由于城市的發展和規模的擴大,城市拆遷的速度不斷的加快,所以拆遷安置房就有了市場。拆遷安置房和一般的商品房不同,他們大多不能一次性將手續辦理完畢,手續辦理也比較復雜。因此很多人都疑惑拆遷房能買賣嗎? 拆遷房買賣能的維護雙方的利益嗎?拆遷安置房產權證辦下來之后，賣方不配合過戶又該怎么辦？帶著這些問題，今天我們采訪了江蘇永衡昭輝律師事務所 鐘延成律師。

鐘延成律師：最近，我的團隊及我們律所的其他律師代理了大量的拆遷安置房買賣案件，特別是最近南京市江寧區、建鄴區、棲霞區的幾個比較大的拆遷安置房政府陸續辦理了產權證（不動產證）之后，導致我所的咨詢量激增，我們團隊每天都能接到七八個關于拆遷安置房買賣賣方違約，買方應該怎么辦？或者賣方不愿意過戶應該怎么處理的法律問題。也導致了最近拆遷安置房交易市場上面的矛盾比較大。根據我們團隊大量的實踐案例已經目前司法審判實踐的客觀情況來看，本律師就拆遷安置房買賣談以下幾個點：

1、關于拆遷安置房買賣未滿五年合同效力的問題？到底是有效還是無效？

答案是肯定的，肯定是有效的。這里我們要區分拆遷安置房和經濟適用房的問題，因為絕大多數拆遷安置房也統稱了經濟適用房。對于經濟適用房應當注意與拆遷安置房的區別，對于拆遷安置房，有的地方也稱為經濟適用房，規定五年后才能上市交易。但性質上而言，拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規定的經濟適用房屬于不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性；而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置，而經濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。因此，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。只是不滿五年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人要求五年內過戶的，不予支持。

要特別說明的是，就從我們司法實踐來講，2016年之前司法實踐當中未區分拆遷安置房和經濟適用房，未滿五年統一確認合同無效，自2016年年底江蘇省高級人民法院內部培訓紀要上開始承認拆遷安置房買賣的效力，直至2017年8月份江蘇省高級人民法院正式發文，確認拆遷安置房買賣的效力。所以，從法律規定以及目前的司法實踐來看，目前的拆遷安置房買賣合同的效力是法律所認可的，這也就為買方的權益建立了初步的保障。

2、賣方要求漲價50萬，或者毀約賠償違約金，不再繼續履行怎么辦？

鐘延成律師：對于此類案件，我們一般會建議買家分三步走，也是我們團隊所謂的“拆遷安置房糾紛三步終結法”。

第一步，談判。和賣家進行談判，有禮有節。不要一味的擴大矛盾，談判的同時是在采集證據，因為拆遷安置房買賣往往年代久遠，買方要想訴訟，必須充分采集證據，這里的證據涉及幾個方面：（1）買賣合同，有很多拆遷安置房買賣沒有買賣合同只有收條之類的，需要通過電話錄音、短信等形式來確認證據；（2）付款憑證，證明買方已經完成了所有的款項交付義務，比如銀行流水，比如收據，比如錄音確認，短信確認；（3）合同主體審查。很多拆遷安置房的被安置人和出賣人不一致，比如父親替女兒簽字買房等，要進一步確認出賣人的授權情況，行為事后有沒有被追認等；（4）事情經過，有中介參與交易的，讓中介出具相關的證明文件，沒有中介的，有證明人的讓證明人出具相關的情況說明等來固定證據。

第二步、訴訟保全，繼續履行。在談判無果的情況下，如果進行訴訟要求繼續履行，必須先行保全。能否保全查封到該房屋是拆遷安置房買賣當中案件能否勝訴的重中之重，關鍵性一步。如果不能保全，就意味著賣方可以隨時轉移該房屋，第三人可以主張善意取得，導致合同無法實際履行，可能導致敗訴。所以打好訴前保全、訴中保全之戰是安置房買賣訴訟的關鍵之戰。建議委托專業的律師和保險公司進行辦理，能夠加快保險的進程。一般保全成功的，并且案件證據充分的，法院一般會支持買方的訴訟請求。

第三步，解除合同，賠償損失。因為某些原因導致合同履行不能的，比如房屋已經過戶至他人名下的，比如簽約人和房主不是同一人等客觀情況導致合同無法履行的，在這種情況下，只能調整訴訟請求為解除合同賠償損失。賠償的請求數額一般會房屋的市場價，對于房屋價值的確定，一般通過鑒定機構評估房屋的價格來確定。

因為訴訟屬于專業性和對抗性很強的色彩，所以建議所有的買房人最好委托律師辦理，最好在談判時就委托律師介入，多聽取律師的建議和方案，以保證維護到自己的合法權益。

3、關于安置房產生糾紛比較多的原因問題？

鐘延成律師認為，主要有以下一些原因：

（1）法規政策約束。拆遷安置房屋一般是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類安置房產權雖屬于個人,但在取得權的一定期限內不能上市交易。

（2）價格差異因素。購房者基于價格因素,傾向于低于同區域商品房價格的安置房。但此類房子從簽訂合同到房屋交付辦理產權,間隔時間長,隨著價格不斷上漲。辦理過戶時,賣房者拒絕繼續履行合同要求。

4、關于賣方人能否以承擔違約責任單方面解除合同的問題？

合同是否履行的選擇權在守約方，也就是買方可以選擇繼續履行該合同。

小產權房，將來會不會有房產證，其實，截止到目前，國家也沒有一個政策出來，什么意思呢？其實很簡單的一個問題，那就是這些房子，可能會慢慢的就消化掉了，什么意思呢？比如說深圳，拆遷掉的小產權房，全部都改成大產權了，城鎮化，一定會把這些小產權的房子，土地產權變過來，深圳是這樣操作的，但是不代表其他地區也這樣。

其他地區，小產權房的存在，可能再過20年，沒人提及小產權房了，因為那個時候，很多小產權的房子已經老了，沒人住了，自然他就退出了歷史，就像現在的日本一樣，有很多老房子，便宜的要死要死，根本沒忍住，而新房子，價格要比老房子貴十倍以上，你想想，這是什么概念？也就是說，時代會造就這些事情，未來小產權房，隨著時代會把他們淹沒，就這樣，不需要做任何改變，也不需要任何的政策，它自然就不存在了，就這么簡單。

小產權房，就不要考慮他的產權證的問題了，糾結它是沒有意義的，現在要說的，就是你買了小產權房，可以安安全全的居住，至于說拆遷，那么你就占便宜了，假如不拆遷，20年后，30年后，40年后，想一想那個時候，你還會，在想起什么是小產權房嗎？自然也就不存在了，小產權房，世界上就是農村的這種，宅基地房子，農村宅基地的房子一直都存在，也沒有國有化，所以，小產權房也一直會存在，也不會國有化，除非城市發展，速度過快，涉及到這些小產權房的利益的時候，才會進行下一步的變更，畢竟是少數，你們覺得呢？

好了，就說這么多吧！關于投資購房，還有什么其他的疑問可以隨時關注公眾號『樂福居』回復關鍵詞，這里會有一系列關于購房的一些小常識，最好祝你們全家幸福，安詳樂居。

一、辦理回遷安置房房產證應交納費用：

1、拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續費，收費標準3元/平方米，由個人交納。

2、超值部分，按買賣交納契稅和交易手續費，契稅：2%，手續費3元/平方米。

3、產權登記費，按80元/套收取。

二、回遷房安置房辦理房產證必須提交的證件：

1、房屋拆遷安置協議書；

2、舊房拆遷作價憑證；

3、原房屋所有權證；

4、《住宅公用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》；

5、業主身份證。

安置房一般是集中一本房產證，是所有房子共用的。

拆遷安置房是指政府出于城市建設、土地規劃的需要而將被拆遷人的房屋予以征收并拆除，通過產權調換的方式為被拆遷人提供原住地段或附近地段的房屋。安置房可以取得房產證的，只是一般辦理時間較長。政府安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證，可以進行上市交易,無房產證賣方將無權對房屋進行處置,同樣也不能享受房屋帶來的利益,對于買房來說，也不能有效的避免一房兩賣的項目。拆遷安置房滿5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質，可以上市買賣。但具體實施過程中，要看地方政府當時手頭的用地指標情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執行的不一樣，具體應該按照當地政府的規定執行。

拆遷安置房一般是政府統一辦理不動產證，城市拆遷安置房一般1-2年，農村征地拆遷安置房一般3-5年，需要注意的是農村征地拆遷安置房一般是劃撥用地，二次出售需要補交土地出讓金

您好，謝謝邀請！

對于安置房產權問題，如果安置房的地已歸為國有土地的話，該房屋是可以辦到產權證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產權證的。

所以，一般安置房還沒有繳納土地使用金。有房產證的,但是不注明土地使用多少年的。交易必須補交土地使用金,才成為商品房,才有注明多少年使用年限。

具體情況還要看您當地和安置房的性質，建議去了解清楚。

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