先簽訂以房抵債的協議，再簽訂房屋買賣合同確定房款和具體房屋，然后用以房抵債協議確定的債權沖抵房款。

這是施工方要房子的流程，如果施工方不要房子，那么還是先簽訂以房抵債的協議，直接確定房源和房價。然后施工方讓買受人與開發商簽訂房屋買賣合同，房款可以選擇直接支付施工方，也可以選擇支付開發商，再由開發商轉交給施工方。

我來回答這個問題。

買房子對居家過日子的老百姓是大大的事，一套房子動輒幾十萬上百萬的，省吃儉用節衣縮食，傾其一生所有，是血汗眼淚的結晶，關乎生存生活的大事，由此選擇一家經營狀況好、誠信守法的房地產開發商，對于購房者來說至關重要。

寧夏正豐房地產開發有限公司成立于1998年，這家公司秉承“誠信、專業”的經營理念,堅持用戶至上、質量第一，在業界和購房業主的口碑很好。這家房地產開發公司經過20多年的艱苦創業，現在已經成為銀川乃至寧夏，在行業內具有相當規模、較大影響力、發展迅速的企業之一。由此獲得2017年度銀川市工程建設領域農民工工資支付誠信承諾企業、房地產開發“功勛企業”、房地產開發“銷售領跑企業”等殊榮。這家公司又摘取2018中國地產榮譽榜“銀川榜”，正豐公司開發的“海德家園”樓盤，入選“推動城市進步健康中國生態大盤”。作為此樓盤的購房者，本人也對這家公司銷售“海德家園”樓盤在簽訂合同，關于土地抵押貸款問題產生了疑問。但這家公司還是講信譽，他們的工作人員拿出有關書面材料，給購房者答疑解惑，毫無隱瞞地將前期房屋時，融資建設土地在銀行抵押情況告知，并且為客戶著想，換位思考，督促客戶辦理有關手續，為交房后取得房證做好準備，應該說這家房產公司是可以信賴的，買他們的房屋是讓購房者放心的。

回到具體題上，如果購房者買一些不法房地產開發商了把土地被抵押銀行的房子后，會面臨著哪些風險呢？土地抵押貸款，就是房子開發商把所建房子的土地作為抵押物，抵押給銀行由此獲取貸款。按照《物權法》規定，土地抵押后，土地上的建筑物一并被抵押，也就是“皮之不存，毛將焉附”。如果買這種土地被抵押的房子，將面臨以下風險：

一、無法辦理房屋證照

按有關規定，土地被抵押期限內，所購房屋不能辦理房簽、土地所有證和房產證，也就是說，如果購買了這些房子，就是無證的，法律上不予承認和證明，不動產無法確認。如果開發商在合同上訂了土地抵押條款，就是說在抵押期間如果沒有解押，購房者是不能辦理房證的，只有解押后才可以辦理房證。

二、無法行使房屋的所有權

如果購買了無證房屋，就不能以此房貸款、抵押和出售，沒有了房屋的處置權，你所購買的房屋占用了家庭一大筆錢，如果遇到突發事件和重大事情，借不到錢，務必會使你陷入絕境，你擁有的房屋就真的成了“不動產”了。

三、不確定的風險

房地產行業有許多不確定性，也是高風險行業，如果市場火爆，開發商銷售順暢利潤好，能把已建好的房子的土地抵押貸款及時還清，房屋土地解壓，之后可能給購房者辦理房證。假如市場營銷不好，經營狀況不佳，不講誠信，或債臺高筑資不抵債，導致無法歸還貸款陷入破產，那么你就可能有連帶責任，一同被拉入陷阱，不僅所買房子辦證無望，而且你的房使用權也歸銀行處置，銀行依法拍賣或委托第三方，你會陷入司法糾紛。

作為開發商，雖然也許經營有難處，資金可能困難，但應當為購房者著想，不能把經營和資金上的壓力，轉嫁到無辜可憐的購房者身上，讓他們為你的企業發展去做無償擔保，犧牲他們的合法權益。如果是有良心負責的開發商，是不是把同樣的事做的更周到，比如土地抵押貸款，在銷售房屋后與銀行聯手，由銀行收款，如果購房戶交妥房款后，銀行及時解押，購房者可以消除后顧之憂，辦理房證。但是如果開發商自行處理操作，那么是不是有可能到期后或更長時間在銀行未予解押，把購房者綁到你經營的戰車上，好似賭注，勝敗難定，無疑嚴重侵犯了購房者的合法權益。

所以，對開發商把土地抵押后的房子，購賣者時要慎重考慮，如果購買后要督促開發商及時給銀行還貸解押，購房者才能辦理房證。

一般不會

市民購買抵債房時，應注意以下幾個問題：

首先，與誰簽購房合同。雖然“工程抵押房”由開發商抵押給了債權公司一方，但房子的產權仍屬于開發商。因此買家要購買“工程抵押房”，就必須與開發商簽訂購房合同，而與債權公司簽訂的購房合同無效。

如果債權人辦理了過戶登記手續，獲得了房屋所有權證，那么買房人就不應與開發商簽購房合同，而應與債權人簽合同，相當于購買二手房。

其次，出了問題誰承擔。既然合同是與開發商簽的，權利義務當然由開發商承擔。有的購房者認為房子是從施工企業手里買的，與開發商簽合同只是走形式，一旦出問題應當找施工企業，這種想法是錯誤的。施工企業并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力。

因此，購房者簽合同時應慎重，應當將與施工企業約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現問題。一旦真的出現問題，也應由開發商承擔責任。

再次，就是一定要把約定價格寫進合同，并由開發商出具售房發票。購房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買的，但房價是施工企業確定的，而合同卻是與開發商簽的。開發商簽合同時往往定價較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業與購房者約定價款的情況。

一旦產生糾紛，開發商就可以依據合同要求購房者補足房款，屆時購房者將有口難辯。因此，購房者簽合同時，應將與施工企業約定的價格寫進合同。此外，發票應當由開發商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產權時的麻煩，另一方面可防止開發商以未收到房款為由拒不履行合同。