有遺囑的，就由遺囑指定的繼承人單獨(dú)繼承。沒有遺囑的，由父母各自第一序列繼承人，配偶，子女，父母，三方平分繼承。需要三方一起到公證處去辦理公證，選取繼承人繼承，得到公證書，再由被達(dá)定繼承人到住房所屬房管部門辦理繼承過戶手續(xù)。

《繼承法》第五條規(guī)定，繼承開始后，按照法定繼承辦理;有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。第九條規(guī)定，繼承權(quán)男女平等。第十條規(guī)定，遺產(chǎn)按照下列順序繼承: 第一順序?yàn)榕渑肌⒆优?、父母。第二順序?yàn)樾值芙忝?、祖父母、外祖父母?/p>

繼承開始后，按照順序依次進(jìn)行。受遺贈人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈后兩個(gè)月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。

辦理遺產(chǎn)繼承公證需要提交的材料:

1、房產(chǎn)證;

2、土地證;

3、業(yè)主檔案;

4、死亡證明;

5、繼承人戶口及身份證。

辦理房產(chǎn)繼承過戶登記需提交的資料:

1、公安部門開具的被繼承人死亡證明;

2、領(lǐng)取并填寫房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書;

3、房屋產(chǎn)權(quán)證書;

4、申請人的身份證，同時(shí)需要提交復(fù)印件;

5、相關(guān)完稅、免稅證件;

6、繼承公證或法院調(diào)解書、判決書;

7、其他相關(guān)文件。

如果房產(chǎn)屬于父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一方去世后，房產(chǎn)的一半成為去世方的遺產(chǎn)。由相應(yīng)的繼承人繼承。所以現(xiàn)在房子的產(chǎn)權(quán)人包括這些繼承人和父母在世一方。賣房的話，需要所有產(chǎn)權(quán)人同意，才能辦理相應(yīng)買賣手續(xù)。

您好！

題主這種情況（只有一套房），建議生前保留房產(chǎn)在自己名下，未來通過“繼承”的方式給到下一代。

我們知道，房產(chǎn)給到孩子，主要有三種方式：買賣、贈與、繼承。

其中，買賣和贈與屬于生前行為，老人在世的時(shí)候，就將房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，結(jié)果是房產(chǎn)就不再屬于老人，這種方式對于老人的風(fēng)險(xiǎn)很大。至于用什么費(fèi)用作為說辭，個(gè)人認(rèn)為，意義不大——對老人沒什么影響。

以下從兩個(gè)方面：繼承、以及其他給予子女的方式，分別做一個(gè)說明：

繼承

繼承是當(dāng)父母去世之后，再將房產(chǎn)給到子女的方式。

1.先說說這種方式的好處。

• 對于父母來講，生前有保障。房子還在自己手里，處置權(quán)完全自己說了算。萬一遇到個(gè)什么事兒，老人的居住權(quán)、處置權(quán)全部掌握在自己手里，不會受到他人影響。
  

• 房產(chǎn)可以作為對子女贍養(yǎng)行為的約束。老人有財(cái)產(chǎn)，這筆財(cái)產(chǎn)子女能不能得到，看的就不是老人，而是子女。子女們對老人好，未來就能得到房產(chǎn)；如果對老人不好，能不能得到就不一定了。所以，可以用來當(dāng)做保障自己晚年生活的籌碼。
  

有弊端么？也有，但是跟老人沒什么關(guān)系：

• 無非就是繼承手續(xù)麻煩點(diǎn)。
  

• 繼承辦理過程中需要產(chǎn)生一些費(fèi)用，而且繼承下來之后的房子如果再行出售，還需要繳納20%的個(gè)稅。
  

但是，這些都已經(jīng)與老人無關(guān)了。所以，在“保護(hù)自己晚年生活”和“未來產(chǎn)生費(fèi)用”之間如何選擇？這是老人需要考慮的問題，切忌光算與自己無關(guān)的經(jīng)濟(jì)賬，而忽略了對自己的保護(hù)。

2.如何利用財(cái)產(chǎn)，形成對子女的約束？

繼承有兩種方式：一種是法定繼承，一種是遺囑繼承。（還有一種叫做遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，這里不討論）。

• 法定繼承情況下，如果孩子們沒有什么過于傷害老人的行為，基本可以判定：肯定能得到老人的財(cái)產(chǎn)。
  

• 遺囑繼承情況下，老人可以指定繼承人。這里就不僅僅是“沒有傷害老人行為”的問題了，而是要看是不是對老人好。如果不好，完全可以指定繼承人，讓自己的子女都得不到。這樣的話，房產(chǎn)的約束作用就能得到充分發(fā)揮。
  

遺囑繼承相對于法定繼承的好處在于：

• 可以指定繼承人。指定的繼承人可以不是法定繼承人。
  

• 可以指定給繼承人個(gè)人。法定繼承情況下，繼承所得屬于繼承人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)；遺囑繼承情況下，如果指定了由繼承人個(gè)人繼承，繼承所得不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這對于繼承人家庭婚姻不太穩(wěn)定的情況，是最好的選擇。
  

所以，這里給出的建議是：

• 保留房產(chǎn)在父母名下。
  

• 通過一份合法有效的遺囑，指定給對自己好的人，不僅僅局限于下一代。
  

其他方式

這里僅僅做一個(gè)簡述，不詳細(xì)展開。

• 買賣行為。如果生前把房子直接“賣”給孩子了，對于老人來講，基本不用有任何花費(fèi)（父母只有一套房，如果年限滿五了，不需要花一分錢）。但是，買賣的結(jié)果是：父母不再有房產(chǎn)的所有權(quán)。房子產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)都?xì)w了別人，跟自己一點(diǎn)關(guān)系沒有。這種風(fēng)險(xiǎn)幾何，自行斟酌。
  

• 贈與行為。贈與行為有一個(gè)好處：可以附條件。例如，要求孩子們贍養(yǎng)。如果不贍養(yǎng)，可以認(rèn)定為贈與無效。但是根據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定，如果贈與過戶完成，雖然存在追回的可能，但是很麻煩。找這種麻煩，個(gè)人認(rèn)為有些得不償失。
  

所以，完全從老人角度，不建議采用以上這兩種方式。

房產(chǎn)證上寫父親的名字，父親去世，母親還在，兒子就想繼承房產(chǎn)，這也太說不過去了吧。如果是你母親的意思，要想繼承也行，那我就幫你劃分一下吧。

在房產(chǎn)證上寫的是父親的名字，哪怕這個(gè)房產(chǎn)是屬于父親的婚前財(cái)產(chǎn)，由于你母親一直陪伴著你父親終了，這個(gè)房產(chǎn)就屬于你母親和父親的l婚內(nèi)的共同房產(chǎn)。

根據(jù)繼承法的規(guī)定，整個(gè)房產(chǎn)有二分之一是屬于你母親的擁有權(quán)。剩下父親二分之一的房產(chǎn)繼承權(quán)由配偶，子女和父母來平等分割繼承。如果你的爺爺奶奶已經(jīng)去世，也沒有兄弟姐妹的話。那么父親的這一半遣產(chǎn)由你和母親各占二分之一，母親對整個(gè)房產(chǎn)擁有四分之三的歸屬權(quán)，你只有四分之一的房產(chǎn)權(quán)。

除非你的母親自愿放棄自己在房產(chǎn)上的四分之三的擁有權(quán)，把它贈送給你，要出具書面證明和她本人親自前往，才能在房地產(chǎn)管理部門辦理贈予過戶手續(xù)。辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前，要進(jìn)行房產(chǎn)評估和繳納房產(chǎn)贈予的稅費(fèi)，你還不如等母親百年后，再合法的繼承父母的遺產(chǎn)，就會減少很多不必要的費(fèi)用。

1、沒有遺囑的情況下法定繼承人，第一順位繼承人為父母、子女、配偶。原則上平分，和戶口無關(guān)。

2、在繼承未完成前，不能賣房。

在賣房前，你需要進(jìn)行兩個(gè)步驟：

（1）辦理繼承公證，確定繼承人

（2）拿到公證書后，辦理房產(chǎn)過戶

這兩個(gè)步驟的具體內(nèi)容，可以看我寫過的專題文章或者視頻。

繼承人身份關(guān)系證明

繼承流程

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您好！

這種情況下，首先要判斷的是，房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是在世一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

• 如果是在世一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)可不做處理
  

• 如果是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就要辦理繼承過戶手續(xù)。
  

因此，題主的問題有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：房產(chǎn)的歸屬、房產(chǎn)的繼承。以下分別就這兩點(diǎn)做一個(gè)說明。

房產(chǎn)的歸屬

這里需要向題主闡明的第一個(gè)觀點(diǎn)是：房產(chǎn)登記為夫妻中一人名字，不意味著房子一定屬于個(gè)人。

很多人會有這樣的疑問：我國不是實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度么？房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人不是以登記為準(zhǔn)么？

但是，關(guān)于房產(chǎn)的所有權(quán)問題，有關(guān)的法律規(guī)定比較多，例如《婚姻法》。

在夫妻婚姻存續(xù)期間獲取的房產(chǎn)，如果是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)（或者反過來說：沒有用能夠明確證明的個(gè)人財(cái)產(chǎn)）購買、或者通過繼承或贈與且未聲明給個(gè)人的，均視作是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

以下列舉幾種常見的屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況，供題主參考。因?yàn)轭}主提到“房產(chǎn)是在世一方名下”，我們均以在世一方為主語：

• 婚前個(gè)人房產(chǎn)
  

• 婚后使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購入的房產(chǎn)（個(gè)人財(cái)產(chǎn)需有證明）
  

• 婚后繼承所得的房產(chǎn)、且在繼承時(shí)明確指定完全由個(gè)人繼承
  

• 婚后接受贈與所得、且贈與時(shí)明確僅贈與給個(gè)人
  

• 婚后夫妻共同獲得，但是夫妻之間有財(cái)產(chǎn)分割類協(xié)議、聲明僅歸屬于個(gè)人的
  

房產(chǎn)的繼承

如果房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，處理手段就是：繼承過戶。

這里需要想題主闡明的第二個(gè)觀點(diǎn)是：夫妻一方去世，另一方不可能“自然”獲得房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)，必須要辦理繼承手續(xù)。

1.為什么要辦理繼承手續(xù)？

這與我國現(xiàn)行《繼承法》的規(guī)定有關(guān)。

當(dāng)一個(gè)人去世，其生前個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)變成“遺產(chǎn)”。遺產(chǎn)是要被繼承的，如果生前留有合法有效遺囑，由遺囑指定的繼承人繼承；如果沒有留下遺囑，就要按照法定繼承執(zhí)行。法定繼承情況下繼承人包括了：配偶、子女、父母（第一順序繼承人）。

當(dāng)以上繼承人中存在的情況下，就會發(fā)現(xiàn)：原本倆人掙來的房子，變成很多人都有份額了。所以——在世一方不可能自然就擁有了房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。

如果不辦理繼承，最直接的結(jié)果就是：房產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)處于“空白”狀態(tài)，沒有人有產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)不能進(jìn)行任何處置（售賣、出租等），即便是居住，如果引起其他繼承人爭議，恐怕連居住權(quán)也難以保障。

2.如何辦理繼承手續(xù)？

處理的手段就是辦理繼承、過戶。

這里向題主闡明第三個(gè)觀點(diǎn)：繼承不要拖延，抓緊辦理，否則未來遇到的麻煩只可能更多。

關(guān)于如何辦理的問題，簡單闡述一下，分為以下三個(gè)步驟：

步驟（一）：確定繼承人。

如上所述，遺囑繼承人（如有）、或者法定繼承人都有誰。

先通過協(xié)商溝通的方式，確定最終的繼承人。因?yàn)槔^承權(quán)是可以放棄的，因此，大家本著相互協(xié)商的角度，商量好誰接受、誰放棄。

這里僅做一個(gè)提示：盡可能將繼承權(quán)集中，別太分散。

步驟（二）：繼承辦理。

協(xié)商會有兩種結(jié)果：大家都同意了；大家不同意、協(xié)商不成。針對這兩種情況，介紹一下主要的兩種辦理方式：

都同意了，意味著繼承人之間沒有爭議。這種情況下，準(zhǔn)備好材料（包括房產(chǎn)證明、繼承人身份證明、去世人和繼承人之間的親屬關(guān)系證明、死亡證明等四大類），一起去公證處辦理《繼承權(quán)公證書》。

不同意且協(xié)商不成，意味著繼承人之間有爭議。這種情況下，要走訴訟程序。判決結(jié)果，是由法院出具《法院判決書》。

步驟（三）：辦理過戶。

繼承人拿著上面的公證書或者判決書，再去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶。

房產(chǎn)證上只有夫妻雙方一方的名字，如果另一方先去世，在世的一方有權(quán)處置房產(chǎn)嗎？

在這里不想用法律條文來一條一條說，只想簡單告訴題主，這個(gè)問題咋樣處理不違法。

首先看死者和健在者是否是合法夫妻。

如果兩人是合法夫妻（領(lǐng)證結(jié)婚的），房子也是夫妻兩共同享有的，那么無論房產(chǎn)證上寫誰的名字，房子都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以，一方過世，一方有權(quán)處置房產(chǎn)，而且是在世一方擁有房產(chǎn)的一半權(quán)利，剩下一半跟死者的第一順序繼承人平分。

這里說的第一順序繼承人，死者的配偶（夫妻倆中健在者）子女，父母（健在者）。

如果不是合法夫妻。比如夫妻雙方是再婚，而且沒有領(lǐng)證，就是人們常說的搭伙過日子。這種情況下，夫妻另一半有可能不是房產(chǎn)繼承人，所以無法處置房產(chǎn)。

其次，死者和健在者雖然是合法夫妻，但是因?yàn)槭窃倩榧彝?，在再婚之前，夫妻雙方一定約定好房子的處置方法，那么健在者也就沒有了房子的處置權(quán)。

法律節(jié)目中曾經(jīng)聽到過這樣一種案例：一對再婚夫妻一起生活了二十年，而且是有結(jié)婚證的合法夫妻，但是在婚前夫妻倆簽訂了一份協(xié)議，老頭百年后，所有財(cái)產(chǎn)由老頭兒子一人繼承。所以，老頭死后，老太太被老頭的兒子凈身出戶了。老頭的房子她連居住權(quán)都沒有。這就是律師說的那個(gè)做了二十年免費(fèi)保姆的人。

再次，看夫妻雙方在一方去世前，是否對房子的處置已經(jīng)有了約定（遺囑之類）。如果有約定，必須按照約定辦。

法律節(jié)目中有這個(gè)樣一個(gè)案例。一個(gè)老人在去世前跟老伴約定，自己的那一半房產(chǎn)給孫子，并且有公證遺囑。所以，老頭去世后，老伴只能處置自己的那一半房產(chǎn)，老頭的那一半自己不能繼承，如果自己要住房子，必須給孫子一半房錢。如果孫子要住房子，必須給奶奶一半房錢。老太太當(dāng)時(shí)是想在自己百年后，也把房產(chǎn)給孫子。所以咨詢咋樣辦你較好。律師建議老太太也立一份遺囑。

最后簡單說說房子的買賣或者出租。

如果說夫妻一方過世，健在的一方不受任何條件限制，可以直接處理房產(chǎn)，那么，不管是把房產(chǎn)過戶在自己一個(gè)人的名下，還是出賣房子分錢，還是房子不懂，出租賺取租金，都要跟所有當(dāng)事人面對面的商量，征得當(dāng)事人同意，在約定協(xié)議書上簽字畫押才行。