謝邀。征信不良就是自身失信造成的，但也有無意和惡意兩種情況，無意失信多是創(chuàng)業(yè)受挫，投資失敗等原因造成的。惡意失信就是明知沒有償還能力，采取欺騙手段借貸賴賬不還。還有一種情況是替人擔(dān)保等原因受到牽連成了失信人。因此關(guān)鍵看是什么原因造成征信不良？如果是惡意失信那是自食苦果。如果是無意出現(xiàn)的失信，首先要想辦法采取措施消除征信不良記錄。在此期間如果同時出現(xiàn)急需借貸，那么只要確保安全穩(wěn)妥當(dāng)然可以考慮用房產(chǎn)等做為抵壓籌款。旱路不通走水路，活人總不會被尿憋死。

已經(jīng)辦理過戶手續(xù)并交房，購買人構(gòu)成善意的，取得的房產(chǎn)應(yīng)保護(hù)！

#楊律說法#賣房人非產(chǎn)權(quán)人屬于無權(quán)處分的，在特定情況下，購房人如屬實善意取得，對已取得的房產(chǎn)亦應(yīng)保護(hù)。

我們先來看一下基本案情：

黃某通過中介購房，在銀行辦了貸款、裝修好了房子。這時被公安找到，得知原房主報警。說房子不是房主賣的，而是房主的弟弟偷賣的。房主要求黃某歸還房子，總款是黃某買時的價格及裝修費用原房東愿意返回給黃某。

上述情況如果屬實的話，有以下關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

1、黃某是通過中介購房，如果不是認(rèn)識房主的弟弟，正常應(yīng)該不是與房主的弟弟惡意串通損害房主利益。

2、黃某已在銀行辦好貸款，說明已經(jīng)以黃某的名義在銀行辦理了抵押登記，而在這之前必然先辦理房屋過戶手續(xù)，房產(chǎn)已登記在黃某名下。

3、房屋已裝修，說明房屋早已實際交付給黃某。

在上述條件下，如果確實不是房主本人賣房，而是房主弟弟賣房。房主的弟弟肯定應(yīng)該有房屋的產(chǎn)權(quán)證等證件，而且實際控制房屋。要么房主的弟弟偽造了身份證件或公證委托書，要么是房主的弟弟利用兩人長相相近，冒充房主賣房。

法律上這種行為叫“無權(quán)代理”，無權(quán)代理是指在沒有代理權(quán)的情況下以他人名義實施的民事行為的現(xiàn)象。而且在隱瞞房主的情況下賣房，如果是為了非法得到售房款，房主的弟弟實際上應(yīng)該構(gòu)成詐騙罪，追究刑事責(zé)任。

但是，這并不代表黃先生的買房行為肯定是無效的，必須退還房產(chǎn)。

關(guān)于無權(quán)代理情況下，物權(quán)取得的合法性和保護(hù)問題，我們來看一下《中華人民共和國物權(quán)法》

該法第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

就時間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題，2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》也作了規(guī)定，該解釋自自2016年3月1日起施行。

按上述法律規(guī)定，再結(jié)合黃某購房時的案情，我們可以分析出如下狀態(tài)：

黃某通過中介購房，辦理貸款、收取房產(chǎn)并裝修，如果沒有證據(jù)證明黃某與房主弟弟串通，也沒有證據(jù)證明黃某明知售房人不是房主也無權(quán)代理，而且黃某是按正常的市場價購房，且辦理好房產(chǎn)登記并實際收房取得控制權(quán)。

上述狀態(tài)，已完全符合《物權(quán)法》第106條的相關(guān)規(guī)定，無相反證據(jù)，房產(chǎn)應(yīng)歸黃某所有，至于房主的損失應(yīng)由其弟弟賠償，那是另一法律關(guān)系了。

當(dāng)然，不管怎么說，這也是個麻煩。提醒廣大房主保管好自己的房產(chǎn)證等證件，并控制好自己的房產(chǎn)。同時也提醒購房人，購房時對于相關(guān)證件和出售人應(yīng)盡審慎的審查義務(wù)。

（本文由 北京楊文戰(zhàn)律師 提供，首發(fā)于悟空問答）

單憑房產(chǎn)證是賣不了房子的。 抵押房產(chǎn)證的作用不是很大，主要還是中介擔(dān)心你一房幾賣。 其實最簡單的方法是，收取定金的時候跟買房的人簽訂交易中心的網(wǎng)上的電子合同，這樣就誰也不擔(dān)心了。交易中心會幫你鎖定房子的交易的。

現(xiàn)實中，很多的業(yè)主都是委托中介幫忙出租和打理的，但是一般都是復(fù)印件，都會在復(fù)印件上加上聲明水印：僅限什么什么使用，他用無效。再者說，你還需要找正規(guī)的中介，不要找那些不知名且隨時可能跑路的小中介。