這個一般是集體土地拿來開發的，有的人叫小產權房。

一般法律約束也就靠那一紙文約。因為沒有正式的房產證，并沒有正常商品房應有的保障。如果面臨違建拆除之類的事情，到時候會有點麻煩。

因為沒有繳納土地出讓金，所以沒有國家頒發的房產證，而所有的證書也只是基層的政府頒發。既然沒有繳納土地出讓金，沒有預售許可證，所以這種房子是被禁止在市場流通的。正常來說所簽訂的文書也不具有法律效應。

買這種房子一般也就是看中他的低價，同區域的話，小產權房能便宜很多甚至價格只有正常房價的一半。一分錢一分貨吧，低價買進來的同時以后也是低價賣出去，而且小產權房更難找到買主。小產權房按道理來說是只能在村集體成員之間內部流通，因此就算你們有了這份合約，房子歸屬權還是在原房主那，是不是覺得很坑。

因此并不建議購買小產權房，買房子就是為了自住（投資一般不會去碰小產權房）。為了住著舒服誰也不想以后還有各種糾紛等著。同時也是為了自己的房子更好的保值吧，建議還是購買有正規房產證的商品房。當然有些農村里，買來自己住住，也都是一個村里的，互相把協約寫清楚找個公證，這個也沒什么。

回答不易，大佬們給個關注，在此感謝

我覺得，題主可能是想問兩個問題。

1、通過中介簽訂的這份房屋買賣合同，是否有效？

2、簽訂合同時，該房屋沒有房產證，如果無法過戶，怎么辦？

但是，由于題主的簡要描述，所以下面我也簡明扼要的說下這兩個問題的解決方法和法律意見，僅供參考。

1、一般來說，合同有效。

根據《合同法》的有關規定，只要是賣家和買家有行為能力，達成合意，一個愿買，一個愿賣，合同的內容是合法的（比如宅基地上的房屋不能隨意買賣、動遷安置房在一定時間內不能上市交易等），不管是在中介的參與下，還是直接跟賣家簽的房屋買賣合同，買賣關系成立，合同有效。是否網簽，不影響房屋買賣關系成立。若賣家反悔不賣，購房者不想買了，視為違約。

2、在合同中將違約責任約定清楚。

（1）跟賣家及中介溝通清楚，該房子的產權是否明晰，是否能夠拿到房產證。如果是，則可購買。但是，必須要在合同中約定違約責任。

（2）違約金是總價的20%，萬分之三/日，定金是5-50萬。守約方不能同時要求毀約方承擔定金+違約金，只能擇一。

（3）定金是固定額，證據要求低，容易獲得支持。

（4）違約金部分，法院可以視情況減低。原告要準備大量證據證明自己的損失，對方的惡意，自己的無辜，以求法院多判一點違約金給自己。具體會判多少，房產專業律師會根據案件的實際情況，做出比較精確的判斷。例如，貸款沒批下來，判罰的少。暴漲后，房東毀約，判罰的多。

（5）單獨要求賠償損失的，很罕見。房產交易鬧糾紛，拖一年再起訴是司空見慣的，歷史上房價的重大波動，一年漲80%，跌30%都是可能的。但這類訴訟涉及損失認定的證據要求，全部在原告，我們一般不建議原告采取這個策略。

3、題外話

各地中介擬出的房屋買賣合同，90%的情況下是偏向于賣家的。為什么？

（1）賣家選擇在你這個中介店成交，你作為中介才有飯吃。

（2）賣家和中介接觸時間長，中介情感上偏向房東。

（3）賣家少，買家多。

（4）很多中介沒有法律水平去擬定準確的附加條款，一般是抄襲老版本。目前的各種常用附加條款，都是在前兩年賣家絕對強勢的情況下模塊化的，很多洗剪吹的中介就照抄不改。——找良心中介的重要性。

（5）如果購房者不是非常熟悉法律的專業人士，遇到糾紛，一般是吃虧的。

風險有三點：

1、房子不是房東的

2、房產證最后辦不下來

3、辦下來后房東將房屋出售給了其他人

一個個來說。

第一點，看你自己審核了，比如查閱房東取得房子的原始憑證，房子是房東所有的證明。

第二點，這個你既然已經說了肯定能辦，我就不再多說了。

第三點，一房二賣還是挺常見的，你也說了房東急用錢。如果這種情況，買賣合同一定要約定明確辦理過戶條件，以及違約金約定明確。房屋肯定要先給你占用使用。一般先占有，又有合同了問題不大。但還是存在涉及訴訟的問題。另外買賣合同也可以去公證一下，加強效力。

我是曉天，關注于提供上海地區的家事法律服務。

覺得回答不錯的可以關注我哦~~

法海一粟認為，無房產證的房屋，其買賣合同是有效的；除非該房屋是被禁止交易的標的物。

1、房屋買賣合同只要不違反法律、行政法規，不違背公序良俗，該合同就是有效合同。盡管房地產管理法第三十八規定，未領取權屬證書 的房產不得轉讓，但是，這里的規范并不是法律效力規范，不能據此認定涉案房屋買賣合同無效。沒有領取產權證的房屋，只是會對合同的履行產生影響，但是，不影響合同的效力。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。最高法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

2、無房產權房屋的類型。在實踐中，沒有房產證的房屋大約包括：

（1）尚未完成初始登記的開發商開發的房產。這類房產已經建成或在建，但是，還沒有辦理初始登記。就是說，還沒有領取大房產證（整個小區的總的房產證）。

（2）尚未完成初始登記的農村自建房。這類房產又分為：有建房證的和沒有建房證的。

（3）沒有規劃手續的“小產權房”。這類房產往往是地方政府與開發商聯合開發后出賣給購房人的。

（4）在擁有合法土地使用權的土地上建造的房屋。這類房屋建造在項目土地上，可能符合規定，也可能不符合規定。

（5）違法建筑的房屋。

在法律上，第四種房屋不能成為合法的標的物。以該類房屋為標的的買賣合同，被法院認定為無效的可能性較大。

法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。