房子抵押給個人有風(fēng)險，最主要的風(fēng)險就是由于利率的不確定性不明確性，容易造成房子糾紛

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現(xiàn)在社會人群都有經(jīng)濟(jì)能力購買屬于自己的房屋，在辦理過戶手續(xù)時會寫上自己或者家人的名字。在遇到經(jīng)濟(jì)困難或者家庭變故的時候可能會選擇用房產(chǎn)證抵押擔(dān)保。

在法律的角度考慮我們有諸多手續(xù)需要辦理，同時我們應(yīng)該向律師或者法律工作者咨詢一下相關(guān)注意事項(xiàng)。例如房產(chǎn)證抵押擔(dān)保的風(fēng)險有哪些?

一、抵押權(quán)人要善用《房屋租賃合同》控制風(fēng)險

(一)風(fēng)險防范原理——買賣不破租賃

所謂“買賣不破租賃”是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，

買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

“買賣不破租賃”的法律依據(jù)：

1、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”;

2、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款規(guī)定：

“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”;

3、《商品房屋租賃管理辦法》第12條規(guī)定：“房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效”。

此外需要明確的是“買賣不破租賃”是指租賃合同生效之后發(fā)生的買賣、抵押等處分行為不能對抗原有的租賃合同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定：

“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予以支持。

但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

也就是說在抵押權(quán)生效之后發(fā)生的租賃行為不能對抗因行使抵押權(quán)而發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為。

(二)以《租賃合同》防范風(fēng)險適用之情形

1、房屋未取得房產(chǎn)證不能辦理抵押登記

如A公司希望找B小額貸款公司借款50萬，但是A公司可以提供擔(dān)保的財產(chǎn)只有價值150萬的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房一處，而且因房地產(chǎn)商的原因，該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的房產(chǎn)證遲遲沒有辦理出來。

A公司的還款來源有保證，B小額貸款公司愿意借款給A公司;但為了防范房產(chǎn)證辦理出來之后，A公司將商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房抵押或者賣出的風(fēng)險，

B小額貸款公司要求A公司將其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租給B小額貸款公司，且其對該房屋具有轉(zhuǎn)租并收取租金的權(quán)利。

因?yàn)樽赓U期限最長為20年，為了保障A公司的第二還款來源，B小額貸款公司通過簽訂兩份租賃合同的方式(第一份租賃期限為40年，第二份租賃期限為20年)將租賃期限設(shè)置為40年。

在這個案例中因?yàn)锳公司的第一還款源有保障，所以第二還款源可以適當(dāng)放低，但是為了防范A公司借錢后擅自轉(zhuǎn)讓房屋逃避債務(wù)的道德風(fēng)險，

B小額貸款公司要求A公司將其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租給B小額貸款公司，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，即便簽訂租賃合同之后A公司轉(zhuǎn)讓出租房屋，對B小額貸款公司的影響也不大。

2、房屋解抵押后重新設(shè)置抵押權(quán)

五年前A在單位附近按揭貸款購買了一套小戶型住房，現(xiàn)該房屋已經(jīng)升值到100萬，但還欠銀行按揭款20萬。

A所在的單位兩個月前搬遷到城市的另一邊，A考慮上班方便，打算在單位新址附近買一套住房，還差40萬元，但是A不愿賣掉舊房融資買新房。

A希望先解除舊房抵押，再通過抵押貸款的方式買新房，但是解除舊房抵押需要先還清欠付銀行的20萬按揭款，于是A找到B擔(dān)保公司要求提供擔(dān)保。

B擔(dān)保公司決定通過委托貸款方式或者以提供擔(dān)保方式幫助A貸款20萬支付給按揭銀行，解除房屋抵押。

解除抵押的房屋再反擔(dān)保抵押給擔(dān)保公司，擔(dān)保公司幫助其從銀行獲得貸款60萬，歸還前期的貸款20萬，剩余40萬用于購買新的住房。

但是B擔(dān)保公司的交易模式存在一個潛在的風(fēng)險就是B擔(dān)保公司在擔(dān)保A貸款20萬時，完全是靠信用擔(dān)保，

若是A在舊房屋解抵押后，不再將解抵押的房屋抵押反擔(dān)保給B擔(dān)保公司，那么B擔(dān)保公司不僅不能收取后60萬元貸款的擔(dān)保費(fèi)，而且前20萬的擔(dān)保債權(quán)也無任何保障。

為防范這種風(fēng)險，B擔(dān)保公司可以在解抵押之前先與A簽訂《房屋租賃合同》防范解抵押后A擅自處分房屋。當(dāng)然在此種情況下，B擔(dān)保公司也可以通過順位抵押登記的方式控制風(fēng)險。

3、擔(dān)保人激勵反擔(dān)保人直接償還債務(wù)

A公司向B銀行借款，由C擔(dān)保公司為A公司向B銀行提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保;

在A公司向C擔(dān)保公司提供的反擔(dān)保措施中，除了A公司自身向C擔(dān)保公司提供房屋抵押反擔(dān)保之外，再由D為A公司向C擔(dān)保公司提供連帶責(zé)任保證反擔(dān)保。

后A公司財務(wù)狀況惡化，B銀行要求C擔(dān)保公司提前還款。經(jīng)B銀行同意后，C擔(dān)保公司希望由D直接向B銀行還款，D也愿意，但是D擔(dān)心還款后，自己的債權(quán)沒有保障。

為了消除反擔(dān)保人直接償還債務(wù)后其債權(quán)得不到保障的顧慮，擔(dān)保人可以要求債務(wù)人就提供抵押反擔(dān)保的房屋再簽訂兩份租賃合同(一份租期為40年，另一份租期為20年)，

并約定擔(dān)保人享轉(zhuǎn)租并收取租金的權(quán)利。當(dāng)出現(xiàn)反擔(dān)保人直接清償債務(wù)的情況時，擔(dān)保人可以將抵押物轉(zhuǎn)租給反擔(dān)保人。

但是此種簽訂租賃合同的交易方式只能防止債務(wù)人擅自轉(zhuǎn)讓抵押房屋，承租人的債權(quán)沒有優(yōu)先受償效力。為了保障擔(dān)保人和反擔(dān)保人的追償權(quán)，可以以順位抵押的方式保障其優(yōu)先受償權(quán)。

二、保證人和反擔(dān)保人要善于利用順位抵押保障自己的追償權(quán)

順位抵押不屬于我國的法律專用術(shù)語，我國法律明確規(guī)定的是余額抵押。余額抵押也稱再抵押，是指在同一房屋的部分價值上設(shè)定抵押權(quán)后，在其余價值上再設(shè)定其他抵押權(quán)，

即各個抵押關(guān)系不重疊，所擔(dān)保的債務(wù)金額總計(jì)起來不超過該房屋的總價值。我國《擔(dān)保法》肯定了再抵押的法律效力。

《擔(dān)保法》第35條第2款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

再抵押制度對于充分發(fā)揮物的價值，為民事主體的融資方便提供了制度安排。而順位抵押實(shí)質(zhì)上是重復(fù)抵押，是指抵押人將同一房屋在設(shè)定抵押權(quán)后，又向其他抵押權(quán)人設(shè)定擔(dān)保的行為。

重復(fù)抵押致使同一房屋上有數(shù)個抵押權(quán)人，形成數(shù)個抵押關(guān)系，其擔(dān)保債權(quán)的價值總額超過該房屋的價值。

國外一般都承認(rèn)重復(fù)抵押的效力，首先，重復(fù)抵押的制度安排符合意思自治原則，無論是債權(quán)人還是債務(wù)人在彼此知道重復(fù)抵押的情況下愿意接受重復(fù)抵押的安排，

簽訂重復(fù)抵押的合同，表明其愿意承擔(dān)重復(fù)抵押的風(fēng)險;其次，重復(fù)抵押制度為民事主體融資提供方便，對民事主體的生存和發(fā)展具有決定性的意義;

再次，就實(shí)務(wù)層面而言，雖然當(dāng)事人為融資提供了抵押，但真正依賴抵押權(quán)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的較少，抵押權(quán)在債權(quán)實(shí)現(xiàn)中主要起心理上的保障作用。

在我國，雖然《擔(dān)保法》第35條第1款規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。

但是《物權(quán)法》第199條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償”，《物權(quán)法》的該條規(guī)定似乎又默許了重復(fù)抵押。

而且在我國的實(shí)務(wù)操縱中，登記機(jī)關(guān)不對抵押物的價值和擔(dān)保金額作實(shí)質(zhì)審查，故保證人和反擔(dān)保人完全可以以余額抵押的方式辦理“順位抵押”登記。

例如，在上面講到的擔(dān)保人激勵反擔(dān)保人直接償還債務(wù)的案例中，反擔(dān)保人事前可以與擔(dān)保人約定，

擔(dān)保人在辦理抵押反擔(dān)保登記時將抵押財產(chǎn)價值約定高于擔(dān)保金額，連帶責(zé)任保證反擔(dān)保人可將高于擔(dān)保金額的部分再辦理抵押登記。

若債務(wù)人出現(xiàn)逾期付款行為，需要連帶責(zé)任保證反擔(dān)保人直接償還債務(wù)，在其償還債務(wù)后，擔(dān)保人可以注銷自己的抵押權(quán)。

此種交易模式，既能激勵連帶責(zé)任保證反擔(dān)保人直接清償債務(wù)從而避免擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任，又能保障連帶責(zé)任保證反擔(dān)保人的追償權(quán)。

在債務(wù)人向債權(quán)人提供抵押物，擔(dān)保人為債務(wù)人向債權(quán)人提供連帶責(zé)任保證的情形下，此交易模式同樣適用。

三、抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的風(fēng)險控制措施

在實(shí)務(wù)中債務(wù)人為了再次融資，可能需要轉(zhuǎn)讓抵押物。此時，債務(wù)人或抵押人一定要注意防范風(fēng)險，否則可能承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。

(一)未經(jīng)抵押權(quán)人同意對抵押物的處分并非必然無效

雖然《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”

但是《中華人民共和國物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第67條規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。

也就是說，在抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物時，若受讓方通過行使滌除權(quán)，滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，該轉(zhuǎn)讓行為有效。

(二)擅自轉(zhuǎn)讓抵押物行為無效不影響轉(zhuǎn)讓抵押物的合同之效力

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;

未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條規(guī)定確立了物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分原則。

抵押人擅自與第三人簽訂合同轉(zhuǎn)讓抵押物，其中轉(zhuǎn)讓抵押物的合同屬于債權(quán)行為，而轉(zhuǎn)讓抵押物所需的交付或登記屬于物權(quán)行為。

《擔(dān)保法》第49條所規(guī)定的抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效，是指轉(zhuǎn)讓抵押物的物權(quán)行為不發(fā)生效力，而非轉(zhuǎn)讓抵押物的合同無效。

抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物，因該轉(zhuǎn)讓行為無效，故對抵押權(quán)人的風(fēng)險不大;但是對于抵押人而言，其可能承擔(dān)巨額的違約責(zé)任，而非締約過失責(zé)任。

現(xiàn)在社會中可以解決經(jīng)濟(jì)困難的方法有很多，房產(chǎn)證抵押擔(dān)保是其中方法之一。在處理的過程中我們需要注意合同細(xì)節(jié)，

關(guān)于雙方交易和付款時間的要求和具體權(quán)限等詳細(xì)內(nèi)容需要溝通清楚避免不必要的糾紛出現(xiàn)。

在必要的時候我們應(yīng)該尋求律師和法律服務(wù)人員的幫助，維護(hù)自身的合法權(quán)益，為財產(chǎn)和家庭提供安全的保障。

謝謝邀請！建議慎重決定。“兩證”就是自己一輩子的心血，丟失補(bǔ)辦都很麻煩。何況幫朋友抵押給銀行或者高利抵押給個人，那風(fēng)險就不用多說了！本人曾經(jīng)把“兩證”借給親戚抵押給私人做民間借貸，約定借一年。直到4-5年后，親戚才還清債務(wù)，才把“兩證”給拿回來，就別問為約定的1年返還產(chǎn)權(quán)未還回的房產(chǎn)證而傷透腦筋，差點(diǎn)兒反目成仇！奉勸有錢就幫助，沒錢就算了，再親的人別借車和房產(chǎn)證！

如果按他說的辦法處理，這個做法有很大的風(fēng)險。

第一，他既然愿意將房產(chǎn)抵押貸款，實(shí)際上最簡便的方法是到銀行貸款，有抵押的話，銀行肯定會辦，并且利息也就百分之五左右。他為什么不到銀行辦百分之五的，反而找你多付三倍利息?這是最大疑點(diǎn)。有抵押物銀行不愿貸款，很可能銀行在考察中已經(jīng)意識到這筆買賣不好做（至少是征信和還款能力有某種問題）。個人認(rèn)為，這很可能是個圈套。他拿利息做誘餌，而他想黑了你的本金而已。

第二，根據(jù)法律規(guī)定，類似房產(chǎn)一類財產(chǎn)，其權(quán)利以登記為準(zhǔn)。也就是說以房產(chǎn)部門的登記來確定權(quán)利人。他給你一份房產(chǎn)證而不變更登記，房子還是他的，它可以憑身份證把房產(chǎn)證掛失作廢再補(bǔ)辦一份，房子所有權(quán)還是他的，然后可以過戶給別人，也可以賣掉，還可以抵押給銀行貸款，而他給你的那份房產(chǎn)證如果不做變更登記，等于一張廢紙。將來你拿著房產(chǎn)證過戶，發(fā)現(xiàn)房子早就抵押給別人，或者已經(jīng)賣掉了。

因此，這個事情風(fēng)險非常大。

如果你要辦這個事情，那么給你一個建議。

他要是真的愿意把房產(chǎn)抵押給你，那么你們一起到房產(chǎn)管理部門辦理一個他項(xiàng)權(quán)利證書(注意房產(chǎn)價值應(yīng)高于借款價值的百分之三十以上)，登記為抵押給你。然后簽一個借款合同，其中說明以辦理他項(xiàng)權(quán)利證的房產(chǎn)做抵押。逾期不還，房產(chǎn)歸你，并且對方要承擔(dān)你為此付出的合理開支如律師費(fèi)等。如果他有配偶，必須配偶一起簽字。這樣能穩(wěn)妥一些。不過有些地方它項(xiàng)權(quán)利證書不給個人辦理。

最后說一說，假定按后邊這個方案處理，有沒有風(fēng)險。答案是--有，只是小點(diǎn)。

為什么說呢？

房產(chǎn)盡管辦理了他項(xiàng)權(quán)利證書，也辦理了公證，也有合同，他的配偶也簽字，手續(xù)上沒什么問題了。

但是，假定對方是惡意的老賴，他不用別的辦法，玩失蹤就夠你受的。

首先房產(chǎn)要過戶給你，至少要經(jīng)過訴訟。他玩失蹤，法院傳票無法送達(dá)，只能公告。然后缺席判決，判決要生效，還要公告一次。這樣折騰幾次的話，一年的時間就過去了。進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，還是老一套，公告。這樣，無數(shù)的光陰就在一次又一次的公告中消耗了。因此，要把房子變成你的，沒有一兩年功夫和無數(shù)的奔波，是辦不到的，一言以蔽之，麻煩。這就是最小限度的風(fēng)險。

為此，如果雙方同意，比較穩(wěn)妥的辦法是讓房主出一個過戶房屋的授權(quán)委托書，并在借款協(xié)議中寫明，一旦不及時還款，出借人有權(quán)持授權(quán)書過戶房產(chǎn)，授權(quán)書和借款協(xié)議進(jìn)行公證。

所以說，謹(jǐn)慎和信譽(yù)不好的人打交道，即便是他那兒有誘餌。

引述《擔(dān)保法》相關(guān)章節(jié)：【根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，第三人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任，這里的第三人即擔(dān)保人，包括具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民。】。

所謂擔(dān)保人，就是為貸款人做擔(dān)保的人。

擔(dān)保人和債權(quán)人約定，當(dāng)貸款人不履行償還債務(wù)的責(zé)任時，擔(dān)保人要按照約定履行承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任。

說白了，也就是說，如果你給別人作了擔(dān)保，當(dāng)他還不上債務(wù)的時候，你要按照和貸款機(jī)構(gòu)的約定承擔(dān)還款的責(zé)任。

擔(dān)保人承擔(dān)的風(fēng)險，就是承擔(dān)替貸款人還款的風(fēng)險；擔(dān)保人一旦在合同上簽名作擔(dān)保后，便是永久的，只有獲得貸款機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)才能取消擔(dān)保人資格。

當(dāng)貸款人無法承受債務(wù)，不能按時還款時，作為擔(dān)保人要履行為其還款的義務(wù)。

需要特別注意的是，擔(dān)保人承擔(dān)還款義務(wù)是不受關(guān)系變更影響的。比如，你身為妻子為丈夫作貸款的擔(dān)保，如果對方無法還款，即使你們倆離婚，擔(dān)保書也仍然有效。

你好，當(dāng)然是可以的，只不過你的注問題：

那就是房子抵押一定要去登記，如果只給你一個房產(chǎn)證，那么可能捏你的錢就懸了，因?yàn)榈盅簷?quán)沒有設(shè)立，你拿著這個也沒有用，不要覺得你拿著房產(chǎn)證，房子就是你的一樣。

房子是不是對方的都不一定，只有登記中心看下登記才知道，而且如果你們沒有辦理抵押登記，即使房屋開始是他的，最后也不一定是他的。

您好，我是財經(jīng)領(lǐng)域創(chuàng)作者段公子，我來回答。

首先，風(fēng)險是肯定存在的。主要有這幾點(diǎn)：

1.在房子有按揭貸款的情況下是不可以再次做按揭的，可以申請抵押經(jīng)營貸。目前國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，抵押經(jīng)營貸的貸款是不可以進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的。大多數(shù)銀行采取的是受托支付，僅有部分銀行是個人收款。如果銀行發(fā)現(xiàn)這筆貸款用于購買房產(chǎn)，銀行有可能會追回這筆貸款。

2.由于貸款是給親戚買房子用，那么這筆貸款的月供也需要親戚還。作為抵押人和借款人的你，需要對親戚的還款來源做詳細(xì)了解。如果后期還款發(fā)生逾期，甚至超過3個月以上不還款，銀行有可能會啟動法律程序，向法院申請查封房產(chǎn)，以保全抵押物安全。同時，發(fā)生還款逾期會影響你的征信，房產(chǎn)被查封后你名下會有執(zhí)行案件，這兩種不良信用會直接影響你以后的金融數(shù)據(jù)。

如果，一定要用自己的房子做貸款給親戚買房子，那么可以在親戚的房子房產(chǎn)證下來后盡快做貸款用于還你的銀行貸款，結(jié)束風(fēng)險。

你好，很高興回答您的問題。

這個風(fēng)險非常高，想不明白為什么買家要這樣操作？ 買家肯定想空手套白狼，房子交易過戶，提前是房子不能有抵押有貸款才可以過戶，他都拿去做抵押了，還怎么交易？

如果買家擔(dān)心交了定金或者首付款給你，你這邊不配合過戶的話，完全可以做銀行資金監(jiān)管呢。