南京老舊小區到處都是停車難，應該建立收費停車場管理

先說結論：人防車位的租賃受《合同法》保護，20年后無償使用的條款也受《合同法》保護。 地下車位，尤其是人防車位，在司法實踐中具有特殊性。特殊性在于《物權法》沒有對地下車位的產權歸屬做出直接描述，以至于地下車位的確權目前沒有全國性的法律依據，因此絕大部分城市地下車位（包括非人防車位）沒有產權證。而另一方面，《防空法》有“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的描述；《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也有“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定”。一邊是可以出售、出租，另一邊卻無法進行確權頒證，這就導致了一定程度的爭論與混亂，車位的問題已經爭論了十幾年，依然沒有制度上的解決方案。這些爭論甚至直接寫入了很多判決書。 在這樣的背景下，法院傾向于將這種車位的長期租賃認定為“名為租賃，實為買賣”。所以盡管簽的是租賃合同，實際上就是買賣合同，不受期限的限制。

謝邀！

眾所周知：小區地下停車位，分產權車位和人防車位兩種。

產權車位，顧名思義，就是可以正常辦理產權證的車位，屬性和普通商業用房一樣；

人防車位，平時作停車用，戰時作人防工事用，有的城市（占大多數）不能辦理產權證，只能轉讓使用權或租賃，有的城市（上海、廣州、重慶、廈門和柳州等）可以正常辦理產權證，與普通產權車位無異。

根據《物權法》和人防部門相關規定，這兩種車位都歸屬于（或使用權）開發商，業主只能通過“贈予、租賃或轉讓”獲得。

許多普通業主一聽到人防車位（尤其是不能辦理產權證的），似有談虎色變之感，唯恐避之不及！其實，這兩種車位使用時都是一樣的。產權車位，購買后心理上比較放心，但價格較高，二次交易時，因其屬于商業性質（非住宅），稅費很高（可能達到轉讓價的30%左右，不同城市，不同買賣情況有差別）；無產權證的人防車位，購買（使用權）時價格較低（通常低20～30%左右），轉手時無稅費，只是心理上有點不放心而已！

總之，兩種車位，各有利弊，但都一樣使用，無須厚此薄彼。

謝邀，我是從事房地產行業的，關于人防車位能否買賣，能否辦理產權證，發現大部分人還停留在十多年前的老思想中，不動產權登記出臺后，國務院也出臺了相關支持鼓勵建設停車位的政策以及可以辦理權屬的文件，現在有的城市人防車位已經開始可以辦理產權證了，我們先來看看人防車位的屬性：

一、人防車位的法律屬性

《人民防空法》第二十二條規定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室?！庇捎谠诤推綍r代人防工程的戰爭防御功能并未得到多大程度的發揮，但鑒于建設人防工程需要投入大量的資金，為了兼顧投資者的利益，《人民防空法》第五條第二款規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?

要點提煉：

1.小區的人防車位，是根據國家規定依法建設的，不是違規車位。

2.地下人防車位，建設成本高，按法律規定人防車位由投資者使用管理，收益歸投資者所有。一般來說，開發商出資建設人防車位，即享有該車位的收益權、使用管理權等。

二、車位產權證辦理的現狀

雖然早在2016年出臺了相關不動產登記管理辦法，各個省份也出臺了一些管理條例，但是部分城市還未出臺相關停車位辦理產權證的業務和辦理政策，涉及的人防車位的權證辦理就更加難上加難了。但是，目前也有些一些城市已出臺試行辦法，很多產權證（含人防車位）辦理的政策是走在很多城市的前面，比如湖南郴州市，我覺得適合各地借鑒和參考，如果郴州的試行辦法很成功，我估計會在全國推廣！下面不多說，直接看圖說話，有圖有真相：

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首先要明確開發商有沒有權處置小區車位

小區車位分產權車位和人防車位和共有車位

產權車位，開發商有權處置，租賃合同最長20年。

人防車位，要看成本是否是開發商投入，否則歸業主共有，開發商無權處分。

共有車位，一般是地上車位，屬于業主共有，開發商無權處分。

租賃合同最長20年

租賃合同最長是20年，到期后開發商如果口頭承諾，實際上不太靠譜，20年后開發商還在么，20年的物價呢。

人防車位很多地方的規定是不得長租，如果簽20年的，是違規的。

物權法:國家財產禁止買賣。

開發商沒有所有權，沒有出售出租權。

人防車位國防建設，公共設施，業主避險地用益物權，依據物權法，屬業主所有，需經業主大會通過，收費屬人防維修?？顚Ｓ?。

建議，由國家制定統一收費標準，入人防專屬賬戶，欠費自動停止服務。保障國家財產，避免被截留瓜分。根本無需增加人工成本。