二手房交房時，驗房流程為：查看三書一證一表；驗收房子再交費；核查房屋總面積；簽相關文件；交合理費用。驗房時要注意：列出附送物品明細；檢查室內設施質量；檢查原房主是否將費用繳清；檢查收樓證明。具體如下：

　　一、二手房驗房流程

　　1、查看三書一證一表。“三書”指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

　　2、驗收。一般收房時，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費及其它相關費用。業(yè)主可驗收好房子后再交付費用。

　　3、核查房屋總面積。收房時，確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

　　4、簽相關文件。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，要認真閱讀條款。

　　5、交合理費用。包括物業(yè)管理費、裝修押金、垃圾清運費。

　　二、二手房驗房注意事項

　　1、注意交樓附送物品清單

　　二手房大多會帶裝修家具，因此在簽約時要列出附送物品明細，好標注型號品牌，這樣收房的時候方便檢驗。

　　2、要檢查室內設施是否有質量問題

　　檢查房屋有無開裂或者是漏水的情況，要注意房屋是否剛剛裝修過，這樣往往是為了掩蓋房屋瑕疵。門窗要進行開關檢驗，要檢查市政配套設施的使用，供水、供電、供暖以及煤氣是否正常可用。

　　3、各項費用必須結清

　　要檢查原房主是否有欠款，水電、煤氣、電視、電話、網(wǎng)絡以及物業(yè)等要繳清。

　　4、收樓證明是否齊全

　　尤其是新入住的新樓，要檢查收樓證明是否齊全。

首先要清楚原戶主買房子的原由；其次，要格外注意最初的交易時間；然后，清點二手房的附送物品、檢查門窗等基礎設備是否完善；重要的是，要著重檢查房屋的缺陷情況以及質量問題；最后，查看房屋證件是否齊全、核對房子的戶型圖以及二手房的衛(wèi)生環(huán)境。

二手房交房注意事項：

　　1、弄清二手房的產(chǎn)權情況在舊房交易中，產(chǎn)權證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權的房屋進行保護。

　　2、房屋保修期問題：根據(jù)國家《建設工程質量管理條例》有關規(guī)定，新商品房的保修期如下：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。

　　3、注意二手房的產(chǎn)權狀況。購房者購買二手房屋的產(chǎn)權應完整，否則買賣行為可能不合法，購房者的權益受到損害。購房者在銷售之前一定要清楚地了解房屋的產(chǎn)權狀況。如果賣房者并非房屋所有權人，或賣房者只是有部分產(chǎn)權，與其進行交易，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。

　　4、了解二手房的結構狀況。購房者購買的二手房如是舊房，要特別注意房屋的結構情況，看看房屋的外部狀況和內部布局是否完好。

　　5、考察二手房的建筑質量。建筑質量好壞，直接關系到購房者的購買價格和住用期限。

二手房交鑰匙驗房時注意房間有沒有裂縫，下水管有沒有堵塞，樓層之間有沒有漏水，與周圍鄰里之間關系如何。

看房時，買家就要問清楚賣家所售物業(yè)所配備的設施設備，是否贈送，具體是什么，包括牌子、新舊程度，都要了解清楚。最好要求賣家提供具體的清單，在確認交易之后，將贈送的設備設施清單作為合同的附件，讓賣家在上面簽名確認。

交房時，要求賣家一起到現(xiàn)場驗收。除了家電、家具之外，在驗房時還要檢查房屋的水、電、煤氣等能否正常使用。當然，還要問清賣家是否所有的鑰匙都能提供，包括大門鑰匙、房間鑰匙、信箱鑰匙、出入小區(qū)的業(yè)主卡等。總之，有任何問題都必須在收房前與賣家協(xié)商好，如果發(fā)現(xiàn)有需要維修的設備設施，要明確由哪一方負責，以免收房后產(chǎn)生糾紛。

有些二手房空置時間比較長，業(yè)主可能存在拖欠水電費、物業(yè)管理費的情況。在二手房驗收時，一定要查清相關費用的支付情況。現(xiàn)在，大部分小區(qū)都有物業(yè)管理公司，買家可到物業(yè)管理公司查清物業(yè)管理費等是否已結清。如果賣家存在拖欠這些費用的情況，應該要求賣家在一定期限內結清費用。為了保護自己的合法權益，買家可要求保留部分房屋尾款，待到賣家將相關費用結清后再支付。

驗收時，還要仔細檢查所交易房屋的質量。比如墻體結構，有沒有出現(xiàn)裂縫等。一般情況下，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬于質量問題，但是基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。如果裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，可能存在安全隱患。除了裂縫之外，還要檢查是否有滲水等問題。值得注意的是，還要檢查所交易的房屋是否占用屋頂平臺、走廊等違建情況，檢查房屋內外部結構是否改動，是否有隔間或人為封閉的陽臺等情況。當然，除了主體結構之外，還要檢查裝修問題，比如天花、地板等。若發(fā)現(xiàn)問題，應及時跟賣家溝通，甚至可爭取到賣家的讓利。