買賣合同的構成要件_怎么樣的合同才具有法律效力?
特邀律師
法海一粟認為,無房產證的房屋,其買賣合同是有效的;除非該房屋是被禁止交易的標的物。
1、房屋買賣合同只要不違反法律、行政法規(guī),不違背公序良俗,該合同就是有效合同。盡管房地產管理法第三十八規(guī)定,未領取權屬證書 的房產不得轉讓,但是,這里的規(guī)范并不是法律效力規(guī)范,不能據此認定涉案房屋買賣合同無效。沒有領取產權證的房屋,只是會對合同的履行產生影響,但是,不影響合同的效力。物權法第十五條規(guī)定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。最高法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規(guī)定,當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。
2、無房產權房屋的類型。在實踐中,沒有房產證的房屋大約包括:
(1)尚未完成初始登記的開發(fā)商開發(fā)的房產。這類房產已經建成或在建,但是,還沒有辦理初始登記。就是說,還沒有領取大房產證(整個小區(qū)的總的房產證)。
(2)尚未完成初始登記的農村自建房。這類房產又分為:有建房證的和沒有建房證的。
(3)沒有規(guī)劃手續(xù)的“小產權房”。這類房產往往是地方政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)后出賣給購房人的。
(4)在擁有合法土地使用權的土地上建造的房屋。這類房屋建造在項目土地上,可能符合規(guī)定,也可能不符合規(guī)定。
(5)違法建筑的房屋。
在法律上,第四種房屋不能成為合法的標的物。以該類房屋為標的的買賣合同,被法院認定為無效的可能性較大。
法海一粟:運籌帷幄之中,決戰(zhàn)法庭之上。
隨著農村地區(qū)城市化建設的快速推進,近年來,因拆遷利益引發(fā)的農村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。本文討論的背景為,涉案農村房屋買賣發(fā)上于上世紀九十年代,且買賣雙方存在親屬關系,并未簽訂書面買賣合同,買受人實際占有、使用并控制爭議房屋,并主張因親屬關系并無購房款支付收據。本文分析上述事實背景下,事實農村房屋買賣協(xié)議是否成立的認定原則,并提出農村房屋買賣注意事項。
一、事實農村房屋買賣合同的成立
1.事實農村房屋買賣合同成立的要件
《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式”。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第二條規(guī)定:“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同,但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的,人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同”。由此,是否簽訂書面合同并非判斷爭議雙方之間是否形成合同法律關系的絕對標準。
雙方未簽訂書面協(xié)議情況下,是否存在事實上的買賣合同關系,應當結合爭議雙方實施行為時的意思表示以及雙方是否實際履行爭議房屋買賣合同權利義務來考量,具體包括買受人付款情況、房屋實際交付使用情況、土地使用證交付情況、以及雙方對相關事實的認知。其中付款情況以及爭議房屋交付使用情況為基礎事實要件。
2.舉證責任
依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》(“《民訴法解釋》”)第九十條以及第九十一條規(guī)定,買受人作為主張法律關系存在的一方,應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任。具體到本爭議背景下,其核心證明責任在于購房款的支付。
雖然原則上“否認無需舉證”,但并不代表出賣人主張房屋買賣合同關系不存在無需舉證。法律關系是否存在取決于上述四方面事實要件的成立與否,尤其是付款以及交房。對于付款,買受人之舉證責任大于出賣人。然而,本爭議背景下,買受人實際占有使用并控制爭議房屋,即表示,買受人已初步舉證證明房屋的交付。該種情形下,就房屋交付事實要件的舉證責任已經轉移,出賣人主張并未基于買賣交付房屋,而系借用或者委托管理的,其應當承擔舉證責任。
3.證明標準
由于案涉糾紛并無書面協(xié)議,極可能雙方舉證無法完全還原客觀事實,而法官不能拒絕裁判,應當以證據能夠證明的案件事實為依據依法作出裁判。對此,《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定,“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據,但都沒有足夠的依據否定對方證據的,人民法院應當結合案件情況,判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力,并對證明力較大的證據予以確認。”《民訴法解釋》第一百零八條規(guī)定,“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,確信待證事實的存在具有高度可能性的,應當認定該事實存在。對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,認為待證事實真?zhèn)尾幻鞯模瑧斦J定該事實不存在。”
買受人主張成立農村房屋買賣合同關系,其應當舉證證明基礎要件事實的存在具有高度可能性,出賣人主張不成立,應當充分舉證證明買受人實際占用、控制爭議房屋的權利依據,以對抗買受人之舉證。最終,裁判人員將結合雙方舉證情況,綜合判斷買受人之舉證是否達到高度可能性,從而認定事實房屋買賣合同是否成立。
雖然舉證以及證明標準相對清晰,然司法實踐中,該類糾紛的裁判結果具有較大的不可預期性。一方面,法官運用邏輯推理和日常經驗法則對雙方證據進行判斷時,由于經驗法則并無客觀標準可尋,不同裁判人員基于各自的背景所形成的經驗不同,基于相同證據對事實的認定中,亦存在較大偏差。另一方面,不同案件細節(jié)有所不同,用以佐證基本事實存在的細節(jié)可能影響裁判人員心證的形成。
二、農村房屋買賣注意事項
1.簽署書面協(xié)議并進行權利確認
未明確權利義務關系,建議買賣雙方簽署書面協(xié)議,并邀請村委會或村里老人見證。根據《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農村村民住宅用地,經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核,由縣級人民政府批準,對于非同一集體經濟組織內部成員之間買賣房屋的,應經過縣級土地管理部門進行權利確認。
2.留存相應證據
于買受人而言,在購買農村房屋時,除需簽訂規(guī)范的書面買賣合同外,還應當要求出賣人就收到購房款出具收款憑證,并及時要求出賣人交付土地使用權證等權屬證明文件。
于出賣人而言,如出借房屋或者委托親朋好友管理,應明確該意思表示,并通過書面協(xié)議或者錄音等形式予以固定。且,即便是不使用房屋,亦應當留存對房屋有控制權的證據,避免被認定為基于買賣的交付。
合同只要雙方簽訂了,就受合同約束。如果合同內容不違反法律規(guī)定,合同就是有效的,就受法律保護。簽訂合同一定要充分考慮雙方的權利義務對等,并確保合同條款的公平、公正,如果合同比較復雜,建議請律師幫助把關。如果是一般合同,只要雙方自愿,條款公平就可以了。
關于未簽買賣合同前中介公司收取定金,看到了一些專家的解答,查了相關資料。歸納以下幾點。
1、中介公司代賣方收取定金,買賣關系是否成立,最關鍵是看中介么司有沒有得到賣方的書面授權。只要買方下定時所列買賣條件明確,中介公司得到賣方同意以該條件出售房屋的代收定金書面授權,中介公司代賣方收取了定金就視為賣方本人收取,即產生法律效力,買賣關系成立。
2、如果沒有得到書面授權,但事后賣方親自收取了中介公司轉交的定金或對中介公司代收定金的行為進行了追認,則買賣合同也成立。
3、雖然法律認可賣方對中介公司代收定金行為可以口頭授權,但必須要有相關證據予以證明,為防止日后賣方反悔,中介公司又缺乏相應授權證據,中介公司在取得賣方口頭授權時應錄音、錄像,并及時取得賣方書面授權或及時將定金轉給賣方。也可通過QQ、微信、郵件、短信要求賣方提供帳戶,由客戶通過直接轉賬方式直接將定金支付給賣方。