需要特別注意的問題

　　1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”

回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購買時(shí)一定要注意。

　　2、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間

　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時(shí)間。

　　3、買方要留尾款

　　沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

　　4、要求賣方的配偶簽名

　　實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

　　5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字

　　因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

這里，我們首先要搞明白回遷房的種類以及概念，選房規(guī)則、應(yīng)注意的主要內(nèi)容有哪些。

一、回遷房的種類和概念

大體來說，回遷房可以分為三種類型：

（一）第一種：農(nóng)房回遷房。

農(nóng)房，指的就是農(nóng)戶在村集體宅基地上建造的房屋。農(nóng)房回遷房，意思就是政府把農(nóng)房拆遷掉，另外選擇一塊地（我們把它叫做復(fù)建址），在復(fù)建址上重新建造，然后分配給農(nóng)戶。復(fù)建址的土地由政府劃拔，土地性質(zhì)不變，還歸村集體所有。

（二）城房回遷房

城房，指的是土地為國有建設(shè)用地，性質(zhì)為劃拔或出讓，個(gè)人對(duì)房屋具有所有權(quán)的房屋。當(dāng)?shù)卣?jīng)過拆遷，把土地進(jìn)行收儲(chǔ)，在復(fù)建址上通過市場化運(yùn)作，新建一個(gè)安置小區(qū)，對(duì)這些居民進(jìn)行安置。

（三）直管公房和自管公房回遷房

直管公房是指國家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門管理的國有資產(chǎn)；自管公房是指國家企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋。以上房屋，除通過房改的方式把房屋出售給個(gè)人以外，對(duì)房屋的擁有者而言，直管公房和自管房屋只具有使用權(quán)；從目前來看，直管公房回遷房相對(duì)多一點(diǎn)，一般由政府對(duì)擬拆遷的直管公房進(jìn)行登記，對(duì)符合保障性住房條件的居民，回遷到保障性住房小區(qū)，不符合條件的，就近安置到棚戶區(qū)改造安置點(diǎn)。

二、如何挑選心中滿意的回遷房

（一）回遷房選房規(guī)則

一般情況下，政府在拆遷或征收之前，在與居民簽訂合同時(shí)，條款中會(huì)約定回遷房的選房規(guī)則，即：誰先搬空房屋并上交鑰匙，誰就按事先排列的序號(hào)優(yōu)先選房，此種選房規(guī)則的情況較為多見。

（二）影響住房價(jià)值的因素

從房地產(chǎn)估價(jià)的角度，影響住房價(jià)值的因素主要是區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素，這里僅從選房需要注意的大的方面去分開敘述。

（1）區(qū)位因素

區(qū)位因素包括了位置、交通、外部配套設(shè)施和周圍環(huán)境四大塊。

1）位置中比較重要的是小區(qū)與城市主要場所的距離、臨街狀況、朝向和樓層。住房的朝向，以朝東、南、東南為佳，日照相對(duì)較好；棟與棟之間的建筑間距也是影響日照的重要因素；樓層，多層以6層為例，3—5層都還不錯(cuò)；以11層小高層為例，7—9層為佳；高層：最好避開塵埃懸浮層和頂層，通常層數(shù)越高，視野越好；

2）交通中比較重要的是出行的交通工具、附近道路分布情況、交通管制情況和停車方便程度。公交線路越多，交通越便捷；國家對(duì)于小區(qū)的停車位的配比大約是1：0.8至1：1.2范圍之間，小區(qū)停車位非常重要。

3）外部配套設(shè)施：包括外部基礎(chǔ)設(shè)施和外部公共服務(wù)設(shè)施；前者主要為給水、排水（雨水、污水）、電力、通信、燃?xì)獾龋詈檬枪饫w到戶，天燃?xì)獾綉簦缓笳咧饕墙逃ㄓ變簣@、中小學(xué)校）、商業(yè)服務(wù)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生等完備程度。外部配套設(shè)施的完備程度，從某種意義上說，決定了住宅小區(qū)未來的升值空間的大小，極為重要。

（2）實(shí)物因素

包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空間布局以及外墻面。

1）建筑層高

根據(jù)《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定，普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜小區(qū)2.9米且不宜大于3.2米，現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)的層高一般為2.8—3.0米之間；小白聽說有的開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，層高低于設(shè)計(jì)的最低限額，最后給業(yè)主給予了相應(yīng)補(bǔ)償；

2）外墻面

外墻面施工質(zhì)量的好壞直接影響到住宅的使用質(zhì)量。有的樓盤外墻面沒過幾年就滲水，業(yè)主苦不愖言。

3）空間布局

住宅空間分區(qū)以及各個(gè)空間的交通流線是否合理，就是說，客廳、餐廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間、陽臺(tái)、書房等空間分區(qū)有沒有浪費(fèi)的地方，布局是否合理。

（3）權(quán)益因素

物業(yè)管理是權(quán)益因素中非常重要的因素，小區(qū)管理規(guī)范、秩序良好、環(huán)境整潔、車輛管理有序，對(duì)提升小區(qū)的品質(zhì)有著不可替代的作用。

希望以上內(nèi)容，對(duì)你有幫助，關(guān)注江南文蘊(yùn)的世界，給你帶來更多的資訊。

看到你的提問日期已久，但是分享一些經(jīng)驗(yàn)吧，1、首先要確認(rèn)房子是不是產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計(jì)什么時(shí)間下方本。2、回遷房一般算是政府性質(zhì)的福利房，也是二類經(jīng)濟(jì)適用房。交易會(huì)存在毀約的風(fēng)險(xiǎn)。3、目前的價(jià)格是多少，包含什么費(fèi)用，后續(xù)稅費(fèi)或改革后稅費(fèi)增高誰來出。4、家庭內(nèi)部會(huì)不會(huì)給予出示一份同意出售證明（也就是房主在分房時(shí)，用的是家庭維度及政策申請(qǐng)的）他們最好都同意簽字，按手印。5、費(fèi)用怎么支付，要寫清楚，最好具體到日期。6、違約責(zé)任：任何一方違約，怎么懲罰，懲罰的起始日期什么節(jié)點(diǎn)，舉例，一方提出違約的當(dāng)日起，5個(gè)工作內(nèi)向守約方支付什么比例的條件，這樣便于追訴，如果只寫違約賠付20%違約金，什么時(shí)間給，會(huì)有扯皮，包括付款也是如此。有日期和期限才會(huì)體現(xiàn)合同的嚴(yán)謹(jǐn)性。以上建議，可以下一個(gè)存量房買賣合同，加以修改，會(huì)比較嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)容雖多，但約束會(huì)更有利于雙方。趙迎彬 為您解答，有問題可以再追問。

回遷房屋可以買賣，但買賣回遷房屋的風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果不單純因?yàn)榻?jīng)濟(jì)方面的原因被迫選擇回遷房，建議還是多花一些錢買商品房屋省心。理由如下：其一，回遷房屋土地使用權(quán)多為維持原劃撥方式取得，買賣回遷房屋很難或者不可能公積金貸款或者房地產(chǎn)貸款，中介給你承諾辦起來的是一般不是房貸，是利率比較高的普通商業(yè)貸款。其二，回遷房屋建筑質(zhì)量，布局，物業(yè)管理開發(fā)商說與商品房屋一樣，住進(jìn)去體驗(yàn)下就知道啦其三，回遷房屋回遷期間原房證書繳存，新證書沒下來，除了房東的手續(xù)外，法律風(fēng)險(xiǎn)增加，里面蘊(yùn)藏了不少了繼承糾紛，分家析產(chǎn)糾紛，其他糾紛其四，共同部位維修也是一個(gè)問題。