物業(yè)不讓拆陽臺護欄怎么辦_物業(yè)不準封陽臺合理嗎,該怎么辦?
特邀律師
看看有另外的家有這樣做的嗎? 如已經(jīng)有人做了,你就不要理會物業(yè)了。
不是物業(yè)做的每一件事情都是錯的,盡量不要進行任何改變房屋原設計的裝修!在這一點上,物業(yè)沒有問題。
一般的手段是報開發(fā)商,然后會有人找你麻煩。
二般的手段是匿名公示你的所做所謂,坑害全體業(yè)主利益。三般的手段是斷水斷電斷門卡。四般的手段是讓你裝修車輛進不了小區(qū),啥時候恢復啥時候再裝修。你可想好了哈。因為這件事本身你不占理,又有業(yè)主管理規(guī)約支持和法律支持,物業(yè)怎么做都不為過。至于你的行為侵害了啥,應該是小區(qū)整體環(huán)境。陽臺能否封閉算是一個老生常談的話題,業(yè)主和物業(yè)往往各執(zhí)一詞。業(yè)主要封閉,理由一是為了安全,二是為了方便使用;物業(yè)不允許,理由一也是為了安全,二是不影響外立面。有的業(yè)主不聽邪,堅持封閉,有些物業(yè)則蠻橫強拆并沒收裝修押金。那么,陽臺究竟能不能封閉?應不應該封閉?應該如何封閉?物業(yè)是否有權制止和強拆?我們不妨就來聊一聊這個話題。
法律并未禁止業(yè)主封閉陽臺
1、占有、使用陽臺是物權法賦予業(yè)主的權利。
《物權法》第七十一條規(guī)定,“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。”,這里的使用即包括裝修、裝飾等。
而陽臺及其護欄符合《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關于可以認定為物權法第六章所稱的專有部分的特定空間之情形(二)“具有利用上的獨立性,可以排他使用”。
因此,從物權法的角度,業(yè)主有權對屬于專有部分的陽臺進行封閉,這屬于物權所有人的正當權益,因為這樣做既沒有危及建筑物的安全,也沒有損害其他業(yè)主的合法權益。
2、封閉陽臺不一定影響外立面。
物業(yè)公司反對封閉陽臺主要的理由就是影響外立面,其依據(jù)是違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號),這其實是一種誤讀。
事實上《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定的禁止行為并不包括改變外立面,改變外立面屬于第六條規(guī)定的限制性行為,其表述是“改變外立面,在非承重墻上開門、窗”,這個改變外立面除了在墻面開門、窗之外,應理解為外立面的水平向外延伸、擴展。也就是說只要封閉陽臺時,封閉物料沒有突出原有的外立面水平投影,就不屬于違規(guī)。而一些老舊小區(qū)在封閉陽臺時,向外擴展面積或者增加外展的雨棚,顯然就屬于違規(guī)了。
3、開發(fā)商通過臨時管理規(guī)約禁止封閉陽臺屬于有時效的約束。
開發(fā)商在預售合同中限制業(yè)主封閉陽臺,實際上對業(yè)主沒有約束力。而開發(fā)商通過旗下的物業(yè)公司在其制定的臨時管理規(guī)約限制業(yè)主封閉陽臺,這個臨時管理規(guī)約只是在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前對業(yè)主具有約束力,業(yè)主大會成立之后,業(yè)主可以修改臨時管理規(guī)約或者重新制定業(yè)主管理規(guī)約。
陽臺不封閉有哪些弊端?
陽臺屬于業(yè)主的專有部分,并且在購房時按照一半面積計價,在房價高企的今天,一個陽臺就是幾萬、十幾萬元,如果不封閉,就不能有效發(fā)揮陽臺的價值,業(yè)主等于花了一筆冤枉錢。顯然,禁止封閉陽臺損害了業(yè)主的權益。
陽臺不封閉主要存在以下問題:
1、灰塵大,不易清理;
2、雨雪天氣導致陽臺積水、積雪,容易出現(xiàn)滲漏或加重陽臺負荷;
3、陽臺晾曬衣物及堆放的雜物影響外立面的美觀,遇有大風天氣容易飄落,存在安全隱患;
4、高層及超高層建筑陽臺存在重大安全隱患,根據(jù)《住宅設計規(guī)范》,陽臺護欄高度七層及以上不低于1.1m,實際護欄高度基本在1.15~1.2m,存在墜樓的風險,尤其是有未成年人的家庭。
因此,從使用功能和安全角度來說,陽臺應該封閉,尤其是高層和超高層住宅,陽臺必須封閉。
陽臺封閉應注意哪些事項?
封閉陽臺應注意安全因素及外立面的美觀,主要有以下幾點:
1、封閉陽臺不應過度增加陽臺負荷,應采用鋁合金、塑鋼等材料進行封閉,不應采用磚砌、澆筑等方式改造護欄;
2、封閉物料不應超出陽臺外立面向外延伸或擴展;
3、封閉用料的色彩應與外立面的色彩協(xié)調一致,型材應與外立面開窗的型材類型與顏色保持一致,并采用同色玻璃;
4、封閉施工必須牢靠,符合相關質量標準,應由有資質的裝修企業(yè)施工。
物業(yè)是否有權制止和強拆業(yè)主封閉陽臺?
從前面的論述得知,封閉陽臺是物權法賦予業(yè)主的權利。但業(yè)主在封閉陽臺時,不應違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主管理規(guī)約的規(guī)定。
換言之,如果業(yè)主封閉陽臺的行為沒有違反上述管理辦法及業(yè)主管理規(guī)約,即不存在改變外立面或者業(yè)主管理規(guī)約沒有禁止封閉陽臺,物業(yè)公司就無權制止。
如果業(yè)主封閉陽臺的行為改變了外立面,比如向外延伸或擴展,或者業(yè)主管理規(guī)約中有規(guī)定禁止封閉陽臺,那么,物業(yè)公司就應對業(yè)主封閉陽臺的行為加以制止。對于已經(jīng)造成事實后果或者業(yè)主拒不整改的,物業(yè)公司應根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十七條規(guī)定,及時報告有關部門依法處理,而無權擅自進行拆除。
如何破解開發(fā)商臨時管理規(guī)約禁止封閉陽臺的規(guī)定?
新交付的住宅小區(qū)一般是由開發(fā)商旗下的物業(yè)公司進行前期物業(yè)管理,其制定的臨時管理規(guī)約可能不允許業(yè)主封閉陽臺,這種情況下,業(yè)主如果想封閉陽臺,有兩種辦法可以破解:
第一、暫緩封閉,等到業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之后,重新制定業(yè)主管理規(guī)約或者直接修改臨時管理規(guī)約,取消禁止封閉陽臺的規(guī)定;
第二、聯(lián)合眾多業(yè)主與物業(yè)公司進行協(xié)商,由物業(yè)公司和業(yè)主共同制定陽臺封閉的標準和樣式,業(yè)主按要求施工,這樣既滿足了業(yè)主的需要,保證了外立面的美觀,同時也維護了業(yè)主與物業(yè)的關系。
總之,封閉陽臺關系到每個業(yè)主的切身利益,物業(yè)公司和業(yè)主應在不違反國家相關法律、法規(guī)和規(guī)章的前提下,通過溝通妥善解決這一問題。希望本文有助于提高物業(yè)和業(yè)主對封閉陽臺的認識。
肯定是不合理的,因為如果業(yè)主封陽臺不符合物業(yè)管理規(guī)定,物業(yè)可以通知業(yè)主拆除,業(yè)主不聽的話,可以通知有關部門拆除。物業(yè)不是執(zhí)法部門,無權拆除。
問題:物業(yè)不準封陽臺合理嗎,該怎么辦?
您好,我是武漢黃俊律師。我來回答您的問題。
物業(yè)不準封陽臺要看合同當中有沒有約定,需要分情況討論,請您認真讀完,一定會有收獲。
一、合同沒有禁止業(yè)主封陽臺,怎么辦?
依據(jù)我國《物權法》的規(guī)定,業(yè)主在購房后,在不妨礙他人利益的情況下,有權對自己的房子做出相關處置。
業(yè)主和物業(yè)的關系是委托和受委托關系,物業(yè)在服務過程中,無權對業(yè)主進行強制性的管理和制約。
從這個角度看,業(yè)主作為住宅的合法使用權人,有權根據(jù)自己的需要決定是否對住宅的陽臺進行封閉。
但是,下面才是重點:
業(yè)主應首先確認《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務合同》中是否對封陽臺有過約定,如果沒有約定,您當然可以想封就封。
如果《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務合同》(包括《臨時管理規(guī)約》,下同)中有明確約定,禁止業(yè)主封閉陽臺,情況就不一樣了。
建議您先看一下,您的《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務合同》中是否有類似“不得擅自封閉陽臺,搭建陽光棚屋、花架、防盜網(wǎng)、晾衣架”這樣的條款。
如果有類似條款,請繼續(xù)往下看:
二、關于禁止封閉陽臺的條款是否有效?
依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務合同》如果明確約定了業(yè)主禁止封閉陽臺,表明開發(fā)商或物業(yè)已經(jīng)明確提出了封閉陽臺的限制。
即對業(yè)主購買房屋附加了條件,業(yè)主作為購房者在合同上簽字,即同意了開發(fā)商或物業(yè)所附的條件。
所以,業(yè)主應當遵守合同中不得封閉陽臺的約定。
略懂法律的人會有疑問,《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務合同》都是格式合同,是否無效呢?
如有疑問,歡迎留言討論。
既然簽了字只能認了,那么,禁止業(yè)主封閉陽臺是否合理呢?
聽我繼續(xù)說。
三、關于封閉陽臺的行為是否合理?
依據(jù)我國《建筑物區(qū)分所有權糾紛案件的解釋》的規(guī)定,業(yè)主違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約,違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀,屬于損害他人合法權益的行為。
所以,業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
《商品房買賣合同》《物業(yè)服務合同》均約定業(yè)主不得擅自封閉陽臺,如果您的封閉陽臺行為已經(jīng)改變建筑物外墻面的形狀,屬于損害了他人的合法權益。物業(yè)有權禁止您封閉陽臺,甚至可以要求將已封閉的陽臺予以拆除,恢復原狀。
四、結論
1.業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,遵照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則。
2.雖然房子是您買的,您有房屋的所有權,但該權利不是無限的,也要考慮公共外觀利益。
3.業(yè)主與物業(yè)應當相互理解和支持,才能提升物業(yè)小區(qū)的品質。
4.當然,物業(yè)也應當主動聽取業(yè)主合理化建議,積極改進服務,提升服務質量,共同營造一個和諧溫馨的宜居環(huán)境。
我的回答只能針對您有限的問題描述作出解答,不一定全面,也不一定正確。
具體問題仍需要具體分析,建議您找專業(yè)律師詳細咨詢。
希望我的解答能夠幫到您,如有不同意見,歡迎留言指出。
!!拆可以,但是總不能拆的太干凈!!物業(yè)不放過你是也想要點好處,看圖片的情況,非承重的都給你拆完了。這樣做的話大家都下不了臺,畢竟你都花了不少精力還請了不少人來處理問題。然后陽臺的水泥墻,可能拆了影響小區(qū)整體風貌,這個需要根據(jù)你們小區(qū)的實際情況來定奪現(xiàn)在唯一阻攔是物業(yè),千萬別太早撕破臉,保持強硬態(tài)度兼使軟,實在不行給點好處。
分析你的題目所述,你想將陽臺舊防護欄拆除物業(yè)不允許?如果你拆除的是欄臺一體連接的,這樣的陽臺防護欄是盡量不可拆除的,拆除會出問題的。當初開發(fā)商為了保證業(yè)主的人生安全,選用比較優(yōu)質的材料來設計,這種陽臺防護欄的保護作用非常大。如果你拆除了,有可能裝不回這么好的了,甚至還會破壞整個房子的穩(wěn)定性結構,得不償失。
如果你在拆除的是分體防盜欄,過程中未向物業(yè)申報備案?物業(yè)認為你的拆除方式不安全不科學?舊欄拆除影響其他相連部分未處理妥當?樓下未設安全警示防墜防護,未清理樓下停放車輛易燃物,切割熱力光源產(chǎn)生噪音影響消防安全。再一條你沒說,是否你是拆舊換新,新的不符合小區(qū)規(guī)劃或者外設不達標準?請你根據(jù)以上提示先找自己原因,向物業(yè)弄清為什么限制(阻止)?拆欄桿和破墻體一樣,有承重墻有承重欄,拆要保證安全,房屋結構不受影響,而安裝則要求申報、統(tǒng)一、安全、實用、標準,不可隨意。