商品房建筑區劃內的土地，除專屬別墅個別業主專有外，依法由業主共同享有建設用地使用權。

地下車庫建設使用土地，屬于業主共有。不屬開發商，開發商不可以出賣。

關于小區地下停車位的產權歸屬問題一向爭議較大，不能一概而論。

實踐中，主要根據該地下車庫是否屬于人防工程性質將其分為兩類，分別判斷其歸屬：

一、利用人防工程改造的車位。

這類車位在某些小區存在，并不多見，一般是開發商經過有關部門審核同意后，將原本的人防工程改建為地下停車位使用。對該類車位的權屬，也存在兩種觀點：

一種觀點認為，人防工程性質的地下車位應推定為國家所有；

另一種觀點認為，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

從實踐中來看，由于開發商系人防工程的投資者，他們因此對于這些停車位擁有一定的使用權，可以將停車位進行出租，而獲得的收益也是屬于開發商的。

但從長遠來看，最終管理和維護人防工程的費用是由小區業主承擔的，因此最終的收益應歸全體業主。

二、非人防工程性質的地下車位

這類地下車位是大多數小區所常見的，判斷是歸屬主要是依據該地下停車場有沒有算進公攤面積。

1、沒有算進公攤面積的地下停車位，產權一般歸開發商所有。

2、如果該地下車場是被納入了每一位業主的公攤面積的，也就是說在業主支付房款的時候，是算了地下停車場的面積的，那么這些停車位的產權和所有權都是屬于所有業主共有的。

其實很簡單的一個事實，大家一定要搞清楚，你買房子的時候，是不是告知你了公攤面積，而且公攤面積是占用你的房屋面積的，是你真金白銀買回來的，花了幾乎是上萬塊一個平方，電梯房幾乎是20到30個平方公攤面積，那么這個20，30萬你花了是個什么用的？？？仔細看看公攤面積的相關解釋你們就能明白了！

小區車位分兩項，這兩項都不歸物業所有。

第一：由開發商獨立出資建設的周邊（非公攤面積）停車場及由開發商獨立出資建設的地下停車場。這兩個部分都可以在住建局查小區規劃圖，不在規劃圖內的停車場是屬于開發商單獨所有，可以出租出售。

第二：在小區規劃建筑以內的停車位及停車場，這部分屬于全體業主所有，即屬于有車的業主，也屬于無車的業主。

但這兩部分都與物業有關系：1.開發商建了歸屬于自己的停車場（位），不可能在售樓處全部一次性賣完，沒賣完的會委托給前期物業（由開發商指定的物業公司）進行出租出售。如果小區更換后期物業（由業委會或社區通過業主大會招聘的物業公司），沒賣完的車位也會作為固定資產由新物業接收（這個價格是按市場行情及協商價格）。2.小區規劃范圍內的車位或者停車場收取的費用，除支付停車場管理費以外，還需要支付停車場人員工資。剩余部分應該用于業主房屋維護和公共設施維護，不管是不是有車，或者交了停車費的業主。不過現在大部分物業都將這筆資金歸到物業費里算作收益，這個就需要業委會和社區對物業進行監督了，如果有業主對這部分收益持懷疑態度，可以通過社區告知物業，請審計人員對這部分資金的收取和使用做審計，不過審計費也不便宜，是由提出質疑的業主自己承擔，所以還是建議由業委會代表大家共同審計的好。

另外，我見過幾個物業對這部分收益多余部分的解釋是填補因業主欠繳物業費所產生的虧空。這個需要業委會同欠費業主溝通，溝通不成的由業委會支持物業對欠費業主進行起訴，而不能拿這部分錢填補這項虧空，因為欠費業主不止是違法了，也是對已繳納物業費業主的一種利益傷害。

小區地面的停車位是不能出售的，最高人民法院（2017）最高法民申2817號《民事裁定書》認為：小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，實際上并無建筑物，其本質屬于土地使用權，不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售后，建設范圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施歸屬于全體業主，其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。而且小區地面的除樓棟建筑外，其余都是小區業主公共財產，不論電梯廣告還是小區廣場的電子顯示屏廣告收入還有地面停車場的停車收入都是整個小區居民共有的財產，并不是屬于物業公司的，物業公司整個就是空手套白狼，各種欺壓住戶，所以一定要有業主委員會來進行監督

謝邀：

房地產開發商，根據工程設計圖，進行工程預算、備料……組織按圖施工，最后決算竣工，驗收……銷售……。

現代房地產開發的居民小區，不僅要建住房，還要建配套的公用工程，隨著汽車的使用的普及，小區地上地下車庫停車位的建設也是必不可少的配套公用工程……。

小區配套工程，都由開發商按工程設計圖施工，並納入工程的預決算中，成為整個小區工程的組成部分……。

小區的地上地下停車位也與小區的草坪、道路、綠化、小橋、傳達室、健身房、給排水系統、供電系統、通訊、電視……一樣，是小區的配套工程，是小區共有的，為小區購房業主所共有。

工程決算就是開發商的銷售成本，根據此成本、房屋質量、小區地段、供求關系、利潤……，再開盤定價出售……因此凡購買小區樓房，其配套工程——公共設施都有份：如草坪、道路、健身房、給排水系統、通訊、地上停車位、地下車庫停車位……

所以如果開發商出售停車位與出售小區業主的傳達室、廣場、道路、通訊設備、草坪、綠化樹木是一樣的是二次出售，是錯誤的……。

小區地面停車位屬于全體業主共有，物業不能收費。

小區停車位及其收益屬于業主共有和共同管理的重大事項，業主大會可以決定對停車位及其收益的管理使用。《物權法》實施前，地面停車位的歸屬法律沒有明確界定，本屬于業主的地面停車位大多被開發出售獲利。

《物權法》第四十七條對小區停車位歸屬有了明確規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

擴展資料：

若小區停車位屬于小區公有部分占用所建，則物業服務企業收取費用需要經業主委員會同意，否則物業企業無權收取費用。但小區停車費不能超過當地物價部門規定的物業服務費最高限。業主可在房管、建設規劃等部門調取開發商的規劃許可證等，用以判斷爭議小區停車位屬于業主共有。

小區停車位是否應當收費，關鍵在于該停車位是否屬于規劃范圍內，對于在建筑區劃內，規劃用于停車的車位、車庫的歸屬，屬于開發商所有；占用共有道路或者其他場所用于停車的車位，則屬于業主共有。

其實這個問題是老話重談了。是你的就是你的，不是你的爭也爭不來。

小區里的車位有幾種性質的。

一種是分攤了小區面積的地下車位，產權屬于全體業主，物業公司負責經營管理，除了車位的管理費之外，其余的租賃費用歸全體業主所有。特別強調一點，一般來說，只有成立了業委會以后，這個費用業主才能拿回來，如果沒有業委會，這個費用一般都挪用了。

另一種地下停車場是開發商建造，并且開發商取得了土地所有權，沒有分攤小區公共面積的，這個車位產權屬于開發商，開發商可以進行出售或者出租，但是有一個前提，必須優先滿足小區業主的需求，不能跟房子打包出售，也不能霸王條約出租，只能根據當地的物價水平進行售租。

再一個是小區的道路，或者綠地改變的露天車位，這個屬于全體業主，一般來說作為公共車位或者臨時車位，費用除了管理費用之外，其余的歸全體業主。

還有一種特殊性質的地下車位，叫人防工程地下車位，這種車位產權爭議較大，現階段來說，產權屬于國家，誰出資建造誰收益。這種車位只能租用停車，不能出售，收益歸投資建造者。

小區里的車位一般來說，就這幾種。現階段政策在不斷調整，也許以后會有一點點改變！