1、抵押物被租憑時抵押權的實現：抵押人在抵押期間將抵押物租賃他人的，依據我國法律規定，應確認這種租賃關系是具有法律效力的，但當抵押人破產時，抵押權人仍對已租賃的抵押財產享有優受償的權利，但在處理抵押財產時須注意的是，在同等條件下，承租人對其已租賃的抵押財產享有優先購買權。

2、抵押物被變賣時抵押權的實現：首先應查明第三人取得抵押物是善意還是惡意。凡是抵押人與第三人惡意串通損害抵押權人利益的，依據民法通則第五十八條第一款第(四)項關于“惡意串通、損害國家、集體或第三人利益的”，民事行為無效的規定應認定其行為無效，將抵押物收回，由抵押權人優先受償。如果第三人是善意取得，變賣行為發生在擔保法實施以前的，那么依據《意見》第一百一十五條關于“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人將同一抵押物轉讓他人”的行為無效的規定，確定抵押人在與第三人買賣行為無效，由抵押權人優先受償。如果變賣行為發生在擔保法實施以后，抵押人將辦理了抵押登記的抵押物在未通知抵押權人或告知受讓人的情況下實施轉讓行為，那么這一行為無效，法院應按無效合同的有關法律規定處理，返回的抵押物由抵押權人優先受償；如果抵押物并未辦理抵押登記，因抵押關系不具有對抗第三人的效力，那么抵押權人就因第三人買受行為而喪失抵押權，不再享有優先受償權。3、抵押物因抵押人原因滅失、毀損后抵押權的實現：抵押權系擔保物權，具有物質上的代位性，抵押效力可以延伸到代替物上，但是對于代替物的限定，民法通則和擔保法的規定相差很大。關于擔保法實施以前設立的抵押，《意見》第一百一十四條規定：“抵押物在抵押人處滅失、毀損的應當認定抵押關系存在，并責令抵押人以其他財產代替抵押物。”抵押人宣告破產時，抵押權人可以申請法庭責令抵押人以其他財產實現抵押權。關于擔保法實施以后設立的抵押，擔保法第58條規定，“抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。”抵押權人只能就抵押物滅失后得的賠償金請求優先受償權。4、抵押物價值減少時抵押權的實現：抵押人在破產宣告時，抵押物評估價值明顯小于設立抵押時的價值，在這種情況下抵押權人對減少部分是否享有從破產財產中優先受償的權利。筆者認為不能，因為破產還債中，涉及到債權人與債務人的債權債務關系，同時也涉及到債權人之間的公平受償關系。破產宣告時企業所擁有的全部財產(除抵押物外)屬于破產范圍，歸全體債權人所有，應依據破產法的規定依法清償。如果先補足抵押物不足部分，應勢必會損害其他債權人的合法利益，何況抵押權只應涉及抵押物本身。抵押權人只能從抵押物折價、變賣或拍賣價款中優先受償，不足部分只能向法院申請債權。

最高額抵押權所擔保債權額的確定將產生以下法律效力：

一是最高額抵押權轉變為普通抵押權。

在債務人到期不履行債務或者出現當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人可以依照普通抵押權的規定行使其抵押權；

二是確定被擔保債權的范圍。被擔保債權額確定時存在的主債權，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬于最高額抵押權擔保的范圍。被擔保債權確定時存在的被擔保主債權的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經發生，也屬于被擔保債權的范圍。但是相關法律條例華債網有，在最高額抵押權擔保的債權確定后才發生的主債權不屬于被擔保債權的范圍；

三是最高額抵押權所擔保的債權確定后，一旦債權到期或者出現當事人約定的可以實現抵押權的情形，抵押權可以就抵押財產優先受償，但優先受償的額度不得超過雙方當事人約定的最高擔保額。抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權額高于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權額低于最高限額的，以實際發生的債權額為限對抵押財產優先受償。

物權法第179條規定，債務人不履行到期債務，債權人有權就抵押的財產優先受償。因此在開發商無法償還借款時，貸款機構作為抵押權人，可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

而在建工程上除存在抵押權人外，還存在其他權利主體。合同法第286條規定了建筑施工企業對工程款的優先受償權：發包人逾期不支付工程價款的，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

因此當開發商無力償還抵押貸款和承包人的合同價款時，同一建設工程中便同時存在在建工程抵押權和承包人的建設工程價款優先受償權。在發生兩權競合的情形時，兩項權利如何實現，是否能夠發揮各自的法律功能？

1、權利優先順序

基于法定優于約定原理，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

針對實踐中的司法實踐困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》進而明確了優先受償權的法定優先權性質，確定了其優先于抵押權等擔保物權的效力，完善了優先權的邏輯體系。

另外需要注意的是，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條還就同一在建工程上存有在建工程抵押權、建設工程價款優先受償權、房屋預購者期待權的情況做出規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。因此從權利位階上看，工程價款優先受償權高于抵押權，但不高于買受人期待權，位階高的權利優先于位階低的權利優先得到保障。

2、權利的主張與行使

建設工程價款優先受償權是承包人對抗發包人，保障工程價款實現的有力的法律武器。承包人應依法使用該項權利追索工程款，保護自身合法權益：該權利的行使期限為半年，自發包人應當給付建設工程價款之日起算；未竣工工程可行使優先受償權，但需達到質量合格標準。

需要注意的是，發包人往往在簽訂建設工程施工合同時便強勢要求承包人簽署以房抵債協議書，或是在工程建設期間、債務清償期屆滿后與其達成以房抵債協議。而以房抵債協議會將工程欠款合同關系轉化為以房抵債合同關系，這一情況下施工方會喪失建設工程優先受償權，承包人應主動保護自身權益，在以房抵債和優先受償間爭取平衡。

在建工程抵押權是金融機構對抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可范圍內已經建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承發包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔保人的公益性質（學校、醫院、幼兒園等）在建工程不得設定抵押。

3、權利的限制與放棄

優先受償權是法律規定的特定債權人優先于其他債權人甚至優先于其他物權人受償的權利。且該權利具有“承包人無須對建筑物存在實際占據、無須雙方合意達成一致”的特點——優先受償既無須辦理登記手續，其受償額又不屬公示信息。因此對于金融機構而言，在建工程抵押貸款的最大風險便是工程款優先受償權優于抵押權問題。

2004年銀監會制定的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》要求銀行密切關注建設工程價款優先受償權帶來的潛在法律風險，但面對優先受償權可能對于銀行貸款抵押權行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時往往要求開發商出具承包人放棄工程價款優先受償權的書面承諾。開發商便利用其優勢談判地位，在簽訂建設工程施工合同時便要求承包人簽署放棄優先受償權協議書。

在這一情況下，銀行的債權得到了最大程度保障，在建工程被強制拍賣或被變價所得價金將優先用于抵押權實現，承包人不再享受排他的優先受清償的權利。

需要注意的是，針對實踐中承包人或自愿或被動放棄工程價款優先受償權的現象，2019年2月起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優先受償權可以約定放棄、限制，但不得損害建筑工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會和實際施工人等第三人利益的則不予支持。

現實中優先受償權與在建工程抵押權沖突的出現，有待于在建工程登記的完善。當權利人登記能夠發揮應有作用時，各項權利能夠得到更好的競存與實現，各權利主體的利益方能協調平衡。當然，在“以房抵債”及“放棄優先受償權”或明示或暗示、或主動或無奈的情況下，承包人也可主動尋求發包人提供業主支付擔保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實現。

首先看抵押合同是怎么約定，是否約定了抵押的范圍，如果約定抵押范圍包括本金利息，那么利息肯定在優先受償范圍內。

所謂優先受償順序，是指同一財產向兩個以上抵押人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款應當優先清償誰的債權。

《物權法》規定：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

　　（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

　　（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

　　（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

抵押權人優先受償。在首位設定抵押時，可通過抵押合同明確當事人間的抵押擔保范圍。當登記的抵押擔保范圍小于抵押合同約定的抵押擔保額度時，如果無后位抵押且抵押物價值足夠，可按照抵押合同的約定進行受償。雖然如此，但在抵押后遇到抵押物遭到查封或余額抵押而抵押物的價值不能全額清償抵押債權的情形時，債權人僅可依據抵押登記的范圍進行受償，而無法按照抵押合同約定的范圍進行受償。這一點，銀行在進行抵押登記時應首先考慮。在抵押時，銀行應將抵押合同約定的抵押范圍或登記額度與抵押擔保債權保持一致。在抵押登記部門因操作規定只登記具體金額的情況下，應與登記部門進行溝通，允許銀行在一般抵押登記時可登記具體的債權金額，也可以列舉的方式明確擔保范圍，明確擔保范圍的計算方式，避免因登記的相關問題導致銀行的部分優先受償權得不到法律的保護。