一、準備階段

查詢房屋信息、親自實地看房，劃區域

首先確定指標，按權重排序。我優先考慮的兩大要素是“地段要中心”和“交通便利”。 雖然是剛需自住但也要考慮保值，不要因為囊中羞澀，就屈就買一個郊區的房子，雖然大點，買房子沒有一步到位的，市中心的房子雖小，但是肯定保值，交通購物生活都便利，享受的資源更多。

二、正式交易階段

在約定價格、確認成交意向并向出賣人提供房屋相應的合法證明后，買房人即可支付購房定金，交購房定金不是商品房銷售必須辦理的手續，經雙方協商溝通，雙方應至少簽訂一式三份房屋銷售合同。

并準備好：1．登記申請書原件（受理窗口提供）

2．申請人身份證明

3．房屋所有權證原件

4．網上簽約的當地市存量房買賣合同原件

買方付清房款，賣方交付房屋并結清交房之日前的所有費用(包括水費、煤氣費、電費、供暖費、物業費、有線費用等)后交易完成。

二手房的交易流程可以參考上圖。對于業主，就是把自己的房子掛出來，尋找合適的買家。對于客戶，就是根據自己的需求去找中間的房子。然后就是雙方面談，商量價格、付款方式、交房等細節問題，達成一致后簽合同，交定金。

如果是賣家房子無按揭抵押，買家也是全款買房，那么簽合同后就可以直接帶上相關證件去房管局打網簽和過戶（分為遞件和取件）。

如果賣家房子還有抵押，賣家要把把抵押解除后才能過戶。

如果買家是貸款買房，簽合同后就要去銀行面簽（提交貸款資料）

房子解除抵押和面簽后，就可以打網簽合同了（房屋買賣合同，網上備案）

面簽通過后就可以過戶了，過戶遞件前一般要進行房管局的資金監管，就是買家把首付款存進房管局的一個帳戶，買賣雙方未經對方允許都取不到這個錢，保障資金的安全，這個錢一般是取到新產權證后兩個工作日內自動打到業主的卡內。取件后買家要拿新產權證到銀行去做抵押貸款，接下來就是等待銀行放款了，放款后就進行交房。至此，所有的流程就走完了。

以前寫的文章，分享給你~

小晨和大家分享的是：按揭貸款買二手房流程那些事！

買房是人生繞不過的話題，雖然房價年年漲，但年齡到了，該買房時還是得買。對想買二手房的小伙伴來說，了解二手房貸款買房流程，不僅省時省事省錢，還能避免踩坑。

下面小晨梳理了按揭貸款買二手房中交易過戶的整個流程。精彩即將開始，各位看官，請往下看!

二手房交易過戶12大流程

買二手房比新房要費時間，買新房證件齊全，可能1個月就能搞定。但按揭貸款買二手房，正常進度也要個2個月，如果贖樓和貸款耗時就更多了。

按揭貸款買二手房，從開始到結束有12個步驟，分別是：

了解買房政策 → 選房看房 → 簽合同、交定金 → 房產評估 → 辦房產委托公證 → 首付資金監管 → 按揭貸款 → 賣家贖樓 → 簽過戶合同 → 交稅領新證 → 房產抵押貸款 → 交房

接下來，小晨將依次說每個步驟的要點。

按揭貸款買二手房流程詳解

1. 了解買房政策

現在的房子，不是有錢就能買。一二線城市基本實行限購政策，二手房也在限購范圍。所以，買房第一步，要知道自己有沒有購房資格。

拿深圳來說吧，外地人在深圳買房，至少要交5年社保或個稅。深戶在無房的情況下，億萬富豪頂多也只能在深圳買2套。

按揭貸款買二手房流程-限購政策

除了超一線城市深圳、北京、上海、廣州外，其他熱門城市同樣實行限購政策，如：杭州、南京、武漢、長沙、佛山、珠海等。當然，不限購的城市和區域，可以忽略這條。

2. 選房看房

當你有資金、有資格買房，接下來就可以選房和看房了。

選房可通過買房網站或app選，一般從地段、學校、交通、小區環境、戶型、樓層等方面綜合考量。選好后，可以線上聯系房東或中介，進一步了解房源信息。對有意向的房子，可以實地看房。

3. 簽合同、交定金

挑選到滿意的房子，價格也談妥后。接下來就要簽合同，交定金了。不過在簽合同之前，還有一個重要的步驟：查檔。

查檔的目的落實房子的產權，如果房子沒有查封或抵押的情況，就可以放心簽合同，交定金了。查檔可以去國土部門，拿身份證在窗口或自動查檔機器上查。

4. 房產評估

房產評估是為了去銀行申請貸款。

一般，銀行會指定評估機構對房子估價，評估機構出具專業的評估報告。等結果報告出來，買家就可以拿著去銀行申請按揭貸款。

銀行會根據評估報告和買家的還款能力，審批一定的貸款額度。還款能力沒問題，一般可以申請到房子估價的7成。

5. 辦房產委托公證

因為買二手房流程復雜，多數都是中介代辦，代辦則需要辦理委托公證。

辦理委托公證委托人和受托人帶齊資料，由委托人（買家）親自攜帶房產委托書到公證機關提出申請。

6.首付資金監管

資金監管是指買房把錢放到第三方（房產中介）存管，辦理資金監管，對買家來說，可以保障資金安全；對賣家來說，可以確保對方有付款能力。

具體操作方法是：買家把首付打到中介公司的專項銀行賬戶，等買家拿到房產證后，中介公司出示過戶完成憑證，銀行再把錢打給賣家。

7. 按揭貸款

去銀行申請按揭貸款，需要買賣雙方都到場。需要帶的證件有：身份證原件、結婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。銀行審核后，進行貸款協議面簽，并開具貸款承若書。

銀行審批的貸款額度可能會比想申請的少，所以準備的首付需要充足。

8. 賣家贖樓

如果賣家的房子在抵押中，還有一個贖樓的步驟。贖樓是指賣家自己或找中介公司贖出不動產權證書(房產證）的過程。

賣家付清抵押貸款的本息后，將房產證贖出，贖出房產證注銷抵押登記，贖樓完成。

9. 簽過戶合同

賣家贖出房產證，買家交完首付后，就可以去房地產交易中心簽訂正式的二手房買賣合同，進行過戶了。

買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。合同不建議自擬，可以在當地房管局官網下載。

10. 交稅領新證

房屋買賣都需要納稅，稅費的征收部門是國土局，交稅后，會給買家發新的房產證。

二手房需要交納的稅費有：契契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅等，由買賣雙方誰交納，可在合同里標明。

11. 房產抵押貸款

買家拿到新的房產證后，新證需要到銀行辦理抵押，買家可復印新證留底。銀行在國土局辦理抵押手續后，會給賣方打余款，買方每月按時還貸。

12. 交房

當以上手續辦完后，就可以交房了。二手房交房一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接。賣家把欠費交清，把繳費賬戶過戶到買家名下，完成交房。

上面就是是整個二手房按揭貸款的交易流程，在實際交易過程中，需要注意的細節很多，小晨日后將在【小晨說財經】和大家分享，期待與你的下一次相見！

最后，祝你買到滿意的房子。

End

（寫這么長，就是求關注，哈哈哈，點個關注唄）

二手房交易過程中的付款方式，體現的是買賣雙方所承擔風險的博弈，自然是此消彼長。買方往往擔心付款后，對方不配合辦理過戶手續；而賣方則擔心過戶后收不到尾款，因此，恰當地把握付款的節奏非常關鍵，但這個付款方式也必須為雙方所接受。一次性付款和按揭購房對于購房款的支付是不同的，風險也不一樣。下面就自行購買二手房（不通過中介）的付款情況做一介紹。

1、一次性付款購房二手房，買方風險控制。

一次性付款購房，對賣家來說，回款快，風險小；對買方而言風險大，主要在于對方收款后不積極配合辦理過戶手續，或者不及時騰房。買方應按以下流程操作：

（1）產調：在正式簽訂房屋買賣合同之前，必須到房屋登記機關查檔，確保房屋處于可交易狀態，不存在被凍結、查封、抵押、長租情況。

（2）簽合同，付定金：產調后立即簽訂房屋買賣合同，并支付定金，定金不宜過高，以不超過5萬元為宜。此時簽訂的合同是雙方真實意思的表示，是日后買賣糾紛的重要證據。

（3）交易并付款：這個階段實際包括了交易和過戶兩個步驟，需要買賣雙方兩次簽字，時間間隔大約一周，即網簽交易時雙方簽字確認。交易審核通過后，買賣雙方到不動產登記中心辦理過戶手續，進行二次簽字。此時，賣方一般會要求買方支付全款，買方則應爭取留有少量尾款（1～2萬）在二次簽字（過戶）時支付，以防止賣方收到全款后不配合后面的簽字。買方可以在窗口遞交材料經工作人員審核無誤后，現場轉賬支付房款。

2、按揭購買二手房，賣方風險控制。

按揭購買二手房過程中，由于需要房產先過戶，買方才能去銀行辦理貸款手續，因此，交易的風險賣方較大，最擔心的是過戶后，買方貸不了款。賣方應按以下流程操作：

（1）收取定金簽房屋買賣合同。

（2）向買方擬貸款銀行查證是否可以放貸。

（3）得到銀行貸款意向后，收取首付款，辦理房產交易網簽手續，賣方必須持有交易回執單。

（4）接不動產登記中心通知后，辦理過戶簽字手續，賣方必須持有受理回執單。

（5）不動產證辦妥后，賣方與買方一同到登記中心領證，直接到貸款銀行將產權證交銀行，完成貸款手續，賣方提供收款賬號。當銀行審核后放款時，貸款會直接打入賣方預留的賬戶，至此房屋買賣合同履行完畢。

要特別注意，不能讓買方單獨領取產權證，以防止其不將產權證交銀行辦理抵押貸款，賣方必須掌管交易及過戶的回執單，這是關鍵。