法院強(qiáng)制執(zhí)行房屋拍賣的過程？

恰好每日講法最近代理了一起執(zhí)行案件，剛剛進(jìn)入房屋拍賣的流程，目前房屋已經(jīng)掛到司法拍賣平臺進(jìn)行拍賣。因此將經(jīng)驗(yàn)分享給大家。

房屋拍賣前的過程

拍賣是人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的一種措施，應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行。對于房屋等不動(dòng)產(chǎn)，是可以進(jìn)行拍賣的。在采取拍賣之前，法院的流程是怎樣的呢？

被執(zhí)行人如果沒有按照生效法律文書履行確定的義務(wù)，申請執(zhí)行人向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院查封、扣押財(cái)產(chǎn)。

人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估。同時(shí)確定保留價(jià)，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)格確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。

拍賣房屋

人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。首先要確定拍賣機(jī)構(gòu)，一般來說，拍賣機(jī)構(gòu)與法院是一種委托關(guān)系。

確定好拍賣機(jī)構(gòu)后，由拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，展示拍賣的房屋。有購買意向的人交納拍賣保證金，領(lǐng)取競買號牌。

目前很多拍賣都是通過網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行的，有意向拍賣的人可以登錄網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行拍賣。繳納保證金，等拍賣開始后，競價(jià)拍賣。

拍賣成功后，簽署拍賣成交確認(rèn)書。在人民法院指定的期限內(nèi)，將剩余價(jià)款交付到人民法院或者匯入人民法院指定賬戶。人民法院收到房屋款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)作出裁定書，裁定送達(dá)后15日內(nèi)，將拍賣的房產(chǎn)移交買受人，拍賣機(jī)構(gòu)以及人民法院應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

總結(jié)

法院拍賣房屋流程則如下：

（一）查封房屋

為了保證生效法律文書確定的義務(wù)能夠得以履行，人民法院會(huì)根據(jù)當(dāng)事人申請或者異職權(quán)查詢、查封被執(zhí)行人的房產(chǎn)。

法院查封被執(zhí)行人的房產(chǎn)期限一般不超過三年。

（二）評估

對于準(zhǔn)備拍賣的房屋，應(yīng)當(dāng)由人民法院委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估。包括當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評估四種情形。收到評估報(bào)告后5日內(nèi)送達(dá)當(dāng)事人，當(dāng)事人對評估報(bào)告有異議的，可以向人民法院提出異議。

（三）確定拍賣保留價(jià)

拍賣保留價(jià)，由人民法院參照評估價(jià)格確定。第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者達(dá)到80%。如果出現(xiàn)流拍，在第二次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。

（四）拍賣公告

拍賣房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣30日前公告。拍賣公告一般包括拍賣的財(cái)產(chǎn)價(jià)格、保證金、競買人條件、拍賣財(cái)產(chǎn)、已知瑕疵、權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任、拍賣時(shí)間、網(wǎng)絡(luò)平臺和拍賣法院等信息。

（五）拍賣

拍賣過程中，一般采取價(jià)高者得的原則。拍賣時(shí)沒有競買人或者競買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，申請執(zhí)行人同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交給其抵債。

這個(gè)我比較熟悉，我在銀行管房貸多年，我來回答下。

首先，按揭客戶長期不還款銀行會(huì)起訴客戶，法院開庭判決一般都是銀行贏。

第二，判決書生效后銀行會(huì)申請執(zhí)行，執(zhí)行就是拍賣房產(chǎn)。

第三，參與該房產(chǎn)拍賣的客戶會(huì)把保證金打到法院指定的賬戶里，然后等待拍賣。客戶競買成功后，法院會(huì)通知銀行出具截止到某天的本金和利息。

第四，法院會(huì)給銀行開立相應(yīng)金額的支票用于貸款尾款的結(jié)清。結(jié)清后銀行會(huì)出具貸款結(jié)清證明去不動(dòng)產(chǎn)中心辦理撤銷抵押登記。

銀行法務(wù)部一般情況審核時(shí)間比較快，當(dāng)天就能審核完。另外一般金額不大的房子不需要經(jīng)過法務(wù)相關(guān)部門審理，直接由相關(guān)支行自己辦理即可。

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通常查封到拍賣約一年時(shí)間，因?yàn)榉ㄔ阂甙讣徖怼⒉脹Q、選評估、評估房產(chǎn)、選拍賣、拍賣房產(chǎn)這一系列流程。

按照民事訴訟法司法解釋第四百八十七條規(guī)定：人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年。拍賣的時(shí)間一般也就是上述規(guī)定的期之內(nèi)。

很多時(shí)候大家會(huì)進(jìn)行房屋抵押來進(jìn)行貸款，當(dāng)你無法進(jìn)行償還的時(shí)候，貸方就會(huì)按照規(guī)定起訴到法院要求拍賣你的合法房產(chǎn)來進(jìn)行償還貸款。那么，起訴到拍賣房子要多長時(shí)間?華律網(wǎng)小編整理了以下內(nèi)容為您解答，希望對您有所幫助。

起訴完了，得等判決。判決你勝訴了之后，還要去立案執(zhí)行，執(zhí)行期間，如果如果被告有錢賠償，那都不用拍賣房子。如果被告那房子還是唯一的小戶型生活住房，還不能被拍賣。

執(zhí)行期間的拍賣程序也很多，要出具先張貼產(chǎn)權(quán)異議公告，法院再選評估機(jī)構(gòu)，評估完了再送達(dá)評估報(bào)告，這些都有異議期限的。評估報(bào)告過了異議期，法院再委托拍賣。從起訴到拍賣。正常走下來，要一兩年左右。

相關(guān)知識：房地產(chǎn)拍賣的原則

房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：

(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。

(2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價(jià)最高者。

(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動(dòng)中拍賣自己的和物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

房地產(chǎn)拍賣的具體條件

(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件

1、法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：

(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);

(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

(3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

2、以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;

(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;

(二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件

(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

(2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者;超過此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

銀行一般在斷貸六期后啟動(dòng)司法程序，起訴至法院，法院裁決后就會(huì)查封房產(chǎn)并啟動(dòng)拍賣程序。因?yàn)榕馁u程序要評估、公告后才拍賣，所以大概還要過半年左右才會(huì)拍賣。