第一，明確約定所有權保留的范圍。所有權保留條款，分為簡單保留條款和擴張保留條款2種。前者表現為，在買受人完全償付價金之前，所有權不發生轉移;后者表現為，如果買受人在完全償付價金前已將貨物在生產過程中消費掉，或者已將其轉賣，則出賣人就其貨物制造的最終產品或轉賣貨物的收益享有所有權，買受人只是作為出賣人的受托人對最終產品或者轉賣收益進行占有。第二，明確約定所有權保留是賣方單方的選擇權。理論上都認為所有權保留是賣方的選擇權，但是在現實中也出現過買方利用這個條款的糾紛。第三，明確約定行使保留的所有權后的事宜。因為關于貨物所有權保留的約定僅設置了一個物權，實際并不影響雙方合同的履行。所以在賣方依約取回貨物后，并不當然意味著合同的解除，所以對于合同履行與否的事宜還要具體約定。如果賣方認為要回貨物就可以，那不妨約定“賣方依據本條款要回貨物后，本合同解除。買方承擔相應的違約責任和賠償責任。”如果賣方更傾向于履行合同，那就可以約定“賣方依據本條款要回貨物后持續占有，直至買方付訖貨款時轉移占有，買方仍須承擔相應的違約責任和賠償責任。

物權法第五編規定了擔保物權制度。該法第170條規定其功能在于：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利”。但是，擔保物權的優先性并不是一種絕對性權利，其有可能要受到所有權保留制度中原所有權的限制。

所有權保留制度源自合同法第134條，即“當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人”。司法實踐中，如果遇有買受人在未獲得某物的所有權時卻將該物對外設定了擔保負擔，那么當所有權保留人行使對該物的追及權時，其與擔保物權人的權利何者應獲得優先保護?筆者認為，應根據實際情形區別分析，不能千篇一律地判定某種權利具有當然的優先性。正確解決該沖突問題必然要涉及到對物權法中的動產交付制度、登記制度、物權公示制度、善意取得制度及合同法中的所有權保留制度的綜合用運。

動產所有權保留的法律特征在于，當出賣人將該動產交付于買受人后，原統一存在于該物上的物權權能被分解享有。買受人獲得了對該物權中的占有、使用和收益的權能，但沒有對該物的處分權能;出賣人保留的所有權實際上只有“處分”權能一項，且對該處分權能出賣人并不能任意行使，而是要受制于買受人的履行狀況。如果買受人完整履行了合同義務，則該處分權能自動轉移于買受人，買受人對該物的全部物權權能最終獲得了統一。如果買受人不完整履行合同，則出賣人可以用保留的所有權限制買受人的再處分權能并保留對該物的追及權。可見，所有權保留的效力相對較弱，需要借助于買受人的正當履行才能實現，一旦買受人惡意利用其對物的占有權能而對外設定擔保時，則須以善意取得制度來判定擔保物權人權利的合法性。當擔保物權人在不明知該物是所有權保留物且無其他實質性過錯的情況下接受了該動產擔保，則其構成善意取得。此時，擔保物權的效力優于被保留的所有權。否則，如果擔保物權人在明知買受人為無處分權人而仍接受該物所設定的擔保的，則其擔保物權不能構成善意取得，此時所有權保留的效力優于擔保物權，出賣人可以行使對該物的追及權。

在不動產權利沖突中，所有權保留必須借助于登記制度才能有效實現。如果出賣人要保留所有權，必須用拒絕過戶登記的方式來限制買受人，否則一旦辦理了過戶登記，則原所有權保留的效力將歸于徹底消滅，等于出賣人用實際行為放棄了權利保留。此時，無論買賣雙方有何種關于所有權限制的約定均不能對外對抗第三人，即擔保物權人享有充分的優先權。

在擔保物權人構成善意取得情形時，之所以應當優先保護擔保物權而不是被保留的所有權，主要是受到物權公示制度對交易安全的影響。由于動產物權的公示方式是占有，買受人雖然沒有取得完整的所有權，但其卻合法占有該物，一旦其向擔保物權人隱瞞了無權處分的事實，則擔保物權人無法獲知所有權保留的信息。加之其有充分理由相信占有人就是合法的所有人，故也沒必要查證該動產權利狀況。而且，當擔保物權體現為登記的形式公示時，其對整體社會交易安全的影響力遠遠地高于買賣雙方之間用合同的方式所體現出來的公示效力。即便是用占有的方式公示的擔保物權，由于有善意取得制度的支持，該擔保物權仍然具有優先性。因為善意取得制度是對所有權人權利的一種合法限制，對原所有權保護的優先性必須讓度于善意取得人，自身所有權受到的權利侵害，只能通過對非法處分人的責任追究來救濟。

結論：當遇有所有權保留與擔保物權的權利沖突時，應當用善意取得制度來判別擔保物權的效力，構成善意取得則擔保物權優先。否則，所有權保留應當獲得優先保護。

樓主，你好

　房屋買賣中不能采取所有權保留形式。根據法律規定，所有權保留是指當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人的買賣形式。但是該規定并不適用于不動產買賣。

　　1、意思成立主義。即所有權保留的設定，只憑買賣雙方的合意即可產生效力，無須具備任何形式或履行任何手續

　　2、書面成立主義。即所有權保留的設定，除當事人意思表示一致外，還須完成一定的書面形式。

　　3、登記成立主義。即所有權保留的設定，除雙方當事人意思表示一致外，還須登記才能生效。

　　4、書面成立-登記對抗主義。此種主義指所有權保留的設定，經當事人合意，以書面形式即可成立，但非履行登記手續，不得對抗第三人。

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1、雙方基于真實的、一致的合意，簽訂書面房屋買賣合同，合同成立時生效。

2、登記是房屋產權轉讓的生效要件。未登記的，沒有所有權轉讓的效力，但是不影響合同的效力。

3、意思就是，你們簽訂了房屋買賣合同，尚未登記，賣房仍然享受房屋所有權。但是基于合同效力，賣方享受請求買方支付房款的權利，買方享受請求賣方辦理過戶登記的權利。

4、辦理過戶登記之后付余款，還是付余款之后辦理過戶登記，則是約定的內容。當然是付完余款之后再過戶登記對賣方有利。