案情

張女士稱，父親早年去世，老母今年76歲，是單位自管公房原始承租人。張女士和兒子小孫一家與老母均居住在此承租房內。由于張女士及小孫常年對老人進行贍養，考慮到其他子女在本市均有住房，老母有意將房屋承租人變更至小孫名下，但目前面臨的問題是，張女士的其他兄妹不同意這么做。

面對這種情況，張女士該怎么處理呢？

律師觀點

公共租賃住房，也就是人們常說的公租房，它屬于政策性房屋，是專門面向中低收入群體出租的保障性住房。根據產權單位的不同，公房又有國家直管的公房和單位自管公房及經營單位托管、代管的公房。由于近年來危改、城建項目的增多，老舊公房都面臨著拆遷改造的問題。公房拆遷涉及到公房承租人資格及補償的問題，對每個家庭成員利益重大，也正是這樣，因公租房承租人變更、拆遷安置引起的家庭矛盾也隨之增多。

張女士的其他兄妹之所以不同意將承租人變更為孫先生，是因為此房變更后，一但涉及到拆遷等問題，孫先生則會是拆遷房屋的直接權利義務人，顯然這影響了其他人的利益。為此張女士咨詢了公正機構，而公正機構也給予了相應的答復。分為兩種情形，第一種，如果原始承租人還在世，則去直管單位溝通，符合相關條件直接變更即可，無需公正；第二種，如果原始承租人已經去世，辦理上述公正事項則需要原始承租人所有繼承人均到場方可辦理。張女士面臨的困難是，孫先生符合變更承租人的基本條件，單位可以進行承租人變更，但需要一套公正手續；而公正機關出公正手續需要其他繼承人到場。由此一來，母親把房子“悄悄留給”孫子的想法就很難以實現了。

有些人會覺得，房屋產權單位的做法實在是“多此一舉，勞民傷財”。公房管理部門的這種做法是由于現實中存在家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為承租人，有的甚至偽造其他家庭成員簽名，騙過公房管理部門的情況。針對這種情況，公房管理部門現行的做法是在核對新承租人基本條件的同時，還要求擬變更公房承租人的全部家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至要求對家庭成員達成一致的情況進行公證，否則很難經簡單申請就變更承租人。這正體現了公租房無小事，尤其是在牽扯到房屋居住、拆遷等問題時。

　　公民死后其生前承租的公房的處理分兩種情況:

　　1、公房承租人死亡時，公房有同住人的情形 承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租用戶的，出租人應予同意。 協商不一致的，出租人應當從在本處有本市戶口的共同居住人中，

　　按照下列順序書面確定承租人:

　　(1)原承租人的配偶;

　　(2)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短);

　　(3)原承租人的父母;

　　(4)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短)。

　　2、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形 公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口，或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續履行租賃合同。

　　除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關系終止時，出租人有權收回房屋。

一．公房承租權變更的條件是什么申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。但是，上面所列的也只是一部分條件。現實生活中，公房管理部門（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至有的公房管理部門（房管所）要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證，否則不予變更。問題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時，家庭成員達成一致意見的可能性很小。在家庭成員不能達成一致意見的情況下，公房管理部門（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續的。即使訴到法院，法院對于公房管理部門（房管所）要求家庭成員達成書面一致意見的條件也是尊重的。在家庭成員不能達成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來。二．公房承租人變更糾紛如何起訴直管公房，是指由政府公房管理部門或政府授權經營管理單位依法直接進行經營和管理的國有房屋。直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門依職權變更直管公房承租人不服的情形，對此，當事人可以向人民法院提起行政訴訟。不過，在此需要提醒的是，如果是直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛，由于雙方法律地位平等，應作為民事案件向人民法院提起民事訴訟。

公房的承租人一般只有一個人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實兩者是有區別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制，現實中可能由于各種各樣的情況需要變更承租人。現分情況列舉如下：　　第一種情況，變更給第三人。這里所說的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無相關人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個條件即可變更：　　1．征得出租人的書面同意；　　2．征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。　　第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：　　1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致；　　2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。　　當然，所謂糾紛都是在協商不一致的情況產生的，特別是中國人可能對協商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點，在無法協商一致的情況下，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。　　第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現在承租人死亡，其生前在本處又無本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，就可以變更承租人。如果協商不一致，出租人應當按照下列順序書面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。　　如果出租人怠于指定承租人或批定的承租人不適格的，其它利害關系人是否有權向出租人提起訴訟呢？　　分兩種情況：　　第一種情況，怠于指定承租人的。由于公房租賃關系首先是一種合同關系，當事人享有自主選擇合同相對人的權利。該權利未經授權，他人不得代行。因此在數人同時有權繼續履行租賃合同，且無法協商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產權單位或國家授權經營管理公房的單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。　　第二種情況，指定不適格的，其它利害關系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。