已經(jīng)登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗任何第三人，包括善意第三人。也就是說(shuō)，即使有善意第三人，抵押權(quán)人的權(quán)利不受影響，可依法行使。最高法院關(guān)于擔(dān)保法的司法解釋第六十七條　抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！　∪绻盅何镂唇?jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

依“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，租賃關(guān)系在先，當(dāng)然可以對(duì)抗抵押權(quán)，不管抵押權(quán)是否登記。一、如何理解物權(quán)法第190條【抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系】 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 二、【解釋】本條是關(guān)于抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的規(guī)定。 以房屋等財(cái)產(chǎn)抵押的，在設(shè)定抵押權(quán)前，有時(shí)該財(cái)產(chǎn)上已存在租賃法律關(guān)系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效呢？從理論上講，財(cái)產(chǎn)租賃屬于債權(quán)的范疇，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人將已出租的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)，承租人的租賃權(quán)即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，但不能向出租財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行租賃合同，因?yàn)槌凶馊伺c買(mǎi)受人不存在租賃合同關(guān)系。 物權(quán)立法過(guò)程中，有人提出，抵押人可以將出租的財(cái)產(chǎn)抵押，也經(jīng)常發(fā)生將抵押的財(cái)產(chǎn)出租的情形，但我國(guó)擔(dān)保法對(duì)此情形卻沒(méi)有規(guī)定。一種意見(jiàn)認(rèn)為，由于抵押權(quán)成立在先，其當(dāng)然優(yōu)先于租賃權(quán)，租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)，抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃權(quán)應(yīng)終止。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，只有在租賃權(quán)的存在影響抵押權(quán)人的利益時(shí)，抵押權(quán)才能對(duì)抗租賃權(quán)，否則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃權(quán)不消滅。 立法時(shí)經(jīng)對(duì)上述意見(jiàn)研究，物權(quán)法在本條規(guī)定了“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。也就是說(shuō)： 第一，如果將辦理了抵押登記的財(cái)產(chǎn)出租，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋。 這樣規(guī)定的理由主要是：抵押財(cái)產(chǎn)辦理了登記的，承租人可以從抵押財(cái)產(chǎn)登記中查詢(xún)租賃財(cái)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)情況，既然明知承租的財(cái)產(chǎn)有物上負(fù)擔(dān)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。否則，財(cái)產(chǎn)抵押后出租仍適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，抵押權(quán)的效力就會(huì)打折扣，就會(huì)變得不確定，也會(huì)因此失去設(shè)立的意義。 第二，如果將沒(méi)有辦理登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租，承租人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)已抵押的情況，抵押權(quán)就不能對(duì)抗租賃權(quán)，仍應(yīng)當(dāng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。 特別由第二點(diǎn)可推知，租賃權(quán)可以對(duì)抗先期未登記的抵押權(quán)。而在物權(quán)上的抵押權(quán)設(shè)立之前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，依“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，租賃關(guān)系在先，當(dāng)然可以對(duì)抗其后設(shè)立的抵押權(quán)，且不管抵押權(quán)是否登記。

不是這樣的。

以房產(chǎn)為例，辦理抵押登記的房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)合同是可以有效的，雖然買(mǎi)賣(mài)合同有效，但卻不能辦理過(guò)戶(hù)登記，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，需要抵押權(quán)人同意才能辦理變更登記。

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是登記生效的，如果沒(méi)登記，視為抵押權(quán)未設(shè)立。