魏國鵬律師解答：你好，很高興為你解答“房屋買賣合同里的不可抗力因素，該如何約定”這個(gè)問題。

一、在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。二、如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力，這樣等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展。

合同中的不可抗力條款，一般都是在合同中明確列舉出來，如果沒有明確列舉出來，那些顯而易見的情況是不可抗力，例如地震，洪水等。象拆遷這種情況，不屬于不可抗力。不過拆遷人應(yīng)該給你補(bǔ)償，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人。房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

地震是自然災(zāi)害，屬于不可抗力因素范疇。如果合同中約定有“出現(xiàn)不可抗力因素導(dǎo)致貨物損失，賣方不承擔(dān)任何責(zé)任”的有關(guān)內(nèi)容，那么賣方就不承擔(dān)責(zé)任，也不會退還買方貨款。雖然如此，但賣方必須出具合法有效的證明，證明貨物確實(shí)是在運(yùn)輸途中遭遇地震導(dǎo)致?lián)p失，否則涉嫌欺詐。另外，貨物運(yùn)輸最好能夠投保有關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)，如貨物運(yùn)輸險(xiǎn)或其他相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)。但需注意，免賠責(zé)任中的有關(guān)內(nèi)容。一般來說，地震都是屬于免賠責(zé)任的，除非另加協(xié)定。

《合同法》94條：

　 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；　　（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；　　（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；　　（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；　　（五）法律規(guī)定的其他情形。

當(dāng)不可抗力的發(fā)生足以是合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，法律賦予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利。合同中的不可抗力條款并不屬于合同的必要條款，即使合同中沒有不可抗力條款的約定，發(fā)生了不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人也可以享有法定的合同解除權(quán)。需要說明的是，當(dāng)不可抗力發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人負(fù)有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)和及時(shí)通知另一方的義務(wù)。否則也有承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另外 政府行為一般不認(rèn)為是不可抗力。比如政府的征收行為等等。如果發(fā)生政府行為導(dǎo)致合同不能旅行時(shí)，當(dāng)事人的損失如何分擔(dān)需要在合同中另行約定。拙見，供參考。

合同中不可抗拒的因素，一般是指不可抗力因素，在合同中加以約定。合同中訂明如當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分義務(wù)的，免除其全部或部分責(zé)任的條款。另一方當(dāng)事人不得對此要求損害賠償。因此，不可抗力條款是一種免責(zé)條款。而所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、地震、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用；社會異常事件，如罷工、騷亂三方面。

簽訂合同時(shí)，一般是不對不可抗力進(jìn)行約定的。因?yàn)榧热皇遣豢煽沽Γ褪遣豢深A(yù)見的，這是法定的合同不能履行的理由，所以，是無需在合同中約定的。《合同法》：第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。　　本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。　　第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

不可抗力一般指：地震、水災(zāi)、火災(zāi)、暴風(fēng)雪等自然災(zāi)害和國家法律法規(guī)、政策等的調(diào)整。但不可抗力其實(shí)是可以約定的，有些時(shí)候，雙方會把罷工等事件也約定為不可抗力因素。