政府?dāng)U建劃撥土地進(jìn)的農(nóng)村安置房是小產(chǎn)權(quán)房，大產(chǎn)權(quán)得有土地使用證，房產(chǎn)證

一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

作為在地產(chǎn)界工作了N年的小白，操作的項(xiàng)目也有好幾個了。對于深圳市場來說，每一個舊改項(xiàng)目都會有回遷房的。不管是高端項(xiàng)目還是中低端項(xiàng)目，比如南山的華潤城， 坂田的大族云峰，碧桂園榮匯，再到坪山正在建的大盤財(cái)富城等等。這些都是有回遷房的。但是現(xiàn)在很多購房者一直認(rèn)為回遷房就是小產(chǎn)權(quán)房的，其實(shí)回遷房不是小產(chǎn)權(quán)房，下面小編就從以下幾個方面說說兩者的區(qū)別：

一、從性質(zhì)方面看

回遷房是商品房，和我們在市場上賣的一手新房是一樣的；小產(chǎn)權(quán)房是村委統(tǒng)建的，不是商品房的。

二、從定義上面看

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。

回遷房是指在政府規(guī)劃的方案下，取得合法的土地上，因開發(fā)商合法征收原住民的土地，按協(xié)議合同還給原住民的商品房。

三、從交易保障層面來看

回遷房是合法的，是開發(fā)商在取得五證的情況下合法建設(shè)的，也是有房產(chǎn)證的，但是一般房產(chǎn)證要比同樓盤商品房晚辦，因?yàn)殚_發(fā)商要先賣商品房先辦商品房的房產(chǎn)證。然而小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，屬于村委統(tǒng)建的，沒有房產(chǎn)證，一般都是和村委做簽合同做公證的。所以在交易保障方面比較低。

所以總的來說，購房者在買房的時候還是要選擇正規(guī)的商品房，當(dāng)然也可以買回遷房，但是同小區(qū)的商品房和回遷房來說，回遷房在設(shè)計(jì)、采光或者密度等方面是要比商品房差的，住起來是沒有商品房舒服的。然而對小產(chǎn)權(quán)來說，購房者最好不要去購買，除非你能搞定村委，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證是有很大風(fēng)險的。

以上僅為個人觀點(diǎn)，僅供參考！

回遷房算小產(chǎn)權(quán)房嗎？

回遷房所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金?；剡w房房主依法辦理了房產(chǎn)證的，一般是可以交易的。另外回遷房房主沒有辦理房產(chǎn)證只有回遷協(xié)議的，如果交易是有風(fēng)險的。

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不是。

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定:劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

由此可見，劃撥土地是合法取得的，國家承認(rèn)的土地性質(zhì)。

劃撥土地一般是面向機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位建設(shè)公用建筑的，但是可以用于拆遷還原，返還的新建房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》上標(biāo)明的土地性質(zhì)就是“劃撥”。不同地區(qū)對于拆 遷還原房二次出售的時限是不同的，在二次交易時，除了常規(guī)的契稅、所得稅等，還要要補(bǔ)交一定比例的土地出讓金（大概是出售的總房款*1~3%左右），即可變更為“出讓”性質(zhì)的土地。

小產(chǎn)權(quán)房指的是農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。行政劃撥土地上的房屋都是公有房，不是商品房，條件允許的話可以通過房改轉(zhuǎn)成私有房，但房主的身份有限制，一般必須是土地使用單位的在編人員。轉(zhuǎn)了以后就是完整產(chǎn)權(quán)，也就是大產(chǎn)權(quán)。這種房子現(xiàn)在一般都已經(jīng)房改完成了，主要是老國企蓋的職工宿舍。