我現(xiàn)有的住房就是用組合貸款辦理的，而組合貸款還款，與純商業(yè)貸款既有類似的地方，也有所區(qū)別！

純商業(yè)貸款

這個還款很簡單，在每月還款日之前，將資金足額存入到銀行賬戶中即可！很是簡單方便，不過房貸延期還款（哪怕是一天），都有可能會形成信用污點。因此，建議可預(yù)留1~2個月的還貸資金到賬戶中，以免一時遺忘、造成房貸逾期，帶來不必要的麻煩！

公積金貸款，如何還貸

如果是采用的公積金貸款，那么還貸的方式通常有三種：

1. 最簡單的，就是授權(quán)公積金管理中心，直接每月定期從個人公積金賬戶中扣款。自己完全不用操心，只需要每月定期關(guān)注一下，自己的公積金賬戶余額即可！有些小公司的財務(wù)，比較馬虎，當(dāng)月公積金不一定能在當(dāng)月繳存的，我們公司就曾經(jīng)發(fā)生過，而且不止一次，社保和公積金都是隔月去辦理繳存的（財務(wù)需帶公章到行政中心處理），所以自己一定要留心！
   

2. 最直接的，就是每年直接、且只能提取一次公積金，金額為每月還款額×12，然后存入個人賬戶即可，然后每月從該賬戶中扣款。
   

3. 如果公積金每月繳存額≥月還款額，那么還可以選擇每年沖抵一次貸款本金！
   

組合貸款，每月如何還貸

其實所謂的組合貸款，無非就是“公積金＋商業(yè)貸款”的組合，其還款方式，幾乎與純公積金貸款類似，但有一點要注意，組合貸款中，公積金與商業(yè)貸款，每月的扣款時間是不一致的，一般來說先扣除商業(yè)貸款本息，然后第二天再扣除公積金貸款本息！因此，如果是授權(quán)直接從公積金賬戶扣款的，一定要在月初確定賬戶余額，尤其是10元以下的零頭，寧可多，切勿少，否則，極易造成商業(yè)貸款扣款失敗，形成逾期！

比如，商業(yè)還款每月2101.62元，公積金還貸1000元，而公積金賬戶沒有繳存3000元。很多人還貸時間一長，只記得公積金賬戶每月轉(zhuǎn)賬3000元，極易忽略那1.62元，容易造成貸款逾期，影響征信！

總之，組合貸款，每月更得留意還款的金額及時間，一定要足額、及時轉(zhuǎn)賬（提前至少1天），可不能逾期還款啊！

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提前還貸會少算很多利息，還款滿一年均可提前一次性或分批還清，還款不滿一年一次性還清要付銀行違約金（各銀行有所不同）。

就目前形勢看通貨膨脹預(yù)期蠻高，個人建議你暫時還是不要一次性還清，可以拿錢去做做投資，賺的錢遠高出還貸利息，而且房貸的利率遠比其他類別貸款要低，貨幣貶值的風(fēng)險交給銀行去擔(dān)。這樣也算是一種合理的理財吧。

以上純屬個人建議！

三年后你可以提前還款，銀行會同意。本金是你三年還款剩余的本金。利息是按照你三年還款剩余的本金*天數(shù)*利率計算出來的，這里的天數(shù)是上次還款日至你全部還清那天止的實際天數(shù)。比如，今天是2010年7月31日，你三年共還了2萬元，那么還剩28萬本金末還，應(yīng)還本金28萬元。假設(shè)你每月26日還款，那么至今天是4天，即利息是28萬*4天*利率。

公積金賬戶內(nèi)的43000可以使用，組合貸款，將50萬公積金貸款額度全部使用，其余使用房貸，家庭收入7000元，組合貸款的還款額盡量不要超過3500，控制在3000比較好。

不過我計算了一下，你肯定要等額本息比較合適，如果可以保證首套房商代部分7折利率優(yōu)惠的話，我建議你50+25這樣貸款，30年。同時和銀行商議好（寫到合同中），隨時可以提前還貸，不計算違約金。這樣你可以有額外資金的時候隨時提前還款，同時剛剛買房的時候還款壓力也不大，而且還款時間和額度可以在每次提前還款的時候改變。

組合貸款是我們貸款額度不夠時的一根救命稻草，但當(dāng)我們還款的時候，大家可能會比較疑惑，兩種貸款在一起，怎么還呢？利率怎么算呢？在組合貸款中，公積金貸款部分采取自由還款的方式，商業(yè)貸款部分采取商業(yè)銀行認(rèn)可的還款方式。

　公積金還款無非是最劃算的，如果公積金賬戶里面的錢比較多，可以每月還款的時候用公積金帳戶里面的余額還，余額不足的時候再通過銀行賬戶扣除。

我們都知道，商業(yè)貸款比公積金貸款的利率要高很多，而且很多情況下，商業(yè)貸款在總貸款中所占的比重比較高，對于大家來說，如果能先還商業(yè)貸款部分，剩下的公積金貸款部分帶來的壓力相對來說會小不少，利息也會少很多。不過要注意的是，提前還款一定要用自己的存款來還，如果用了公積金，那么就只能還公積金貸款部分了。

貸款分為等額本息和等額本金2種還款方式，如果收入比較高的話，選擇等額本金還款方式最劃算，等額本金每個月是遞減的，往后時間越長，還款的金額越少 ;

如果收入不是很高的話，選擇等額本息的還款方式最劃算 ，等額本息每個月還款金額都是一樣的，不會因為還款金額過高而存在壓力 。

購買首套房，用組合貸劃算還是用商貸劃算？這是我們在購房做按揭的時候，常常要面對的選擇。

商業(yè)貸款的利率比較高，公積金貸款的利率比較低，常常能做出正確的選擇。問題是，公積金貸款有最高額度的限制，無法完全用公積金貸款，那就只能選擇公積金和商業(yè)貸款相結(jié)合的方式來貸款，那這種方式，和純商業(yè)貸款相比，這種情況下該怎么來做選擇呢？這里談?wù)勎覍@個問題的觀點。

先來看看組合貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)勢和劣勢。

?、商業(yè)貸款

這是我們平時最常見的按揭貸款方式，其優(yōu)點就是在滿足銀行的貸款條件后，你可以貸房款的7成，最大限度的滿足你對購房資金的需求。

缺點就是利率比較高，一般的首套房的利率上浮5%～20%，如果銀行給你上浮5%，你的還貸利息就增加的不多，還可以接受；如果銀行給你的貸款利率上浮到20%，那你的月供就比較多了，還款利息也會增加。如果你貸款30年，還貸的利息，可能就會有幾十萬之多。

?、組合貸款

組合貸款是公積金貸款和商業(yè)貸款相結(jié)合的一種貸款方式。

優(yōu)點是公積金部分的貸款利率比較低，目前公積金的貸款利率是3.25%，月供就相應(yīng)地降低了，減輕了還貸的月供壓力。

組合貸款的劣勢，由于公積金貸款的特點是要經(jīng)過公積金中心對購房人的資格審查，并且這種審查的時間不確定，快的一個月內(nèi)就可以通過審核；慢的可能要半年或者半年以上，這就導(dǎo)致，有些開發(fā)商不愿意接受這種組合貸款，那你在選擇樓盤的時候，就會受到一些限制。

商業(yè)貸款的優(yōu)勢是能夠最大限度的滿足你購房的貸款需要，劣勢是比公積金的利率高，月供就會增加；公積金貸款的優(yōu)點是利率比較低，月供就相對的少，能節(jié)約購房成本，劣勢就是貸款資格審核的時間有點長，很多開發(fā)商不愿意接受。

可以說，組合貸款和純商業(yè)貸款，各有優(yōu)勢和劣勢，那怎么來選擇呢？

怎么選擇

不管你做純商業(yè)貸款還是組合貸款，你首先要把你的征信、銀行流水、工作證明等資料準(zhǔn)備好，向銀行工作人員或者置業(yè)顧問了解商業(yè)貸款的利率上浮多少？組合貸款中商業(yè)貸款部分的利率上浮多少，有這個基礎(chǔ)信息之后，才能更好的做出選擇。

我們選擇商業(yè)貸款或者組合貸款的目的，就是看看哪種貸款方式既能達到目的，又能減少月供，我們就選擇那種方式來貸款。在做出選擇的時候，可以從兩個方面來思考這個問題。

?、商業(yè)貸款金額大于公積金貸款金額

在組合貸款的時候，如果商業(yè)貸款金額大于公積金貸款，你可以直接選擇純商業(yè)貸款。

正常的純商業(yè)貸款利率會上浮5%，如果用組合貸款，商業(yè)貸款部分的利率就可能上浮15%或者更多，這樣你商業(yè)貸款上浮的利率，就沖抵你公積金的低利率，這樣純商業(yè)貸款的月供就和組合貸款的月供相差不多。

再加上公積金貸款的審核時間的不確定，放款的時間比較慢，那組合貸款沒有太多的優(yōu)勢，選擇純商業(yè)貸款比較合適。

這里舉個例子：

每個城市的公積金貸款，都有上限要求。比如在重慶，一個人使用公積金貸款，最多可以貸款40萬；如果夫妻都有公積金，最多可以貸款60萬。

組合貸款中，商業(yè)貸款金額大于公積金貸款金額的情況下，分別來看看兩者月供有多少差距。

如果購買一套總價200萬的一套住宅，貸款30年，純商業(yè)貸款利率上浮5%，組合貸款中，商業(yè)貸款部分利率上浮15%，等額本息還款。

①、用組合貸款按揭

夫妻都有公積金，貸款60萬，加上首付款60萬共計120萬，那你商業(yè)貸款這部分要貸款80萬。

公積金的貸款月供2611.24元；商業(yè)貸款利率上浮15%，商業(yè)貸款部分月供是4610.30元，兩者相加就是組合貸款的月供，月還款7221.54元。

②、用純商業(yè)貸款按揭

總價200萬元，首付3成60萬，商業(yè)貸款140萬，貸款30年利率上浮5%計算，月供7640.05元。

從這個案例的分析來看，組合貸款月供7221.54元，商業(yè)貸款的月供是7640.05元，兩者相差418.51元。

?、商業(yè)貸款金額少于公積金貸款

如果你的商業(yè)貸款少于公積金的貸款金額，那組合貸款的月供比純商業(yè)貸款的月供就少很多了，你支付的利息就相對的少，購房成本就降低了，當(dāng)然就可以選擇組合貸款。

舉個例子：

購買總價120萬的一套住宅，同樣的夫妻雙方都有公積金，公積金貸款60萬，首付3成36萬，共計90萬，商業(yè)貸款24萬，那么

①、用組合貸款按揭

總房款120萬，首付36萬，公積金貸款60萬，月供2611.24元；

商業(yè)貸款24萬，利率上浮15%，貸款24萬的月供是1383.09，組合貸款的月供是3995.10元。

②、用純商業(yè)貸款按揭

總價120萬，首付36萬，商業(yè)貸款84萬，利率上浮5%，月供4584.03元。

從上面的分析來看，房款總額一定的情況下，組合貸款的月供是3995.10元；純商業(yè)貸款的月供是4584.03元，兩者相差588.93元，這個差距就比較明顯了。

商業(yè)貸款月供比組合貸款的月供要多，選擇組合貸款比較合適。

當(dāng)然，上面我分析的案例，是一個大概的數(shù)據(jù)，具體你所在的城市，可能不一樣，比如組合貸款商業(yè)貸款的利率上浮多少，也有可能不上浮；但是，方法是這樣的，你自己可以計算。

如果你不知道怎么計算月供，你可以在手機應(yīng)用商店下載一個房貸計算器，計算房貸很方便。

從上面的幾點分析來看，

在購買首套房，用組合貸劃算還是用商貸劃算，他們各有優(yōu)勢，具體情況具體分析。

如果商業(yè)貸款的金額大于公積金的貸款，那選擇純商業(yè)貸款比較合適，兩者相差不是很大；

如果商業(yè)貸款的金額小于公積金貸款的金額，選擇組合貸款比較合適。

在具體的選擇方面，要看你的商業(yè)貸款和公積金貸款各自是多少，通過計算后，才能更好的判斷應(yīng)該怎么選擇。

另外，現(xiàn)在的按揭貸款都是用LPR+基點的計算方式，LPR是變化的，銀行給你的基點是不變的，也就是貸款利率上浮是一定的，和我上面計算道理是一樣的。

當(dāng)然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。