1、要看開發主體的合法性。一般情況下，進行城中村開發的主體有可能是村民，也可能是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體或者是村委會依法委托的房地產開發企業。但是不論主體究竟是哪個，我們在決定選購小產權房時一定要擦亮眼睛確認主體取得合法資格開發土地。

2、還要看小產權房是否取得了國有土地使用證。只有擁有了這個證才能確認它的土地性質。

3、還需要留意它是否符合深圳的城市規劃。只有符合城市的規劃，小產權房的房屋產權證書才有可能在未來某一天有取得的可能性。否則購房者需要承擔很大的風險。

4、一定要看看有沒有取得建筑工程施工許可證。只有擁有了這些許可證，才能確保我們購房的合理性。規避風險避免可能發生的一些糾紛與問題。

現在的房子一種就是小產權房。因為小產權房的價格是比大產權房便宜太多的，很多人都很糾結能不能買小產權房。

那么，到底什么是小產權房？與大產權房有什么區別、有哪些法律風險呢

一、什么是小產權房

大產權房：由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。

小產權房：“小產權房”并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

小產權房分為3種：

（一）在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

（二）在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

（三）各類農業園或養老院的別墅。

二、小產權房比大產權房多哪些風險？

（一）大產權有房產證，小產權沒有房產證。

大產權房有五證，分別是國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證或銷售許可證。正因為大產權房有五證，所以大產權房受法律保護，有完整產權。而小產權房沒有五證，不受法律保護。就是說，拆遷時，大產權業主能拿商品房拆遷補償，小產權業主沒有。

（二）大產權房比小產權房質量更有保證。

大產權房建造時程序嚴格，質量監督力度強；小產權房質量沒人監督，存在安全隱患。

（三）小產權房不能在房地產管理部門登記備案

小產權房由于沒有正規的產權證，不能在房地產管理部門登記備案，不能作為抵押或上市專賣。買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。

三、小產權房能否轉成大產權房？

這種情況可能性不大。根據《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無權賣給城市

總之，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房一般是集體土地建的房子。不能過戶，其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。小產權房遭遇拆遷無補償，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府。因此，小產權房買賣具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。

律師說法：小產權房，顧名思義暫時無法取得完整產權的房子。購買此類房屋的風險如下：1.合同效力風險。對于確認無法取得房屋產權證和需要繳納土地出讓金的住房，不建議購買。對于拆遷安置房等有五年時間限制的房產，可以慎重購買，購買前需要核實房屋的實際產權人，合同必須與實際產權人簽署，不能由家人代簽，有授權委托人的，建議讓對方出具公證授權委托書。比如拆遷安置房，建議由全體家庭成員簽字確認。2.漲價后賣方違約風險。很多購買小產權房的原因都是由于相對于商品房要便宜很多，但具備辦理產權證書后，往往升值的很快，在巨大的利益誘惑下，賣方很可能拒絕辦理過戶或者一房多賣。此類風險可以在簽署合同時，通過委托律師起草專業合同，設置嚴格的違約條款，把風險降到最低，讓賣方違約得不償失。3.形成居住事實。購買小產權房的，可以要求盡早交付使用，形成居住事實，在司法審判實務中，對于此類已形成穩定的居住事實的案件，人民法院很多都選擇維護交易安全，繼續履行合同。

具體的注意事項有：

其一、注意開發主體是否合法，即主體要取得合法開發土地的資格；

其二、注意看該房屋是否取得了國有土地使用證；

其三、注意該房屋是否符合城市規劃；

其四、注意看該房屋有無商品房銷售許可證；

其五、簽訂房屋買賣合同注意寫明房屋的價格、付款時間、交房期限、權利擔保等內容。

《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。