、房地產的融資是什么概念？ 1. 融資，就是有資金需求的單位或者個人，向有資金閑余的單位或者個人獲取資金使用權的行為。

融資的方式可以是借貸，也可以是引入對方合股合資，合作經營，發行票據和衍生工具等方式。常見的說，向銀行借錢，企業向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金，都是融資行為。2、房地產的融資：就是指：房地產企業行業向銀行借錢，向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金的融資行為。房地產行業是國家調控重點單位·，所以相同條件，房地產開發貸款非常難辦理，要求必須是二級以上開發資質，這樣把90%的開發企業拒之門外了。3、 基本上房地產項目融資額都是上億的，因為資金規模很大也就制約了，走傳統民間借貸渠道的話比較難，目前我的操作方式是借道信托和國外投資基金。4.房地產的融資包括：股東增資、銀行貸款、信托融資、委托貸款、抵押典當、民間融資、內部集資等等。

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先說結論——有9年的房地產融資經驗，非常適合做房地產公司的融資經理/總監

1、地產公司的“香餑餑”

在房地產公司，最主要的幾個部門是投資部門、融資部門、營銷部門、工程部門、財務部門等等，而擁有9年工作經驗的人又是行業老兵，對于各大地產公司來說都是“香餑餑”。在目前行業融資環境非常嚴峻的情況下，擁有9年的房地產融資經驗是房企非常渴求的人才。

2、職業需求度高

從這個獵聘上發布的職位來看，房地產公司的融資經理/總監基本上是對銀行業務口的，如果是區域性的話，很多需要有銀行的人脈資源和積累。另外專業知識上需要具備金融經濟、投資財務類以及房地產行業相關的知識和學歷。很多融資相關的流程都需要專業的人才和知識儲備。

對于中大型的開發商來說，一個優秀的融資總監是生命的源頭，因為只有源源不斷的銀行“輸血”，公司才有發展下去的動力。

3、融資成本高企，需要多元化融資方式

過去的2018年，是非常艱難的一年，很多房企的融資成本居高不下，現在房地產企業更是冰火兩重天，中海等國企央企融資成本大概只有4%~6%，而恒大這種企業融資成本到了10%~13%，更有一派中型房企掙扎在現金流的邊緣，融資成本從15%到18%不等，甚至部分閩系房企用的一些過橋貸款成本到了20%。

一個項目的凈利潤都沒有15%，怎么可以把融資成本放任到15%以上呢。但是如果不拿這樣的錢，房企更是活不下去了。類似于一種飲鴆止渴的狀態，雖然有毒，但是為了續命，不得不喝。

據統計，2018年前10月已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產：

另外前10月，有7家房企轉型退出地產領域：

現在有越來越多的房企去做資產證券化融資，發行各類reits以及企業債，能夠發債的房企都嘗試了很多次，但是嚴酷的2018沒有提供一個良好的融資環境。

結論：所以針對一個擁有9年的融資經驗的房地產人來說，這是一個非常值得驕傲的職場經驗，很多企業都需要有這樣富有行業經驗又能夠挑起大梁的人。但是經驗不能成為自己進步的阻礙，如果只是陷在了舒適區，沒有不斷學習和進步，那么即使擁有經驗，也會很快被后起之秀超越。

所以給你的建議是——中大型房企區域公司的融資經理的職務，帶上自己的經驗，為適合你的公司創造價值，你的積累和經驗會為你帶來非常大的回報的。

你要做房地產項目開發吧？如果現在才想起來做傳統地產如住宅、商業、旅游地產等，那么，就晚了點。一是這些領域競爭更加激烈，目前主要是一些大房企在硬撐，小企業機會越來越少。二是房企融資政策限制多，不容易貸款融資。如果你有一定實力（資金充足），想做房地產的話，可以選擇一些特殊區域（如東南亞及非洲）和特別門類（如酒店物業，倉儲物業，工業物業等）來做切入口，在有關特別政策支持下，可以多路徑貸款融資（如建立專項基金等），先做出成功案例來，然后逐步擴張發展。

昨天，萬科發布了2019年半年報，營收和利潤大增的同時，財務費用也同比增長了38%，大約是32.28億元。在半年報業績發布會上，萬科給出的解釋是：

財務費用上升有兩個原因，一是上半年的時候把部分短債轉化為長債，融資成本稍微上升，二是上半年跟去年同期比較，平均的債總量稍微高一點，這兩個因素是比較大的因素。另外今年上半年起用租賃會計政策，把使用權的資產貼現，貼現以后轉換成財務費用。

事實上，房地產行業對外部融資的依賴也非常高，在今年資金面收緊的情況下，萬科調整負債結構的做法反倒顯得是很謹慎。

融資是一個企業的資金籌集的行為與過程，絕大多數的公司都有融資需求，尤其是像淘寶、京東、拼多多這類互聯網電商平臺，更是經歷了多年的虧損才實現盈利，盈利前公司經營所需的現金都是通過融資解決的。

融資方式

1、銀行貸款 。 這大概是我們最熟悉的方式，基于信用或擔保向銀行借錢。這兩年銀行的業務也越來越豐富，以前的保理業務，到現在供應鏈融資，尤其是票據融資與供應鏈金融結合起來，也是很多企業愿意選擇的方式。

能不能通過從銀行借到錢，關鍵是看企業的信用評級，有人說銀行是最“嫌貧愛富”的，因為銀行也要衡量壞賬風險，所以，往往是越難越著急要錢的公司，反而越不容易從銀行借到錢。這之間的矛盾，也是最近監管機構迫切想要解決的問題，包括定向降準，對銀行貸款結構有指示性要求。

2、融資租賃。航空公司、遠洋運輸公司等固定資產購置成本非常高的企業常常會采用這種融資方式，主要目的是為減少短期資金壓力。融資租賃公司比起銀行要更“仁慈”一些，辦理起來很快，但是融資租賃有局限性，只能是購買大宗資產，而不能是資金的其它用途。

3、債券融資。 通過債券市場發行企業債券籌集融資。通常都是大手筆，一旦通過發行審批，可以一次性得到大額資金流入，相對而言融資成本要低。而且，企業債形式多樣化，比如可轉債可以與股權融資結合，實現債轉股。

債券融資的門檻比較高，要發債的公司需要經過層層的審批，還需要有評級機構的專業評級，甚至有人說，相比股市，債市的監管要嚴很多。地產公司熱衷于到海外市場發債，雖然利率更高，但要容易。

4、股權融資。我覺得是最變幻莫測的方式，趕上好時節，企業估值能迅速水漲船高。比如美團和小米，在上市之前都經歷過多輪融資，估值一次次創新高，支撐高估值的是公司背后的商業模式和賺錢邏輯。所以，能不能完成股權融資，得看這門生意是不是真的是好生意，以及是不是有投資人認可這個生意。阿里在成功之前，也有過差點拿不到錢的地步，京東前期劉強東拿到投資人的錢也很不容易。成功上市后，也可以再進行股權融資，比如增發、定向增發等。

如何選擇融資方式

企業融資方式有很多，但企業在面臨資金緊缺時，真正能選擇的融資渠道和融資方式是有限的，企業決策是在所有可行的方案中，找到最優的方式。

實務中，在選擇融資方式時，通常會從兩個維度權衡：

1. 財務杠桿，債權融資和股權融資的比例；
2. 債務結構，短期債務與長期債務的匹配；

資本能起到放大收益的效果，但同時也需要承擔更多的財務風險，所以資產結構的選擇反映的是公司管理層的風險偏好。

1、債權還是股權

俠義的資金成本就是為獲得資金需要支付的利息，以及相關的手續費用，比如銀行貸款利息， 以及與之相關的資產評估費用。

咋一眼看去，似乎是債權融資成本更高，而股權融資只要不給股東分紅，那就沒成本。但是，債權人要求的是穩定的利息回報，而股權投資人要求的是長期的高收益，股權投資人期待的收益率就是公司隱形的融資成本。而且，股權融資過程中，如果創始人團隊股權稀釋過度，也會給未來的公司控制權帶來隱患。

在資本的誘惑前，往往容易忽視資本逐利的本性，卻忽略了隨之而來的風險，這常常是股權融資最后成為企業不可言說的痛的原因，比如平安入主汽車之間后，與創始人之間發生了管理權之爭，最后以創始人團隊撤離告終，再比如俏江南引入鼎輝資本后，因為對賭協議，最后張蘭也徹底失去了俏江南。

所以，在進行股權融資時，對公司股權結構的把握，財務杠桿的選擇，是比較值得注意的，美國上市公司熱衷于回購自己公司股份，有出于維護股價的需要，也有調節資產結構方面的需求，通過回購股票，增加負債減少權益，間接地可以提高投資回報率。

2、短期還是長期

短期融資靈活，資金成本低，能迅速緩解企業資金難題，但增大企業償付壓力。長期融資，資金成本高，但是在一個相對長的周期償還，降低企業短期資金風險。

債權融資中的短期債務與長期債務的比例，通常會結合資產負債表中運營資金的需求進行平衡。激進型的財務管理者，可能會選擇更高比例的短期債務，而保守型的財務管理者可能會選擇更高比例的長期債務。

萬科選擇在今年進行債務結構的調整，應該也是考慮到房地產資金的鎖緊，為預防短期可能的財務風險而做的提前準備。而另一家房地產公司富力地產，目前可能就要被動很多，還在頻頻的借新還舊中艱難前行。

除以上所提及的方式之外，企業還有另一種比較特殊的融資方式，內部融資。比如通過延長應付賬款賬期，或者進行留存收益轉股權。這是相對成本最低的，也是完全依賴企業自身的能力，來發展企業。

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資金是維持企業正常運轉的血液，雷軍曾強調，對創業公司來說，資金是最重要的，一定要提前準備融資。所以，融資能力是企業非常核心的一項能力，擁有融資優勢的公司也是一種競爭力，典型定的如房地產行業和銀行業，越是好的房地產公司，越容易哪到低成本的資金，越是好銀行，攬蓄能力越強。

怎么說呢，提前規劃資金需求，利用好各項資源，不讓企業陷入資金困局，也是財務管理中至關重要的部分吧。

有以下幾種方式可供選擇：

一、權益性融資。

可能通過增加注冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。

二、發行債券。

如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低于人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低于人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機構借款。

但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信托、其他企業或個人融資。

但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。

希望我的回答對你有所幫助。