借款合同中的以房抵債協議，如果法院審理查明屬實，一定是無效的。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定： 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

根據我國相關法律規定，農村集體所有的土地依法屬于村集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地的使用權是只有村集體經濟組織成員才可以享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許違法轉讓；宅基地轉讓一般情況下只限于在本村集體經濟組織成員內部進行，因此，如果村民想轉讓自己擁有的宅基地使用權和宅基地上修建的房屋，只能轉讓給符合宅基地申請條件那本村村民，因此，村民與非本村村民簽訂的房屋買賣協議的行為違反了相關法律的規定，簽訂的協議是無效的,下面由小編舉個案例來講解一下:

2000年，某村村民馬某將其宅基地上修建的房屋賣給外來人員劉某，雙方協商:劉某一次性付給馬某人民幣30萬元，劉某付款后，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，隨后，劉某一家搬入該處居住；2008年，劉某因資金周轉不開，同本村孫某借款60萬元，將購自馬某的房屋用于抵債55萬元，房屋由孫某居住，但房屋的所有權歸李某所有，雙方為此簽訂了《房屋抵債合同》；

馬某得知劉某將房屋用于抵債后，找到劉某要求其向其索要多余抵債款25萬元，劉某不同意，于是兩人發生爭吵，馬某認為房屋占有的土地為農村宅基地，而劉某不是本村村集體成員，無權購買宅基地的使用權，因此，雙方于2000簽訂的《房屋買賣合同》應屬無效，劉某無權將該房屋抵債給孫某，故劉某與孫某簽訂的《房屋抵債合同》也應無效，雙方爭執不下，于是，馬某將周某訴至法院，請求確認馬某與劉某《房屋買賣合同》及劉某與孫某的《房屋抵債合同》無效，要求劉某、孫某騰退房屋。

劉某，孫某辯稱:“馬某與孫某簽訂的房屋買賣協議是雙方真實的意思表示，應當有效；劉某取得該房屋的所有權后，有權進行處分，因此，劉某與孫某簽訂的《房屋抵債合同》應為有效。”

法院經依法審理，作出以下判決:

1、馬某與劉某于2000年簽訂的《房屋買賣合同》無效；

2、劉某與孫于某2008年簽訂的《房屋抵債合同》無效；

3、劉某、孫某于生效后30日內將房屋交付給馬某，不得損害房屋以及附屬設施。

案情分析:

本案涉及的法律問題主要有兩個方面:

一、外村村民購買本村村民房屋合同是否有效?

在本案中，劉某不是本村村集體經濟組織成員，其與馬某簽訂的《房屋買賣合同》行為違反了相關法律關于農村宅基地禁止轉讓的規定，因此，該合同當屬無效，法院的判決是恰當的。

二、外村村民取得房屋后，與第三人簽訂的房屋抵債合同是否有效？

在本案中，由于馬某與劉某簽訂的《房屋買賣合同》無效，劉某在與孫某簽訂《房屋抵債合同》的時候并沒有取得該房屋的所有權，所以該行為屬于無權處分行為；

《中華人民共和國合同法》第51條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，該合同有效；”表明無處分權行為如果得不到權利人的追認，或者事后取得處分權，該合同已無效論；在本案中，由于馬某與劉某簽訂的《房屋買賣合同》，因違反法律強制性規定而導致無效，無效的合同，因此劉某始終沒有取得該房屋的處分權，而且根據馬某向主張權利的事實，等劉某的無權處分行為也沒有得到馬某的追認，因此，劉某與孫某簽訂的《房屋抵債合同》當屬無效，法院的判決是正確的。

歡迎大家留言，一起探討！

你好。

無效！！！

說出這個答案我真的很遺憾，但是從法律上來說真的無效。

你們在借款合同中約定如到期還不了錢，他的房屋歸你所有。這種約定在擔保法中屬于“留質”，無效。

同時，根據房產登記的規定，如果你想用他的房屋來做抵押，不經登記亦不發生法律效力。

所以，你知道怎么做了？

還有其他借錢給別人的，知道怎么做了？

要去辦不動產抵押登記，那樣才會有優先受償權！

律師解答：

是沒有效力的，依據民間借貸司法解釋的規定，當事人以簽訂買賣合同作為借款合同擔保的，借款到期后，借款人不還錢，出借人要求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸的關系進行審理。因此你的朋友到期后不償還你的借款，你是不能直接要求你的朋友以房抵債的。

你只能繼續要求你的朋友來償還借款，當然如果你的朋友最終仍然不償還你的借款，你可以在勝訴后，要求法院來拍賣他的房產，從而來償還你的借款。

按題目描述，這樣的約定在法律上是明令禁止的，屬于流押條款，所以這樣的約定應當是屬于無效的。

所謂流押條款指的就是，債務人與債權人在合同當中約定，當債務人到期不能清償債務的時候，所抵押的財產所有權歸債權人所有。這樣的條款即使是債務人自愿同意簽署的，由于該條款違反了法律的強制性規定，所以這樣的條款即使約定了也是無效的。

之所以被認定為無效，是因為這樣的條款有可能給債權人造成不公平的對待。

舉個例子，假如，債務人欠債權人100萬元，但債務人抵押給債權人的房產假如價值500萬元。此時假如債務人到期不能償還100萬元，如果按照合同約定，債務人就需要把價值500萬元的房產完全歸債權人所有，那么顯然債權人額外多獲得了400萬元的賠償。所以對于這樣的賠償，顯然對于債務人來說是非常不公平，或者是代價是非常大的，與債務本身也是不對等的。所以對于這樣的流押條款在法律上是明令禁止的。

正確的做法應當是如果債務人將財產抵押給債權人，當債務不能清償的時候，債權人可以有權處分抵押財產，比如，將抵押財產進行變賣，用變賣所得的財產來清償債務，但是該債務緊限于合同約定的本金和利息，對于多余的部分應當退還給債務人。

如果債務人想以物抵債，那么需要債務到期之后，另行與債權人簽訂以物抵債的協議，而不能直接在借款協議當中約定將抵押財產所有權歸債權人所有。

所以對于借款糾紛有時候是非常復雜的，建議當事人有需要可以根據自己的實際情況找律師一對一咨詢。如果您有這方面的法律問題，可以關注本頭條號，私信律師咨詢！