付的定金不超過標底總金額的20%就可以規避風險了嗎？NONONO，并不是每套房子都可以直接支付定金的！在上一篇“證的風險”中我們提到過房產有抵押的情況，當房產除開銀行按揭抵押以外其他抵押，比如小額貸款公司抵押，私人抵押的時候，我們萬萬不可支付房款給賣方，其中定金也包括在內。最好的方式是定金托管于中間方，待賣方把抵押全部解除后再支付。

剩余房款

說到這里不得不為偉大的人民政府點個贊！ 在以前的二手房交易中，房款的支付時間是絕對的痛點，賣方說在過戶前就把房款給我吧，買方心里想：如果你收到錢跑了不跟我辦過戶手續咋辦？買方說不如過完戶再支付房款給你吧，賣方心里打鼓：如果你拿到新產證跑了不給我錢咋辦？為了解決這個問題，很多區域的房管局已經推出了資金監管業務。房管局資金監管的特點有三個：

監管資金的安全性：監管的資金存放在房管局合作的銀行開設的公共監管賬戶；

辦理的便捷性：買賣雙方可攜帶辦理資料去往房管局合作的任意一家銀行辦理業務；

監管資金到賬的及時性：取證后（不含取證當天）2個工作日內自動劃款到賣方預留的監管銀行卡內。（成都）

可以說完美的規避了上述的風險。有人可能會說，不就是銀行跟政府想貪那點利息嘛，對于這樣的人我只想說：做人，陽光一點比較好，人間還是值得的！

第2則

稅費

關于二手房的稅費也是不可以忽略的。二手房的稅費不僅與買方個人情況有關，而且與賣方情況也有一定關系，弄清楚自己想買的房子所需要交的稅費，對于買方來說一是可以更加客觀衡量自己的購買能力，二是避免日后辦理手續時產生糾紛。二手房交易涉及到的稅費中，常用的稅種有三個：契稅、個人所得稅、增值稅及附加。具體的計算方法如下：

值得一提的是，房子的稅費最好在簽買賣合同前弄清楚，由于現在房價的高企，一項稅費的超支有可能就是一個家庭幾個月甚至一年的收入，對于預算控制較死的人，可能會直接影響房子的下定。弄清楚稅費以后，我們還需要在買賣合同上將各類稅費體現，并約定承擔方，畢竟只有白紙黑字，才能最大限度的避免日后可能產生的糾紛。

第3則

水電氣費及物業費

水電氣費及物業費估計大部分人都不會注意，大概都是抱著一樣的心態：就這些，每天能花幾個錢？的確，陳家二鍋頭認為做人要大氣沒錯，但是作為一個九九乘法表順背如流，外加有點小強迫癥的人，不得不用數據來說話：

備注：此表格按照四個大人一個小孩五口之家水電氣耗費估算，每月平均用水20噸，平均用電200度，平均用氣120立方米，所住房屋為130平米電梯住宅，所有單位計價精確到百分位數估算。

從數據上我們可以看到，我們認為的小數目，經過日積月累已經產生了水積成川的效果。所以，對于這部分的費用，我們一樣的也要采取白紙黑字的方式進行約定，最好在簽訂買賣合同時讓賣方預留部分房款，不需要太多，5000~20000元即可，等物業交割時賣方將所有費用結清再轉付即可。

祝各位在買房的路上走得順利！

既然都看到這里了，順便點個贊加個關注唄，你們的支持是我創作的最大動力，謝謝！

在二手房買賣整個過程還是非常復雜和耗時的。

第一:匹配客戶業主信息，達成交易。

第二:進行房查，帶領業主去房管局進行房屋信息和土地信息查詢，主要看看該房子是否有抵押和查封。

第三:簽署合同，雙方通過協商談判沒有異議就可以簽署合同，主要是約定房屋價格、定金、違約責任、戶口、家具家電等問題。

第四:銀行評估和面簽，簽署合同以后中介需要找評估公司去評估交易房產的價值，評估報告出來以后就可以銀行面簽。面簽主要是審核客戶的信用，流水，確定貸款金額，業主需要提供銀行卡，用以接收尾款

第五:網簽過戶。在網簽過戶之前業主需要保證房子沒有貸款，有銀行貸款簽署合同以后就可以著手辦理結清。網簽過戶就是把房子過戶到客戶名下，客戶需要繳納稅費和繳納首付

第六:抵押放款。網簽過戶以后客戶的新房本就會下來，然后拿著新房本去面簽的銀行辦理抵押，抵押辦理完畢以后，過幾個工作日就會達到放款條件。銀行會直接把錢打到業主的銀行卡中

第七:物業交割。業主收到尾款以后需要給客戶騰房交付鑰匙以及把物業費、水電費、燃氣費。

整個流程還是非常復雜緩慢的，不同的城市和銀行進展不一樣。

買賣二手房注意事項:

第一:成交后你交定金業主壓房本，防止一房多賣。

第二:給業主付款一定得中介在場，并且簽收款協議。

第三:房查一定要有，防止房源已經查封。

我自己簡單說說吧，

第一步當你選好房源后，你得選擇一個有資質且專業正規的中介公司，（個人經驗，就算你是法律專家也別顯擺，畢竟術業有專攻，專業的中介能全面幫你評估房源的真實性，避免出現產權不明晰，產權糾紛，是否抵押及債務糾紛等），中介公司會詳細列出購房所需的各種費用和購房步驟（按揭包含評估費，貸款服務費及貸款銀行首付比例和月供數）。

第二步 確認購買后，中介安排與賣家見面簽約，商談定金，首付幾成，在中介見證下簽訂三方購房協議一式三份（建議定金可適當多給一些，防止反悔，因為反悔需雙倍賠償）。

第三步中介安排買家去貸款銀行面簽，這一步主要是銀行需要審核買家資格，確定你是否有貸款資格，一般正常為7到14個工作日！

第四步如面簽過了，中介安排買家與賣家一起去房管局網簽！！（網簽非常重要，只要是房源存在產權問題都無法通過）

第五步過戶！通過網簽后，進行買賣雙方不動產取證過戶手續，此時買家需要繳納各種稅費如契稅，消費稅，如果房產證不滿2年，還有一個人增值稅（也叫高稅）然后買家支付首付款給賣家，賣家交房交鑰匙