【關鍵詞】民法典 物權編 居住權 土地經營權

【中圖分類號】D923 【文獻標識碼】A

《物權法》歷經八次審議，自2007年施行以來，切實維護了國家基本經濟制度和社會主義市場經濟秩序，有效發揮了明確物的歸屬、發揮物的效用、保護物權的功能。《民法典》物權編在全面吸收《物權法》立法以及相關司法解釋實踐經驗的基礎上，結合我國經濟社會發展實際情況尤其是黨的十八大以來全面深化改革的成果，進行了一系列制度創新。在這些創新中，一以貫之的是“物盡其用”的原則。

《民法典》物權編調整的是因物的歸屬和利用產生的民事關系。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。在市場經濟條件下，雖然作為商品的物的價格由其價值決定，但不可否認，對物效用的評判具有濃厚的主觀色彩。這就要求物以及建構在其上的權利能夠進入市場流轉，從而通過競爭實現價格發現，充分發揮物的效用。因此，所謂物盡其用，就是在物權法定原則之下，通過物權類型的設定、物權內容的規范、物權行使方式的完善等一系列手段，為作為生產要素的各類不動產和動產進入市場實現資源合理配置創造條件，從而充分發揮物的使用價值和交換價值。從《民法典》物權編來看，其一系列制度創新，都是圍繞“物盡其用”這一目標來展開的。

引起物權取得或喪失的法律事實，是物權取得或喪失的原因。（一）物權的取得：1、民事行為2、民事行為以外的原因（1）因取得實效取得物權；（2）因征收或者沒收取得物權；（3）因法律的規定取得物權（如留置權）；（4）因符合、混合、加工取得所有權；（5）因繼承取得物權；（6）因拾得遺失物、發現埋藏物或者隱藏物取得所有權；（7）因合法生產、建造而取得物權；（8）因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得物權；（9）孳息的所有權取得。（二）物權的消滅1、民事行為（1）拋棄；（2）合同；（3）撤銷權的行使。2、民事行為以外的原因（1）標的物滅失；（2）法定期間的屆滿；（3）混同。

《物權法》第二條規定，因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。 本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。 本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第一章?一般規定

第二百零五條 本編調整因物的歸屬和利用產生的民事關系。

第二百零六條 國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第二百零七條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。

第二百零八條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第二章??物權的設立、變更、轉讓和消滅

第一節??不動產登記

第二百零九條??不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十條??不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第二百一十一條??當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第二百一十二條??登記機構應當履行下列職責：

(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

(二)就有關登記事項詢問申請人;

(三)如實、及時登記有關事項;

(四)法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第二百一十三條??登記機構不得有下列行為：

(一)要求對不動產進行評估;

(二)以年檢等名義進行重復登記;

(三)超出登記職責范圍的其他行為。

第二百一十四條??不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第二百一十五條??當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二百一十六條??不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條??不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第二百一十八條??權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供。

第二百一十九條??利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

第二百二十條??權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二百二十一條??當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

第二百二十二條??當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二百二十三條??不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

第二節??動產交付

第二百二十四條??動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。

第二百二十五條??船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

第二百二十六條??動產物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自民事法律行為生效時發生效力。

第二百二十七條??動產物權設立和轉讓前，第三人占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

第二百二十八條??動產物權轉讓時，當事人又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

第三節??其他規定

第二百二十九條??因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

第二百三十條??因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第二百三十一條??因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第二百三十二條??處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

第三章??物權的保護

第二百三十三條??物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條??因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

第二百三十五條??無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第二百三十六條??妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第二百三十七條??造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第二百三十八條??侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。

第二百三十九條??本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。