總體來說，全國的二手房價格當前處于降的趨勢

1、一直也有房產專家在強調：“房產市場，短期看政策，長期看人口”，當前國家的“大政方針”不會變，將會始終堅持“房住不炒”，且“防止房價的暴漲暴跌”，各地是“因城施策”，對于政策方面，將會一直處于這樣，至少最近幾年都不會變，

而當前最為主要的影響因素還是人口，人口流入城市的二手房價格波動小，降低幅度低，甚至某些城市，某些小區還會有略漲的趨勢；而人口流出城市，二手房市場會不夠活躍，那么流動性差，自然而然的價格也就漲不上去，跌的可能就比較高；

2、從18年之后，全國二手房市場過了瘋漲期，過了“發燒季”，現在整體都在執行“退燒”，現在樓市熱度比之前大大降低，已經過了“只要買房，傻子都能賺錢的紅利期”，而當前的房產市場，買賣雙方也漸漸趨于理性，賣家不會再漫天要價，買方也不會一口扎進去，而會理性分析，慎重抉擇，房價的波動，也一直處于微調的狀態；

3、房產行業期待已久的“金九銀十”，如今金九成“驚九”，銀十也降溫不少，二手房成交量大大降低，整個市場價格也在不斷的往下調，從整體來看，房價降了；以往認為房價不會降的，現在也只能接受這樣的一個現實；

所以：二手房價格降了，已成鐵定的事實真相；

我是石軒，主聊房地產交易知識和經紀人成長策略。喜歡我的回答，歡迎轉發、點贊、評論、并點擊關注。

寫過關于房產中介自我成長類的專欄，能為您在房產交易中的出現的各種問題，答疑解惑；

最近深圳不僅二手房漲價，新房也漲了不少，這主要與深圳最近的行情有關系。

深圳降低豪宅標準

深圳是我國現在經濟發展最快的一個城市，同時也是很多年輕人創業的天堂，狼多肉少，因此深圳的房價也是一路上漲，很多區域都漲到了10萬/平以上，為了穩定房價，深圳出了豪宅稅政策，但是之前的政策都是對于總價有限定，最高的價格是福田470萬，面積144平，也就是超過470萬或者超過144平的房子就需要征收豪宅稅，就是我們平常所說的增值稅，我們這里算一下，一套房算法少點兒80平，470/80=58750，也就是只要房價超過五萬八，就是需要交豪宅稅的，如果100平得房子，房價只要超過4.7萬就要聊豪宅稅，再看看現在深圳的房子，有幾個地方的房價是低于5萬的呀，所以深圳本身由于外來人口流入房子就不多，但是由于豪宅稅的原因很多人是不敢想買房的，因為隨便買個房，就要多花幾十萬，所以那些房價比較高的二手房是出手是比較困難的。

再看下現在的行情，豪宅標準取消了房價的認定，只受面積限制，高于144平的才算豪宅，也就是現在的房子，哪怕你房價是20萬/平，只要不超過144平，都不算豪宅，都不需要交增值稅，這個時候原來想買房一直糾結的噴開始果斷出手買房，原來那些住著七八十平想換房的人也果斷把原來的舊房子掛了出來，這樣，二手房成交量上升明顯，同時，由于豪宅稅的取消，大量的剛需客群入市買房，之前的那部分豪宅稅的錢自然而然地一部分提現在了房價上，所以房價也出現明顯上漲。

今年以來深圳利好不斷

今年以來，深圳樓市一直利好不斷，三月份粵港澳大灣區具體規劃發布，定位全國經濟中心城市等一系列頭銜，8月，深圳又被定為先行示范區，雖然下半年樓市降溫，11月深圳土地也發生流拍，但是最近深圳樓市政策微調，一是豪宅稅標準下調，二是深汕合作區商品房解凍，在深汕合作區買房不占用其他區購房名額，深汕合作區成交量與價格都出現上漲，多種利好疊加下，深圳樓市出現翹尾行情，表現較好。

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炒作房產繼續上漲的目的不是為了達到房價的上漲，而是抑制房價的快速下跌。認為要上漲者當中也不妨有權威機構，比如前幾天中科院預測2019年房價還會繼續上漲等。

而從2018年12月全國70城二手房價格指數分析，前期上漲較快的城市基本上都出現了環比下跌。而在中西部地區和東北三省區域的一些城市還在繼續上漲。現在很多體量大、經濟發達地區已經處于下跌狀態，那還有什么動力促使讓2019年還能持續上漲？

或許從城市個數上對比也可能出現過半上漲可能，但真正具有投資價值的一二線城市基本上處于向下的趨勢。而那些僅僅只有居住屬性的三四五線城市，除了剛性需要外，真的還會具體太多投資價值嗎？

從2018年我國GDP增長率還處于6.6%的高速增長態勢，經濟總量達到了90.03萬億。可去年的股票市場一片綠色大地，金融創新也是頻頻暴雷，出口增長十分緩慢，消費這架馬車也是漸漸乏力。只有投資還處于高速增長狀態。

而投資拉動主要還是以政府性基礎建設投資為主，尤其是地方投資近一步加大。從地方財政收入來源看，很多地方土地收入占財政收入的一半以上。房地產更是土地市場的風向標，只有上漲的房價才會使土地收入更上一層樓。
假如沒有土地收入的支撐，很多基礎建設項目就會形成無米之炊。投資一旦上不去，經濟增長率就會發現逆轉，整個經濟形勢也會出現新的困境。動一發而牽全身，房價穩定對經濟發展至關重要！

房產銷售人員，無論賣一手、二手的，任何時候都是唱多的，因為他們指著營造漲價氛圍吃飯，也因為中國老百姓習慣買漲不買跌。二手掛牌增加只說明一點，成交量不好。別說什么新增房源數量巨大，扯淡。干銷售時間長了，他們絕大部分從業人員把欺騙的套路當成營銷手段和銷售技巧，完全心安理得，就像開發商把小高層稱作洋房一樣毫無廉恥。

上海最近一次房價大幅上漲發生在2015年下半年到2016年上半年，當時剛剛經歷了史無前例的股災，上證綜指從5178點一路下跌，千股跌停的日子多的數不過來。大量資金從股市撤離進入了房市。而2020年四季度開始的這波上漲主要基于以下幾個原因：

1.五年一個輪回

距離上一次大漲的2015年過去了五年。上海的房價其實在2017年左右已經見頂，隨后經理了橫盤下跌的過程。2017、2018年買房子的人中可以說是買到了階段性高點。2019年開始上海房價開始下跌。我記得非常清楚，2019年5月我賣掉了一套內環內的老破小，成交價為210萬元。而在2019年2月，同一幢樓里，面積、戶型完全相同的（樓層也差不都，我的是5樓、另外一套是2樓）另外一套老破小成交價為235萬元，3個月內跌掉了25萬元、超過10%。

但上海的房子是不存在長期下跌的可能性的，跌多了必然要反彈。如果不是疫情的影響，這波反彈在2020年上半年就會到來。

2.貨幣超發導致資產上漲

2020年經歷了黃金大漲、大宗商品大漲、蔬菜瓜果大漲、豬肉價格大漲。這些商品和資產的大漲和全球貨幣超發是有很大關系的。為了面對疫情，美國開啟了無限量寬松，用人話說就是不斷借債、發行貨幣。國內的貨幣發行量雖然沒有美國那么厲害，但為了給企業減輕負擔，貨幣政策也比較寬松。再加上國外的輸入型通脹，逐漸推高了商品的價格。

作為最有投資價值的上海房產，承載貨幣超發也是十分正常的。2020年及以后并不會出現全國所有城市房價都上漲的情況了。只有好的城市、有吸引力的城市，它們的房產才會不斷有人接盤。比如深圳、杭州等地，現在只是輪到上海而已。大量的貨幣必須要有蓄水池。之前已經大漲的城市經歷了新的樓市調控政策，錢只能涌向房價還沒上漲的好城市，上海首當其沖。

3.學區房效應明顯

由于上海的民辦初中錄取方式由原來的考試變成了搖號，使得學生家長更加看重學區房。對于小學、初中均對口第一、第二梯隊公辦優質名校的學區房，受到了市場的熱烈歡迎。毫不夸張地說，現在這類房子出一套搶一套，房東跳合同的事情屢見不鮮。我有一位朋友在2020年11月訂立一套學區房，對口的還只是二梯隊公立學校。結果2020年12月房東嫌賣的便宜了，要求加價70萬元，我的朋友沒有同意，現在他已經到法院起訴房東且已經立案。

閔行、浦東為首的學區房價格在兩三個月內漲了20%以上。學區房的價格上漲同時也會帶動非學區概念。普通房子雖然沒有學區房漲的那么夸張，但比起前兩年的勢頭明顯強勁了很多。

4.追漲效應

買房子有時候和炒股票很像，大家經常會發現某只股票突然漲停了，然后曝出利好消息。隨后幾天，這只股票很可能會連續一字板漲停。這是因為股價配合利好消息一旦啟動后，會有大量跟風盤進入不斷推升股票價格。房價也是一樣，對于學區的憂慮會促使家長們拼命往里沖。當你的朋友剛買了學區房后，你就會產生焦慮，于是也會急著買，這種效應會不斷傳遞出去造成市場出現供不應求的現象。而供不應求的結果就是商品的平衡價格提升。人們買張不買跌的心態又會促使價格越來越高、越高就越有人買。

很多東西本就是水到渠成的，只是缺少了一個契機而已。大家看到的上海房價突然上漲其實并沒有那么突然，是長期以來很多因素共同導致的，只是漲起來的時候“沒來得及和你打招呼”而已。

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說個實例吧。蘇州這邊某小區今年掛牌價30000，實際成交價還是去年四月份的22000。賣房的套路就是，你不買我就漲，還不買我就繼續漲，反正沒什么人買，能買得起的早就好幾套了。相反，如果今天掛牌30000，明天掛牌28000，想要買的肯定繼續觀望，炒房的可能就坐不住要賣了。房子數量本來就供大于求，只是集中到少數人手里而已。