我覺得，漏水問題和朝向問題最重要

在下一名房產經紀。現在的二手房買賣大多是要通過中介完成交易。那么，我站在中間的立場來告訴你二手房的售價設定和房主心態，以便于您在和房主面談時有所準備。

房主找到中介掛售房源，他們心里都會有一個底價，房主的心理價位都普遍高于同小區房子的市場均價，這個都是可以理解的。這時，中介會根據小區位置、房齡、樓層、裝修程度、戶型等等因素，給予房主一個比較專業合理的售價參考。有的房東接受，有的則不接受。但高于市場售價的房子，也是很少有客戶詢問的。這也是市場反饋給房主的信息，意思就是說“房子賣貴了，沒人問。”有的房主就會實時調整價格，也得看房主是否急于出售。

以上所述，不知您有沒有明白？再簡單點說，就是找到出售此房的中介，和他形成配合。現在吃差價的很少了，中介只賺中介費，最終目的就是成交。先咨詢您想購買房的所在小區均價或區間價，然后實地去看看您看好的那套房子，首次看房如果房主在場，什么都不要說，也不交流，就看。然后在心里根據中介提供的區間價算出這套房子在你心里的預估價格。然后，房子要看仔細，找出房子的幾處瑕疵，什么也不要表達，帶著中介，走人！

走后和中介報出你的心理價位。一般議價區間在10W以里，但大多數不會超過5W。讓中介和房主談，將你的出價反饋給房主。這是個試探的過程，因為中介大多知道房主的底價。

不用和房主套什么近乎，也不要表現的自己多么的需要這個房子，但又多么的缺錢。這種戲碼，直接刪掉就行了。最能打動房主的就是你的購買誠意！切記，千萬不可還價還的太狠太死，這樣會激怒房主。所以，你就讓中介在中間傳話出價就好。

注意！注意！注意！當你出價后，中介向你收意向金（以此價格中介幫你去談，談成了您按約定購買，但不成意向金退回）這說明，你的出價已經很接近房主底價了。你就準備和房主面談細節吧。

和房主見面時，中介在場。房主也許會哭哭窮，往回給自己找補點兒，你若大方點兒就順了他的意（只要不是太過分），你若堅持，也不必很強硬，拿出他房子的幾處瑕疵等等問題，打個哈哈就過去了。這個時候可以和房主套關系，講緣分之類的。OK了，跟中介簽合同，準備準備交錢過戶吧。

買房子，談價錢絕對是個技術活，當初小孩上學，我看過不少學區房，最終也是很費勁的買了個二手房，在那邊入了學，算是積累了幾點經驗，在此分享給題主，供參考啊。

1、貨比三家。雖然你已經屬意這套5樓的房子，但是同地段、同小區的房子大概有幾套掛出在售的房子，都什么報價，優缺點大致做到心中有數，知己知彼，百戰不殆啊，有了這些信息墊底，你談價錢的時候更容易掌握主動。房子的優點不知道怎么說？跟中介學啊，他們個個都是忽悠高手。

2、多了解國家和地方關于房地產的政策，尤其是限購和打壓房價的政策。

3、弄清楚各種稅費及交易費用的大致比例，心里對價格底限要明明白白，最后如果能多降點兒價，就當是賺的，即便沒降多少，但也沒超底線，所以心態要好。

4、最好能和你的中介能夠有點默契，這個中間人雖然是兩頭吃，但是也要看眼緣的不是？

5、談的時候，要先肯定對方房子的優點，畢竟這是你們雙方交易的基礎，然后用對方能接受的語氣說房子的遺憾，接著再提自己的心里價位，說到價位的時候，把你之前對周邊情況的了解適當夾雜進去，算是側面論證下自己價格的合理性。

6、通常5樓的房子，如果沒電梯的話，其實是個大缺點，另外精裝房的缺點更好找。最后，52w的報價可能那2w就是預期被你砍殺的。沒準48-49w就能買下來了。

祝題主好運！大家都有什么妙招，不妨分享下。

二手房交接，尾款付清后，意味整個交易畫上句號了。為了避免疏漏，買方最好列一份注意事項清單。

那么，二手房交接，作為買方應該注意些什么？

１.賣方是否已將戶口遷出；

賣方的戶口不遷出，會直接導致買方的戶口遷不進來，小孩讀不了書等系列問題，也影響以后房子再轉讓。目前很多城市還沒出臺“買方可申請強遷出原業主戶口”政策，必須原業主去辦理才能遷出。

因而，在交接前，就要求賣方完成戶口遷出的工作。

２.賣方是否有“日常生活四樣”欠費；

所謂“日常生活四樣”欠費是指自來水、管道燃氣、電、物業服務這四樣（北方增加暖氣一項），還有費用需賣方結清。網絡及有線電視這些基本上是預繳式，很少有欠費。

如何核查賣方是否欠費？比較簡單的做法就是要賣方配合一起去過戶、更名。

３.賣方是否按協議約定的交房標準交接；

如帶家俱家私的，則核對家俱家私的清單中的品名、數量及照片；如只是贈送不可拆除的部分，則檢查是否損壞即可。

４.最后，記得向賣方索取水電氣線路圖；

別小看這些線路圖的功能，比如說局部重新裝修、線路檢修甚至在墻上打個洞，釘枚鐵釘等等，均要用到這些線路圖，要不很易出現弄斷電線源、打穿水管等麻煩事。

無論是開發商提供的裝修，還是后來賣方自己進行裝修，通常賣方手上都有水電氣線路圖，記得索取。

以上就是交接時，買方特別要注意的事項。在交接時，別疏漏某一環節，要不事后想再找賣方回來配合處理，通常很難了。

我是[房微言]，微言真知，專注分享實用的房地產干貨和買房賣房防套路技巧，歡迎大家關注我。