最近，有購房者詢問，新的房貸利率政策實施后，買房貸款利息是比以前高了，還是低了？因為，新的房貸政策將于2019年10月8日起實施，也就是說，10月8日以前簽訂的購房貸款合同，還是按照以前的基準利率算法進行，但是在10月8日以后的貸款，則是需要根據新的LPR來執行了。

這次央行確定，首套房貸不低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房不低于LPR+60個基點=5.45%。由于設定了這樣一個下限，所以以后不會再存在首套房9折或95折這樣的事情了。當然，推出LPR后，也并不代表基準利率就取消了，只是以后居民貸款就要執行新的以LPR為基礎的房貸利率，而對流向實體經濟的貸款還可以按原來基準利率來發放。

實際上，新的房貸利率政策要比過去更加靈活的調控個人房貸利率。比如，王女士需要購買二套房，向銀行貸款，二套房利率是LPR+60個基點，就是5.45%。如果王女士住的城市房價正進行樓市調控，就加15個基點，而銀行在審核房貸時發現，王女士有投資炒房的意圖，再加10個基點，最終，王女士購房二套房的利率就達到了5.8%。當然，這個利率水平可根據合同約定一年調整一次。

現在問題來了，當新的利率政策實施后，買房貸款利率究竟是比以前高了還是低了呢？我們認為這是要具體案例具體分析：第一，如果你是銀行的優質客戶，一直享受首套房的按揭9折，也就是4.41%的利率，或者銀行的95折優惠利率4.655%的，但到了10月8日后，就要按照新的LPR利率4.85%來算。銀行利率不打折了，購房者的成本也會不同程度的上升。

第二，以前上海購買二套房一般按揭利率是4.9%的基準利率上浮1.1倍，也就是5.39%，而現在統一不能低于LPR+0.6%，就是5.45%。顯然，過去購買二套房的成本較低，現在購買二套房的各項成本也都會上升了。當然，具體給你多少房貸利率，銀行還要根據當地房地產調控情況，以及個人信用情況來確定?？傊?，二套房貸利率肯定是會比原來升高了。

第三，也有一些地區的首套房的利率是下調的。比如，之前北京規定首套房貸利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%。而現在到了10月8日以后，如果按照統一的首套房4.85%利率來計算的話，那對于購房者來說，就會實惠不少。當然，首套房利率只有LPR指導利率，各銀行還要根據客戶的具體情況進行調節。我們估計銀行能把首套房貸利率繼續維持在5.39%就已經很好的，像LPR4.85%這樣的最低利率，絕大多數人是拿不到的。

現在大家都很關心，房貸新政實施后，買房貸款的利率會是上調還是下降，對此，我們認為，首套房貸利率會有部分城市的銀行下調一些，而二套房貸利率總體肯定會悉數上調。這樣可以在一定程度上既鼓勵剛需購房，又要加大投機性購房需求炒房成本，還要引導銀行的有限資金流向實體經濟，而不是房地產。

可以肯定的是通過一些方法是可以拿到房貸利率優惠折扣的，我在貸款行業從業已超過十年，下面是我了解到的幾種常見途徑和方法：

背景

一般情況下，在特定的城市、一定時期內會有一個主流的利率浮動水平。比如在2014-2016年全國各地的利率一般都執行了不同程度的利率折扣，也就是我們常說的利率打8折、9折；在2017-2018年，全國各地的利率一般都執行了不同程度的上浮，上浮區間一度保持在了10%-30%之間；進入2019年，隨著房市行情降溫，國家降準等影響，房貸利率的上浮比例也在逐漸回落，甚至打折利率重現。即使如此，全國各地的利率上浮水平不盡相同；即使是在同一個城市，利率的浮動比例也不盡相同；即使是同一個城市的同一家分行，雖然分行要求各支行執行某一比例的利率，但是也會出現利率水平有些許差別。

獲得利率折扣的常見方法有以下幾種：

1.人情公關

一般情況下，樓盤的合作銀行是銀行的某個支行，雙方會約定這個樓盤均執行某一特定比例的浮動區間。但是支行一般有5%左右的“自主定價”權。比如分行給的指導浮動比例是30%，那么支行是可以按照25%進行放貸的，只要控制一定的比例就行。所以通過對支行的人情公關是可以獲得5%的優惠的，如果要想獲得超過5%的折扣優惠，這個就超出了支行的優惠權限了，可能就要找分行的關系了。銀行做的也是生意，只要關系夠硬，還是可以拿到更高的優惠幅度的。

2.購買保險或理財產品

銀行為了完成保險或理財任務，如果你能購買這些產品，銀行可能一會給你一定幅度的優惠。原理同上。

3.大額存款

這個不用多解釋了，如果你手里有大額存款的資源，銀行會像敬先人一樣敬著你，至于房貸利率的優惠，那更不在話下了。有的伙伴會說了，我要是有那么多存款，何必再貸款呢？其實不然，我說的是你手里有大額存款的資源，不是你有大額存款。所謂資源，比如你是某個大型公司的相關人員，你可以把你們公司的對公戶、發薪戶等業務開設到某個支行，你就是他們的“財神爺”了，銀行自然愿意給你一定的利率折扣。

4.借款人資質夠好

這個就比較廣泛了，銀行是十分嫌貧愛富的，比如說銀行對你評估得分較高（擁有高收入、低負債、高資產、好的信用記錄等），也自然愿意把優惠的價格給你；反之，銀行可能就需要給你漲利率上浮了。

其實不要把銀行想的多高大上，只要能摸清楚銀行的需求，對癥下藥，一切都能談。

以上就是我了解到的一些常見方法，我是陸笑柒，貸款行業從業超過10年，希望我的回答對你有幫助。關于貸款方面的相關問題，歡迎大家在評論區留言或私信交流。

5.39%的房貸利率，是在基準利率基礎上上浮了10%，那么這個利率水平在全國是什么水平呢？答案是略低于全國水平。目前全國首套房房貸利率平均利率是5.42%。

如果是二套房，那么利率會比這個更高，因為沒有發布全國非首套房房貸平均利率，所以無從得知，不過從理性分析也知道，房子是限購限貸的，尤其是二套及以上套數的房子，所以二套房理應會比首套房房貸利率要高。

房貸利率不同時間點也不一樣，這個和對房地產調控的力度有關，鼓勵買房的時候，就會下調房貸利率，比如2015年開始房貸利率就是下跌趨勢（因為要去庫存，就需要降低利率鼓勵買房），一直到2016年底，全國首套房房貸利率低至4.45%，這恐怕是十年來最低的房貸利率了。

此后隨著一線城市房價的迅速上漲結束進入橫盤，樓市牛市余波傳導至二線城市，進入樓市的人越來越多，樓市成交量暴增，利率也隨之上漲，完成上漲的城市樓市再次嚴控。

到了2018年11月，全國首套房房貸平均利率達到了5.71%，這是階段的高點。這個時候全國都進入樓市嚴控階段?！皥詻Q遏制房價上漲”的口號就是這個時候喊出來的。進入2019年以來樓市成交量43個月以來首次出現負增長，說明樓市調控取得了成效。但是樓市遇冷并非符合宏觀利益?！胺€”才是規劃的原則，于是全國不少城市陸續放松限購，雖然后面又取消了。但是首套房房貸平均利率下滑是事實。樓市成交量負增長也在收窄。

最近一個月不斷有消息穿出房貸利率上浮，這在個別城市是會出現的情況。

我個人的觀點是，無論未來是上調還是下調，幅度都會很小，屬于微調，因為要穩住當前的市場，“微調”已經足夠。

現在房貸基準利率依然是2015年調整后的4.90%，2019年2月份全國首套房貸平均利率是5.63%，到了3月份，已經下降為5.56%，呈現緩慢下降趨勢。

央行降準只是降低銀行的存款準備金率，之前消費者每一筆存款都要拿出拿出固定的比例繳存到人民銀行，為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備。

當準備金率是18%的時候，意味著一個人存款100元，銀行就要拿出18元繳存到央行，實際能夠用于放貸的資金只有82元。當準備金率下降為14%的時候，每100元只需要繳存14元，可以使用的資金就達到了86元。

顯然，降準能夠增加銀行的可支配資金，增加市場資金總量，但是并不會直接影響房貸利率。不管如何降準，購房者的月還款金額是不會減少的。

下圖是2015年至今的降準數據：

購房者簽署的貸款合同，多是浮動利率，會以央行貸款基準利率為標準進行調整。如果央行基準利率不變，房貸利率就不會變化，每月還款金額就不會發生變化。

各家銀行會根據所在城市情況設置房貸利率，在之前房貸基準利率較高時，還曾經出現過七折利率，當下多是上浮10%左右。當房產銷量下滑，銀行希望增加房貸支撐房價時，就會進行利率下調，比如從上浮15%調整為上浮5%。這種利率調整不會影響到之前貸款用戶的房貸利率和月供金額，只是新辦理貸款的用戶能夠節省一些利息。

假如央行降低中長期貸款基準利率，多數購房者在下一年的1月1日起月供金額會發生變化，但是也有銀行會按季度或者下個月就進行調整。不管基準利率怎么調整，之前已經償還的利息不會受到影響，銀行會根據剩下的本金重新計算利息和月供金額。

需要注意的是，最普遍的等額本息還款方式每個月還款金額一樣，這是銀行最喜歡的還款方式。等額本息前幾年還款基本都是利息，購房者付出的利息要高于等額本金。只是等額本金的還款方式一開始金額較多，然后逐月減少，前期還款壓力比較大。

當下保本保收益的理財方式很難跑贏房貸利率，越早提前還貸能夠節省的利息越多?？s短年限比減少月還款額節省的利息更多，因此銀行普遍不提供這種選擇。