不會構成違約，因為開發商不會把學校和學區房寫進購房合同里，沒在合同里就算不上違約

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

怎樣理解開發商的基礎設施及公共配套設施，交付業主正常運行使用的承諾？

在實際生活中人們常常分不清什是小區內的基礎設施及公共配套設施，在回答這個問題之前，我們要搞清楚什么是商品房小區內的基礎設施及公共配套設施。

小區內的基礎設施:商品房小區內所建設配套的道路，綠化，供水系統，供電系統，供熱系統，燃氣系統，通信系統，電視系統等設施。是保證小區業主入住后最基本生活和工作的設施。

小區內公共配套建筑: 為了豐富小區業主的生活，滿足人們的需要在商品房小區內建設的相配套的娛樂、教育、文化、飲食等各種設施。

國家相關部門對商品房的竣工驗收、備案是有一套相當嚴格的程序。商品房小區在通知業主入住時，基礎配套設施的建設必須是完善的。商品房小區在進行竣工備案時必須完成道路、綠化、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視系統等的竣工收。但是，供水、供電、供氣、供熱等移交給相關供應部門的工作由于各地區的規定不同會有不同，因此，抄表到戶的工作也不能一步到位也是較滯后的。

商品房小區內的公共配套娛樂、教育、文化、飲食等設施，由于需要招商引入較有實力的機構往往會比較滯后，同時各商家、機構也會根據小區業主的入住率，選擇入住的時間和規模。這部分的配套是不可能一步到位的，需要根據業主的入住率市場決定。

總之，開發商的承諾只能是基礎設施部分，公共配套設施的完善是由市場供需關系決定的。

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開發商宣傳的配套設施一樣沒有，購房者也不能斷供。需要明白的一點是，貸款合同與商品房買賣合同之間既有關聯，又相互獨立，兩者屬于兩個不同的法律關系。一旦購房者采取斷供，就可能由受害者變成違約者，不可避免地會給自己造成損失。

開發商宣傳資料與實際不符是否構成違約？

開發商宣傳的配套設施沒有，涉及的是購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系，這類宣傳是否屬于虛假宣傳，是否構成違約，關鍵要看所宣傳的內容是否對購買行為或者銷售價格產生重大影響。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

由以上規定可以看出，如果開發商宣傳的配套設施比較具體確定，且影響到購房者的購買意愿和房屋銷售價格，那么，這個宣傳內容就應當視為合同的一部分，開發商沒有兌現，就屬于欺詐、虛假宣傳，就構成違約，應當承擔違約責任。例如，開發商宣傳資料上宣稱小區配套建有名校，這個宣傳明顯會影響到房屋銷售價格和購房者的購買意愿。實際交付時，如果開發商沒有配建所宣傳的學校，就屬于違約，購房者可以依據合同條款主張權利。如果開發商宣傳的資料只是說未來可能規劃有地鐵線路，并不具體確定，那就不能認定為合同承諾，即使交付時沒有實現，也無需承擔責任。

購房者為什么不能以斷供來對抗開發商的違約行為？

按揭貸款合同屬于商品房買賣合同的從合同，是由購房者與銀行、開發商之間簽訂的三方合同，依據是購房者與開發商之間簽訂的商品房買賣合同，由銀行先行墊付購房尾款給開發商，再由貸款人（購房者）分期償還貸款給銀行。其中，開發商在商品房權屬證書辦妥之前負有債務擔保責任。商品房權屬證書辦妥之后，將辦理抵押權給銀行，他項權證由銀行收執，并在房屋權屬證書上備注他項權利內容。至此，開發商的債務擔保責任終止。貸款合同就純屬于購房者與貸款銀行之間的債務與債權關系。

如果購房者由于開發商違約而斷供，在房屋權屬證書辦妥之后，不會對開發商造成任何影響。即使是在房屋權屬證書辦妥之前，由于購房者斷供引起糾紛案件，開發商也只是作為第三人參加訴訟，并不會因此解除購房者的責任。而購房者卻構成了貸款合同的違約，將承擔相應的違約責任，比如被處罰息、列入征信黑名單、被起訴，嚴重的即使房屋被銀行收走，購房者可能仍需承擔還款責任，因此，后果很嚴重。

購房者應該如何正確維權？

如果確定開發商涉嫌欺詐宣傳，購房人希望退房，需要首先解除與開發商之間的商品房買賣合同，協商不成的，可以訴訟解決。在商品房買賣合同解除之后，可以向人民法院起訴，請求解除按揭貸款合同。

根據上述最高人民法院的司法解釋第二十四條規定：

因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

通過以上方式，購房者既可以實現退房目的，又不會影響銀行征信，從而可以避免自己的損失。