他項(xiàng)權(quán)證過(guò)期有效，可以對(duì)抗第三人。只是超過(guò)2年后沒(méi)有了向法院主張權(quán)利的權(quán)利，但是沒(méi)有經(jīng)過(guò)防偽登記結(jié)構(gòu)辦理注銷登記手續(xù)，抵押權(quán)就一直存在。

查封房子是什么？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封．扣押．凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，查封是指對(duì)為避免當(dāng)事人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，法院對(duì)當(dāng)事人的房產(chǎn)．車輛等資產(chǎn)采取的法律強(qiáng)制措施。查封房，是指在房屋交易過(guò)程中，交易標(biāo)的房屋實(shí)際處于被法院依法查封狀態(tài)下的房子。

常見(jiàn)的八類易導(dǎo)致房屋被查封的情形：

1．因離婚．繼承糾紛對(duì)交易房屋權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的。

2．交易房屋權(quán)屬人（含共有人）涉及刑事犯罪的。

3．房屋產(chǎn)權(quán)不明引發(fā)糾紛的。

4．交易房屋系一房多賣的。

5．交易房屋存在非銀行貸款抵押登記的。

6．權(quán)屬人或第三人以交易房屋作為抵押物向銀行借款，該權(quán)屬人或第三人未能如期清償銀行借款的。

7．房屋權(quán)屬人涉及債務(wù)糾紛較多的。

8．房屋權(quán)屬人存在未結(jié)執(zhí)行案件的。

以上只是實(shí)際操作過(guò)程中較為常見(jiàn)的易導(dǎo)致房屋被查封的情形，但不僅限于此。

一、他項(xiàng)權(quán)證的含義

他項(xiàng)權(quán)證指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。 所謂他項(xiàng)權(quán)證，是一個(gè)土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)的術(shù)語(yǔ)，和我們講的認(rèn)股權(quán)證是兩回事。

房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法第五十二條抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。

因此，他項(xiàng)權(quán)證期滿法院查封房產(chǎn)是可以的，法院可以進(jìn)行拍賣。

二、他項(xiàng)權(quán)證期滿如何處理

他項(xiàng)權(quán)證的“有效期”實(shí)際上是債務(wù)清償期，時(shí)間長(zhǎng)短是依債務(wù)期限而定。債務(wù)人逾期未清償債務(wù)的，他項(xiàng)權(quán)利人就可以行使抵押權(quán)了。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。

買房需慎重，量力而行。不可以一味的追求大潮流，有的人剛購(gòu)置了一個(gè)大房子，勞動(dòng)得了重病，無(wú)力還貸。他項(xiàng)權(quán)證期滿法院查封房產(chǎn)是符合規(guī)定的，對(duì)于購(gòu)置人來(lái)說(shuō)是具有一定損失的。因此，我們遇到此類時(shí)間應(yīng)咨詢專業(yè)的律師。

他項(xiàng)權(quán)證通俗的來(lái)說(shuō)，就是登記第3人權(quán)利的證書。那么房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書，就是登記房產(chǎn)除房主之外，以房產(chǎn)作為擔(dān)保抵押保證的第三方權(quán)利證明。其實(shí)一般老百姓最常用到的就是，在購(gòu)買房屋時(shí)，向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款，銀行要求申請(qǐng)人將房產(chǎn)進(jìn)行抵押，并在房產(chǎn)登記中心做了他項(xiàng)權(quán)利登記。最后房主拿到了購(gòu)房貸款和房產(chǎn)證，而銀行取得了他項(xiàng)權(quán)利證書，并留檔備查。

2.房主仍然可以出售房子，但是在交易前必須取得銀行的同意。而且銀行會(huì)要求必須先將售房款優(yōu)先償還銀行的貸款，在銀行貸款結(jié)清之后，銀行才會(huì)配合辦理他項(xiàng)權(quán)利解除的相關(guān)手續(xù)。辦理完畢，房主和購(gòu)房人才能繼續(xù)下面的交易步驟。否則是無(wú)法在房產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)的。

3.也就是說(shuō)他項(xiàng)權(quán)利證書是后續(xù)順利交易過(guò)戶的一個(gè)攔路虎，如果不解決這個(gè)問(wèn)題，雙方是無(wú)法繼續(xù)后續(xù)步驟。房產(chǎn)登記中心也會(huì)拒絕雙方的過(guò)戶請(qǐng)求，這個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證書也是由房產(chǎn)交易中心發(fā)出去的，所以也是標(biāo)識(shí)在房屋的檔案中的。銀行控制的節(jié)點(diǎn)也非常簡(jiǎn)單，就是雙方在交易時(shí)，如果銀行沒(méi)有收到剩余的借款本金，那么銀行就不配合做手續(xù)。何時(shí)收到？何時(shí)繼續(xù)下一步。

4.抵押權(quán)是優(yōu)先于其他普通債權(quán)的，這在法律上是規(guī)定明確的。假如購(gòu)房人破產(chǎn)或遇到經(jīng)濟(jì)訴訟敗訴后，需要拍賣其房屋進(jìn)行償還債務(wù)。那么法院也是只能在拍賣后，先將所欠銀行的剩余貸款劃撥之后，剩余款項(xiàng)才能交付給其他的債權(quán)人。也就是說(shuō)銀行作為房屋被抵押人是有著優(yōu)先權(quán)利，不會(huì)同其他債權(quán)進(jìn)行比例劃分的。

5.銀行只在乎它的貸款本金和利息的收回，他的目標(biāo)本身也不是取得房產(chǎn)。所以銀行不會(huì)阻止房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋的舉動(dòng)，但是它一定要得到它剩余貸款的償還。那么在這個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)矛盾，有時(shí)候房屋產(chǎn)權(quán)人和潛在購(gòu)房者沒(méi)有這么多錢去償還銀行貸款。所以就產(chǎn)生了很多民間的過(guò)橋墊款。但現(xiàn)在銀行也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，在房屋產(chǎn)權(quán)人準(zhǔn)備出售房屋時(shí)，可以事先聯(lián)系銀行房貸部門，由房貸部門牽手購(gòu)房人和出售人，進(jìn)行協(xié)議的安排，在不需要事先支付銀行貸款的情況下，只要購(gòu)房人符合申請(qǐng)房貸款的要求，進(jìn)行原房貸款剩余款項(xiàng)的順利過(guò)渡，也就說(shuō)不存在先還后借的這么個(gè)順序了，變成了無(wú)縫連接。

總結(jié)一下，購(gòu)房人不要太過(guò)擔(dān)心銀行會(huì)阻止出售房屋，而應(yīng)該主動(dòng)聯(lián)系銀行，協(xié)商一個(gè)最佳的還款方案和售房方案。銀行現(xiàn)在業(yè)務(wù)辦理的也很靈活噢。

法院可以查封有他項(xiàng)權(quán)證的房子。因?yàn)橛兴?xiàng)權(quán)證的房屋，就是已經(jīng)辦理抵押登記的房屋。抵押貸款一般不會(huì)是足額抵押，絕大多數(shù)都是按照房屋價(jià)值的70%貸款，剩余的價(jià)值法院可以查封、拍賣，用來(lái)償還抵押人所欠的其他債務(wù)。法院對(duì)有他項(xiàng)權(quán)證的房屋拍賣前，會(huì)通知抵押權(quán)人申請(qǐng)參與分配。房屋的拍賣款，抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第五百零八條 被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開(kāi)始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請(qǐng)參與分配。對(duì)人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請(qǐng)參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。