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買二手房應注意哪些問題_買二手房需要注意哪些問題?

買二手房應注意哪些問題_買二手房需要注意哪些問題?

在線咨詢 時間: 2022-06-12 14:00:46
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1、核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒有經過公證的授權委托書。2、到房管局查驗賣方的房產證

1、核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒有經過公證的授權委托書。   2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產,是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。   3、如通過房屋中介購房,購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構,必要時可查閱中介機構應具備的"兩證",一為工商部門頒發的營業執照,二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。   4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。   5、如購買公房,須了解所購公房是成本價還是標準價,標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權,因此,應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外,軍隊、醫院、學校的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售。   6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房,還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。   7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況,則千萬不能購買:已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;被人民法院或行政機關依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產權爭議的房屋。   8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節,購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外,還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節;了解物業公司提供的服務項目及收費標準。   9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時,或者以所購房屋進行抵押貸款時,要對所購房屋進行評估;簽約過程中應特別注意,對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中,不能以口頭約定代之,因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規定辦理貸款手續。

購買二手房,要注意以下問題:1、了解房屋歷史:首先要對自己買的房子做側面了解,例如該住房是哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過,是否發生過不好的事情;通過衣著和生活規律判斷周圍人的社會層次,了解鄰居住的是否舒適;觀察公共樓道的整潔程度及布局;2、考察市政配套:最好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況,交通是否方便,購物就醫等是否符合自己的購買需要,學區房還要考察房屋距離學校是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用:包括水,電,煤的價格;物業管理費的收取標準;車位的費用。4、房屋手續是否齊全 :查看房產證,土地證,個別地區還有契稅證;5、房屋是否合法 :不要有違規搭建等,無法辦理過戶;6、水電氣暖物業費用是否拖欠,該房產內戶口必須遷移(特別是學區房) ;7、中介公司是否違規 :選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理,避免黑心中介吃差價等。二手房交易過戶流程: 1、信息核對。買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 2、簽合同。如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。 4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。 5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。7、產權登記變更,發放貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。 8、物業交割。買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。擴展資料:二手房過戶費=中介代理傭金+按揭費用+交易稅費。 二手房交易稅費由房管局直接收取,買賣雙方按規定各自交付相應稅費。二手房交易稅費主要包括: 1. 交易契稅:評估價×1.5%(買方); 2. 印花稅:評估價×0.05%(雙方); 3. 交易管理費:住宅類物業3元/㎡,商用物業6元/㎡(雙方); 4. 登記費:每宗60元/人,按房產證上登記業主的人數計算(買方);5. 測繪曬圖費:每宗50元/人,按房產證上登記業主的人數計算(買方); 6. 產權證印花稅:每本5元(買方)。參考資料:

1、找正規中介購房二手房的交易比較復雜,因此小編建議大家盡量不要通過個人或者其他的渠道購買二手房,而應該選擇正規的中介公司為您提供購房服務。因為一般正規的中介公司都是具備相關執照才可以進行代理售賣的,相對來說會比較安全,對房屋狀況比較了解,對整個購房流程以及需要注意的事項也是比較專業的,會給你提供相關的意見。2、查產權近年來,假房主賣房引發的糾紛時常發生,因此購房者一定要在買房前核實賣家的身份。首先讓賣家出示身份證、產權證,然后注意查看產權證上的房主是否與售房者是同一個人,同時要查驗正本、查詢產權證的真實性。最直接、有效的方法就是到房管局進行查詢,核實產權的真實性。另外,有些房屋有好幾個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此購房者應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同,如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。因此,購房者在交易之前就要了解清楚該房屋是否有房屋共有權人。3、謹慎選擇在租的房屋我國有買賣不破租賃的法律規定,如果房屋出售時存在出租行為,出售后不影響原租賃合同的效力,購房人無權要求承租人限期搬離。在同等情況下,承租人具有優先購買權。所以為了避免以后交房發生糾紛,買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息,如果確實要購買正在出租中的房子,就要先拿到承租人不購買該套房屋的書面憑證,或者是等到租賃關系結束后再購買該套房子。這樣交易就不會涉及到承租人的利益問題,從而引起不必要的麻煩。4、謹慎簽訂合同在簽訂二手房買賣合同時,對于所有關鍵性的約定或者賣方的任何承諾均應在合同中體現,不能以口頭約定代之。因為一旦發生糾紛,口頭約定是無法舉證的。此外,還應仔細閱讀完合同,看清條款,不能馬虎,如合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

謝邀!二手房交易如今越來越多,那么買方應該注意哪些問題呢,坤鵬論認為,可以分為兩個方面,一是看得見的,顯性的問題,另一方面是看不到的,隱性的問題,而第二方面尤其容易被大家忽視。

1.看得見的顯性問題

二手房因為看得見摸得著,所以,讓很多人更放心。具體來說,包括以下幾方面:第一,要了解房屋的情況,包括房屋戶型、樓層等是否滿意,房屋是否被改造過,是否存在安全隱患;第二,要了解小區的情況,是否存在噪聲污染以及其他污染源,比如有的小區附近有高壓變電器,這個在全國很多地方都發生過糾紛。小區本身的配套設施也要了解,特別是有老人孩子的家庭,必須考慮老人孩子的活動空間,休閑健身器材等;此外,還有房間內的家具家電設施情況。總之,這些都是看得見的,大家只要稍微用心,并向周邊鄰居打聽,就不難選到你滿意的房子。

2.看不見的隱性問題

相比之下,看不見的這些問題往往容易被大家忽略,具體包括以下幾方面:第一,是否為學區房,如果賣方和中介說是學區房,不能輕易相信,最好到學校去問一問,是否屬于劃片區的范圍,這個工作不做扎實,恐怕為你帶來很大的麻煩,過幾年孩子讀書,才發現原本以為可以讀重點小學,結果落得一場空;第二,房屋產權一定要清晰,要查明是否為共有產權,房屋是否抵押等,最好核查賣方的身份證與房產證的統一,否則,如果遇到騙子,可能你交的定金也是白交了;第三,需要多方了解原房屋是否為兇宅,了解之前是否發生過人員非正常死亡或者是其他刑事案件,如果有,即使再便宜也不要買;第四,看房子對應的戶口是否遷出,如果房主答應遷出戶口,一定要落實到合同上,注明相應的條款以及違約責任,否則戶口不遷出你的戶口就遷不進去,這直接影響到你以后孩子讀書等諸多問題。

關于戶口遷出,特別要多說幾句,看上去是最不起眼的小事,但是如果遇到不省心的房主,你真的就攤上大事了!因為按照公安局戶籍管理有關規定,如果原房主不同意遷出戶口的,任何人都不能讓其強制遷出戶口,即使公安局也不可以,法院也不可以。實際上在戶口遷移問題上,公安局戶籍科扮演的是配合完成的義務,沒有強制執行的權利。這也就是為什么前面特別說了要將遷出戶口寫入合同的一個原因,只有在合同中約定相應條款,并設置比價高的違約金,才能讓某些奸詐賣方收斂。因為,按照合同法的規定,如果不履行相應義務,法院是可以按照民事糾紛來處理的,這就是違約的問題了,不再是行政層面的戶口遷出問題。

總的來說,買二手房其實要比買新房麻煩一些,特別是涉及跟中介、賣方打交道,大叫都不是很了解,通常來說交易都不會有問題,但就怕萬一,所以,大家有必要做好以上介紹的這些工作,這樣就能安心地選購二手房了。

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