法海一粟認為，無房產證的房屋，其買賣合同是有效的；除非該房屋是被禁止交易的標的物。

1、房屋買賣合同只要不違反法律、行政法規，不違背公序良俗，該合同就是有效合同。盡管房地產管理法第三十八規定，未領取權屬證書 的房產不得轉讓，但是，這里的規范并不是法律效力規范，不能據此認定涉案房屋買賣合同無效。沒有領取產權證的房屋，只是會對合同的履行產生影響，但是，不影響合同的效力。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。最高法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

2、無房產權房屋的類型。在實踐中，沒有房產證的房屋大約包括：

（1）尚未完成初始登記的開發商開發的房產。這類房產已經建成或在建，但是，還沒有辦理初始登記。就是說，還沒有領取大房產證（整個小區的總的房產證）。

（2）尚未完成初始登記的農村自建房。這類房產又分為：有建房證的和沒有建房證的。

（3）沒有規劃手續的“小產權房”。這類房產往往是地方政府與開發商聯合開發后出賣給購房人的。

（4）在擁有合法土地使用權的土地上建造的房屋。這類房屋建造在項目土地上，可能符合規定，也可能不符合規定。

（5）違法建筑的房屋。

在法律上，第四種房屋不能成為合法的標的物。以該類房屋為標的的買賣合同，被法院認定為無效的可能性較大。

法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。

沒有房產證的房子再次轉讓，買賣雙方簽訂的購房合同是否有效？這是一個相當普遍的問題。由于商品房銷售實行預售制，加上各種原因，可能導致已交付的房屋長時間無法辦理房屋權屬證書，幾年甚至十幾年辦不了證的都有。但是，這樣的房產交易又大量的存在。對待這類房屋買賣合同的有效性問題，要有所區分，如果是小產權房，根本辦不了證的，房屋買賣合同就屬于無效合同。如果是商品房，簽訂房屋買賣合同時，尚未取得房屋權屬證書，這樣的合同是有效的。

認定未取得房屋權屬證書的房屋交易合同有效性的法律依據

購房合同有效性主要是根據《合同法》和最高人民法院的司法解釋來認定。

1、根據《合同法》第五十二條規定，合同無效的法定情形有以下幾種：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段而訂立的損害國家利益的合同。

（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同。

（三）以合法形式掩蓋非法目的的合同。

（四）損害社會公共利益的合同。

（五）違反法律、行政法規的強制性規定的合同。

也就是說，只有符合上述五種情形的合同才能認定為無效合同。對于題主所說的情況，排除前四種情形，合同是否有效取決于購房合同是否違反了法律、行政法規的強制性規定。

根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條進一步明確，上述條款中所說的“強制性規定”指的是效力性強制規定，而非管理性強制性規定。

而《城市房地產管理法》第三十八條規定不得轉讓房屋的第（六）項為“未依法登記領取權屬證書的”。這里使用的是“不得”，根據法院實際判例，一般認定此條款不屬于效力性強制性規定，而是管理性強制性規定。

由此可知，未取得房產證的房屋的交易合同，不屬于《合同法》規定的無效合同法定情形的第（五）項，所以，應當認定為有效合同。

2、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

這就是說，無論是買方，還是賣方，都不能以賣方在出售房屋時沒有取得房產證為由，主張合同無效。

現實中，有很多這樣的案例，賣方將未取得房產證的房子賣出，幾年后房產證辦下來了，但是，由于房價大幅上漲，賣方反悔不認賬，主張合同無效。上述司法解釋明確了合同的有效性。這也就排除了賣方為了償債而不承認合同有效性的問題。

房子被查封后，買方應該如何維權？

根據《物權法》的規定，物權以登記發生效力，未經登記不發生效力。因此，盡管你已經支付了購房全款，但是，由于沒有房產證無法辦理過戶登記，還不能證明房子屬于你。也就是說，從法律角度來講，房產仍屬于原房主的財產。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，法院可以查封該房產作為原房主的執行財產。

然而，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產。

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行。

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

通俗點說就是，只要題主全部滿足上述四個條件，就可以向人民法院申請執行異議，請求對案涉房屋排除執行。由于題主已經支付了全部價款，且購房合同合法有效，而未辦理過戶手續的原因是由于賣方未取得房產證，并非由于題主的原因。這三個條件滿足了，剩下的關鍵在于第（二）項。也就是要看題主是否已經實際占有了案涉房屋。如果房屋已經交付給題主，那么根據上述司法解釋，題主就可以向執行法院申請執行異議，并有希望將案涉房屋排除執行。相反，如果房屋尚未交付給題主，即使你向執行法院申請執行異議，也無法獲得法院支持。

上述推理是假設賣方是直接購買的新建商品房，開發商未辦理房產證。如果原房主并非直接由開發商手里買的一手房，而是經過了轉手，那么情況就要復雜的多，維權也將變得相當困難。

首先簡單的稱房產證，說法非常的不科學，不過，大家都私下理解為當下的不動產權證。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。房屋的的產權是特定物權。

過去是兩證，現在都是兩證合一了，也就是所謂的不動產權證書。過去的兩證，一是房屋所有權證（在房屋所在地的房屋土地管理產權交易所房產科辦理），二是國有土地使用權證（在房屋所在地的房屋土地管理產權交易所土地科辦理）；現在合二為一了，但是辦理過程，還是要分別經過房屋和土地兩個分管不同的科，繳納相應的轉移過戶契稅交易登記費用。

同樣，在農村，不動產證同樣也很重要，在最近1-2年剛結束的全國土地確權之后，我們農村除了宅基地的不動產證書了，還有承包的耕地（林地等）等證，同樣重要。

“對于沒有房產證的房子”，這種提法不科學，是現在沒有，還是未來也沒有？假如是未來也沒有，顯然，這種房屋是非法的，不受法律保護的，自然而然，在此基礎上的簽訂的協議都是無效的！

假如是暫時沒有產權證的房屋，比如開發商辦理了預售許可證之后的房屋，買賣協議，各個地方有范本。假如是，二手房屋（產權證，還沒有辦理下來的），房交所，同樣，也有范本。當然，至于交易雙方是否需要簽訂陰陽合同，就另當別論了！

總之，法律上，最終只以不動產產權轉移登記作為保護！所以，對于，最終都不可能辦理到房產證的房屋，是不受法律保護的，這種情況，還簽什么買賣協議呢？

感謝邀請。

你要先明確是“暫時拿不到房產證”還是“辦不了房產證”，這將是完全不同的風險等級，你必須明白。

暫時拿不到房產證。

如果是這種情況，那么應該是對方買了房，也進行了網簽，但是樓盤還沒有交房，所以手上有網簽合同，但沒有房產證。

原則上還沒有拿到房產證的房子，是無法進行交易的。因為還無法把產證歸屬權改為你，這樣你買房就有風險，萬一最后對方毀約不賣了，最后不愿意給你過戶了，你都將面臨風險。

如何破解風險？

1、最安穩的就是等房子交房后，你們在交易辦理過戶更名手續，這樣房子的產權清晰，你的風險也沒有了。

2、如果一定要提前交易的，那么去進行網簽合同變更手續，直接把政府網簽系統里的購買人信息變更為你們的。

這樣做的好處是可以馬上變更，不怕時間久了有變化，另外這樣變更與交房后賣給你不一樣，變更不涉及到二手房交易，賣家無需繳納營業稅、契稅，你也只要付自己的契稅就可以，性價比更高。

這樣做的缺點是，現在很多城市嚴控炒房，住建局對于樓盤的更名數量有嚴格的限制，杭州地區一般每個樓盤不允許超過3套房，具體還得看各地政策，需要提前去溝通。

如果是辦不了房產證。

如果是這種情況，那么表明這個房子有問題，這樣的情況風險非常大，不建議你購買。

比如說：

開發商規劃更改，房子驗收不過關，無法辦理房產證。

五證不全，無法辦理驗收和辦證。

不是商品房，沒有產權，無法辦證和交易。

村鎮集體用地的房子，村里一本大產證，或者需要幾年后辦證但還需要繳納很大一筆錢。

等等……

房子沒有房產證，那么就沒有明確清晰的歸屬權，房子價值就無法實現。

正常的商品房具備以下附屬價值：

1、居住屬性。

2、資產屬性，有升值空間。

3、金融屬性，可以抵押、轉讓、轉售、變現。

4、附帶學區房教育功能、外地人落戶功能。

如果你的房子沒有房產證，那么這些功能唯一可用的就僅僅只有居住屬性。

以上是我的觀點，希望可以給你幫助，建議你全面了解清楚，到底是暫時不能辦證，還是一直辦不了證，要注意防范風險。

無房產證是小產權房，無法過戶，只能簽署購房協議。

這個比較危險，以后如遇到拆遷，確權有危險！